Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разменять приватизированную квартиру если один против всех». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если площадь квартиры позволяет произвести размен, выделив всем по комнате, суд выносит положительное решение. Тогда можно оформить право собственности на свою долю квартиры, и впоследствии действовать на свое усмотрение — продать ее, сдать в аренду, обменять и т.д.
Как поменять приватизированную квартиру на приватизированную? Как сделать родственный обмен? Можно ли поменять приватизированную жилплощадь на приватизированную с помощью купли-продажи?
Для этого существует несколько способов. Как правило, использование и одного и другого обусловлено наличием ряда обстоятельств:
- Купля-продажа. Иногда граждане не хотят подписывать соглашение мены. Кто-то считает его ненадежным, кто-то рассчитывает на доплату, а лучше всего этот пункт описывает именно соглашение купли-продажи. Этим и обусловлено использование данного вида сделки.
- Мена. Мена жилья в собственности — данный вид сделки используется, когда речь идет о равноценных квартирах. В этом документе прописываются основные условия осуществления сделки. Соглашение подписывается сторонами и оформляется в соответствующих государственных органах.
Обе стороны оформляют два соглашения купли-продажи относительно друг друга и при отсутствии претензий подписывают их. Таким образом и происходит эта процедура.
Приватизированное жилье – это недвижимость, которая принадлежит на праве собственности одному лицу или лицам, которые могут распоряжаться ей по своему усмотрению.
Совершенно не странно то, что иногда возникает потребность в смене жилья.
Переезд в другой район или даже город, расширение или уменьшение размеров жилья – все это объективные причины для того, чтобы осуществить данную процедуру.
Разрешено ли обменивать приватизированную недвижимость на приватизированную? Такая недвижимость подлежит обмену. Запретов на данное действие не дано. Случай, когда приватизация не разрешена, может быть только один – один из собственников не дал свое согласие на подобное действие. В остальном же, даже законодатель не запрещает подобное действие.
Кто имеет имеет на это право? Законодатель предполагает что граждане, которые имеют в собственности такое жилье, могут захотеть его разменять. Это совершенно логично и ничем не запрещено.
Как обменять приватизированную жилплощадь на такую же? К сожалению, в системе Российского права еще не появился нормативный акт, который бы целиком и полностью бы отвечал на вопросы, которые возникают в процессе процедуры.
Однако, в важнейших нормативных актах, которые именуются кодексами, упоминаются некоторые правила.
Так, Гражданский кодекс рассказывает нам о существовании соглашения мены, в соответствии с которым разрешено произвести подобную процедуру. Соответственно, нет надобности производить куплю-продажу.
Две стороны, которые желают поменяться жилплощадями прописывают в документы свои пожелания и при наличии – пункт о доплате. Такой документ существенно облегчает процедуру. Подробнее с ним можно познакомиться в статье 567 ГК РФ.
Кроме Гражданского кодекса, данные вопросы освещает и Жилищный кодекс. Правда, в его статье 72 говорится об особенностях процедуры с недвижимостью, которая находятся в пользовании граждан по договору социального найма.
Однако, если хотите обменять приватизированную жилплощадь на недвижимость, которая находится в договоре найма, можете также ознакомится со строками данной статьи.
Порядок продажи муниципальной квартиры
- Нежелание агентства недвижимости выкупать обратно в своё владение буферного жилья. В этом случае сделка либо признается недействительной, либо продавец муниципального жилья продает буферную жилплощадь через другие агентства.
- Если однажды покупатель использовал право на бесплатную приватизацию, больше он им воспользоваться не сможет. В этом случае приватизация может быть оформлена либо платным способом (что государство предусматривает как один из вариантов приобретения жилья, находящегося в его собственности), либо может быть произведен выкуп по кадастровой стоимости конкретного жилья путем заключения соответствующего соглашения с муниципалитетом.
- Если государству станет известно о совершении сделки по продаже муниципального имущества в виде жилой площади, оно в лице своих уполномоченных представителей может обратиться в суд для расторжения заключённого соглашения и признания сделки недействительной, и суд будет на стороне государства.
Если речь идёт о ведомственном жильё или квартирах и домах, расположенных на территории военных городков и иных закрытых комплексов, отвечающих за безопасность государства, приватизация таких объектов недвижимости будет считаться незаконной в силу действующих в этой сфере норм права и, как результат, невозможно будет также и продать такое жилье.
Какие документы необходимы?
-
Документы при размене приватизированного жилья:
- заявление владельца, подписанное всеми совершеннолетними жильцами, включая отсутствующих;
- свидетельство о собственности жилья;
- технический паспорт с планом, экспликация;
- выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- разрешение на размен, выданное в органе опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние и недееспособные.
-
Для размена муниципального жилья понадобится:
- разрешение от наймодателей;
- ордер и договор найма;
- выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Варианты размена квартиры
Сделка, совершаемая между физическими лицами и предусматривающая обмен жилыми площадями, обладает всеми характеристиками обязательственных отношений – мены. В юридической практике термин «размен» принято употреблять в рамках принудительных действий, санкционированных судом в отношении муниципальных квартир, в остальных случаях используется понятие мены. В целом же приемлемо приравнивать данные термины.
Существует множество вариаций подобных сделок. В зависимости от правовых характеристик жилья они могут подразделяться на размен:
- приватизированной квартиры;
- неприватизированной квартиры;
- муниципальной квартиры (в рамках договора социального найма);
- квартиры при реновации и пр.
По субъектному составу они подразделяются на сделки:
- с участием органов местной власти;
- между физическими лицами;
- с долевым участником.
Следующая классификация основывается на требованиях, которые выдвигают стороны при поиске оптимальных вариантов размена. Это обмен:
- равноценный – на аналогичные условия;
- на квартиру или даже комнату меньшего размера при условии получения доплаты;
- между городами с учетом переезда сторон;
- на иные материальные блага.
Законодательно сделки по мене жилья можем подразделить на принудительные и добровольные, о которых мы поговорим подробнее далее.
Возможен ли размен квартиры?
Разменять квартиру можно вне зависимости от того, приватизирована она или нет. Тем не менее существует ряд ограничений в зависимости от того, кому принадлежит жилье – частному лицу или государству. Неприватизированную квартиру можно разменять только на несколько муниципальных. Так же и с приватизированным жильем: поменять его на объект из неприватизированного жилого фонда запрещается.
Стоит отметить, что размен приватизированных и неприватизированных квартир осуществляют в разных учреждениях. В первом случае – в Росреестре, а во втором – в уполномоченных организациях в зависимости от города.
В законе оговаривается несколько случаев, запрещающих размен квартиры. Невозможно совершить операцию, если:
• подан иск о расторжении или изменении договора соцнайма;
• жилище не пригодно для проживания людей;
• дом вскоре снесут;
• в доме планируется капитальный ремонт;
• право пользования квартирой оспаривается в суде;
• человек, который намерен заселиться в квартиру, страдает от одного из хронических заболеваний, перечень которых устанавливается правительством.
Кризис как причина размена
Усложнившаяся экономическая ситуация в стране стала причиной роста уровня сделок по размену квартир. Например, люди решаются разменять однокомнатную квартиру на жилье еще меньше, но с доплатой. Однако чаще меняют большие квартиры. За «трешку» можно получить две однокомнатные: одну для проживания, другую – для сдачи в аренду. Чаще всего, та, в которой планируется жить, находится в спальном районе, а недвижимость для сдачи покупают поблизости от центра города. Таким образом получается извлечь максимальную выгоду от размена.
Реже удается разменять трехкомнатную квартиру на «двушку» и «однушку». Тогда приходится либо доплачивать, либо значительно снижать требования к приобретаемым квартирам. Наивно думать, что 70 кв.м трехкомнатной квартиры эквивалентны двум «однушкам» по 35 «квадратов». Метр однокомнатной квартиры дороже. Размен «двушки» на две однокомнатные квартиры – практически невозможная операция. Ее можно совершить только с доплатой.
Как разъехаться с родственниками из приватизированной квартиры
Ситуация развивалась так. У нас трехкомнатная квартира 76 кв.метров общей площадью.
В свое время в квартире были прописаны мама, отец, сын и дочь (я). Приватизировали квартиру в долевую собственность в равных частях всем четверым.
Брат не живет с нами уже 14 лет (выстроил свой дом в Щелково и живет там с семьей), но прописан здесь. После смерти отца его долю разделили поровну я и мама (как две прямые наследницы; брату мой отец являлся родным дядей, а не отцом).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
Для размена приватизированного жилья существует ряд причин. Кто-то хочет улучшить жилищные условия, кто-то же, наоборот, путем уменьшения жилой площади сэкономить на коммунальных платежах, также получить доплату от сделки.
Кто-то стоит на пороге развода и не желает делить жилую площадь со своим супругом, поэтому, решается вопрос об размене одной большой квартиры на две меньшим метражом. Так или иначе, но причин для размена множество и самая главная из них – это желание сторон и собственников на произведение данного действия.
О том, как обменять комнату в общежитии или коммуналке, а также двухкомнатную или трехкомнатную квартиру, можно узнать на нашем сайте.
Причины принятия такого решения могут быть различными. Так как согласно ст. 72 Жилищного кодекса России полученное в результате обмена жилое помещение может находиться в другом населенном пункте или даже регионе в рамках РФ, то такой способ может помочь сменить кардинально место жительства.
Предлагаем ознакомиться: Налог на дарение квартиры нерезидента
Если площадь квартиры позволяет произвести размен, выделив всем по комнате, суд выносит положительное решение. Тогда можно оформить право собственности на свою долю квартиры, и впоследствии действовать на свое усмотрение — продать ее, сдать в аренду, обменять и т.д.
В противном случае, когда площадь квартиры слишком мала, комнаты являются проходными и произвести натуральный раздел не представляется реальным, суд выносит решение о процентном разделе имущества. Вторая сторона должна выплатить Вашу долю, исходя из стоимости квартиры.
Последний вариант разумно воплощать в жизнь, не прибегая к судебным разбирательствам. Ведь можно сойтись на том, что Вам выплатят просто долю, и Вы покинете общую территорию.
Часто в таких случаях это становится невозможным из-за отсутствия денежных средств. Поэтому люди вынуждены уживаться в одной квартире долгие годы, и только суд в силах на это повлиять.
Размен квартиры при несогласии сособственника
Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.
Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.
Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.
Размен квартир в судебном порядке
Не всегда процесс размена квартиры проходит гладко, особенно, когда имеется несколько собственников. В этом случае стоит поднять вопрос о принудительном размене через суд.
На судебном заседании истец должен убедить судью в том, почему так важно провести сделку мены:
- один из собственников квартиры недостойно себя ведет – устраивает дебоши, вечеринки, не принимает участия в уборке квартиры, ремонте и т. п.;
- инициатором размена квартиры стала бывшая жена либо же муж, которая/-ый хочет после развода проживать отдельно;
- в семье регулярно проходят скандалы, ссоры, драки и т. д.
Как разменять приватизированную квартиру
Если все собственники квартиры согласны на размен, то квартира выставляется на продажу. Делать это лучше всего воспользовавшись услугами риэлтора или агентства по недвижимости. После того, как найден покупатель, далее запускается механизм поиска альтернативного жилья. В большинстве случаев, разъезд происходит с доплатой, так как сложно найти, например однокомнатную и двух комнатную квартиры, которые по цене будут соответствовать трехкомнатной (размениваемой).
С правовой точки зрения существует лишь одно условие, которое необходимо оформить в соответствии с законодательством для оформления сделки. Речь идет о том, что если в размениваемой квартире проживают несовершеннолетние, то должны быть соблюдены их права. Права несовершеннолетних защищают органы опеки и попечительства. Если на жилплощади проживают несовершеннолетние, то для размена необходимо получить разрешение органов опеки на проведение сделки. Основным фактором в этом деле является соблюдение прав несовершеннолетних. То есть условия их проживания не могут быть ухудшены в результате размена. Поэтому когда найден покупатель на размениваемую квартиру и найдено альтернативное жилье, то следующим шагом является поход к инспектору в орган опеки и попечительства.
Какие сложности могут возникнуть при размене квартиры после развода
В каждом конкретном случае могут возникнуть свои трудности. Например, при продаже квартиры в ипотеке, неизбежна проблема поиска покупателя, готового приобрести жилье с обременением. Из-за этого, отчуждая квартиру, придется занижать ее стоимость.
К тому же, чтобы найти такой вариант размена, который будет устраивать всех участников процесса, нужно досконально изучить базу недвижимости города, выставленной на обмен или продажу. Или придется потратиться на услуги риелторов.
Чтобы избежать множества проблем на случай развода, связанных с имуществом, юристы рекомендуют заключать брачные контракты еще до свадьбы. Несмотря на небольшой процент совершения подобных сделок (всего 5% пар), это способ избежать спорных моментов в случае возможного расставания.
Размен муниципальной квартиры с чего начать
Брат супруга еще больше усугублял ситуацию — он любимый ребенок в семье и ему всегда все прощается. Все его проступки считаются шалостями. Парню 4 десяток пошел — он нигде официально не работает, выпивает периодически и что самое паганое — в пьяном угаре сходит с ума. Раннее был зарегистрированн случай его психоза, после чего он некоторое время пробыл в дурке, после чего его от туда забрала бабушка — пожалела.
Интересное: Реквизиты госпошлина в загс на заключение брака в 2020 году
Итак, по порядку: При решении обменять муниципальную квартиру в Москве необходимо заручиться согласием всех прописанных в ней граждан, даже тех, кто давно в ней не живет. В случае если в квартире проживают несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные граждане. нужно получить согласие на процедуру от органов попечительства и опеки. Стоит иметь в виду, что они могут отказать, если, по их мнению, будут нарушены законные права данных граждан. После получения согласия всех прописанных в квартире граждан стоит заняться подбором вариантов будущего жилья.