Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сервитут: что это, какие виды сервитутов бывают и где это применяется». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения. Публичный сервитут может устанавливаться для достижения следующих целей:
-
проведения дренажных работ на земельном участке;
-
использования земельного участка;
-
прохода или проезда через земельный участок;
-
выпаса сельскохозяйственных животных;
-
прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
-
сенокошения;
-
временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
-
свободного доступа к прибрежной полосе;
-
использования земельного участка в целях охоты и рыболовства.
Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км. На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н. просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.
Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:
- добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
- принудительно, добившись решения суда.
При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.
Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.
Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.
При этом суд дает соответствующее определение на наложение или снятие права на пользование чужим участком земли только в случаях, когда данное право соответствует всем условиям, оговоренным на уровне закона, среди которых:
- разумность возникновения права;
- справедливость возникновения права;
- законность возникновения права;
- цель возникновения данного ограничения.
Согласно законодательным актам сервитут может быть бессрочным и срочным. Точный срок действия данного права может быть установлен следующими актами:
- соглашением об установлении частного сервитута;
- решением суда, содержащим в себе все условия возникновения такого права;
- нормативно-правовым актом.
Во всех случаях, когда точный срок данных правоотношений не устанавливается, он считается действующим бессрочно, за исключением некоторых случаев, установленных на государственном уровне.
Как работают сервитуты?
Сервитуты могут вступить в силу несколькими способами. Точные правила различаются в зависимости от законов страны и муниципалитета. Коммунальные сервитуты, например, могут быть записаны в документы о собственности.
Некоторые просто подразумеваются необходимостью; например, если ваш сосед не может получить доступ к своему дому, не проехав через вашу землю. В некоторых случаях человек может получить сервитут путем «неправомерного владения». Это означает, что он просто пользуется чужой собственностью в течение определенного периода времени. Остальные должны быть предоставлены в письменной форме.
Сервитуты чаще всего идут вместе с землей. Когда земля продается или передается новому владельцу владельцы передают право на землю вместе с сервитутом. Это может различаться в зависимости от вида сервитута и специфики договора. Многие сервитуты считаются постоянными.
В-80: Право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения: понятие, юридическая характеристика.
1. Право пожизненного наследуемого владения:
— предоставляется гражданам. Распространяется на участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Это право является «пережитком» советского времени, т.к. в Земельном кодексе сказано, что сохраняются лишь право пожизненного наследуемого владения, приобретенное до введения в действие ЗК. Предоставление гражданам земли на данном праве после введения в действие ЗК не допускается.
— лицо имеет право владеть и пользоваться данным земельным участком.
— лицо может возвести на участке недвижимость и приобрести на нее право собственности.
— запрещается распоряжаться земельным участком, за исключением передачи по наследству.
2. Право постоянного (бессрочного) пользования:
— предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти. Распространяется на участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
— лицо имеет право владеть и пользоваться данным участком.
— лицо может возвести на участке здания и сооружения, которые становятся его собственностью.
— в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право пожизненного наследуемого владения переходит в порядке правопреемства.
Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, при отпадении оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). В том случае, если сервитут препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением, собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута в судебном порядке.
В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года (см. подробнее п. 6 Обзора), указано:
«Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут».
Основания для прекращения действия сервитута
Обычно сервитут прекращает свое действие вследствие устранения причин, вызвавших наложение обременения на чужую собственность. Например, инженерные работы по монтажу электросетей были закончены вовремя или раньше оговоренного в соглашении срока. Сервитут прекращает свое действие по истечению срока, на который он был установлен.
Важно! Как и установление права возможности использования территории чужой собственности, прекращение действия соглашения о сервитуте также подлежит государственной регистрации.
Но существуют иные основания для прекращения действия сервитута. Ими могут быть следующие факторы:
- Стороны договорились о прекращении сервитута и заключили соглашение об этом;
- Прекратили действовать основания, на которых он был установлен. В этом случае собственник обремененного участка вправе требовать прекращения сервитута;
- Обремененный участок земли не может использоваться по целевому назначению из-за сервитута. В таком случае собственнику обремененного участка необходимо обратиться в суд;
- Уполномоченный орган принял акт об отмене публичного сервитута.
Кoгдa тpeбyeтcя cepвитyт?
3aкoнoдaтeльcтвo в cтaтьe 274 Гpaждaнcкoгo кoдeкca pacкpывaeт вoпpoc — cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтo этo тaкoe. Oфopмлeниe oгpaничeннoгo paзpeшeния тpeбyeтcя, кoгдa peшaютcя cпopы мeждy coбcтвeнникaми coceдниx зeмeль пo пoвoдy пoльзoвaния oбщeгo xapaктepa.
Cepвитyт ycтaнaвливaeтcя нa зeмeльный yчacтoк пo cлeдyющим нaибoлee чacтым пpичинaм:
- Pacпoлoжeниe нa yчacткe пpиpoднoгo oбъeктa, нaпpимep иcтoчникa ключeвoй вoды. Oбъeкт нe являeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa зeмли, a пpинaдлeжит гocyдapcтвy и oтнocитcя к oбщeмy пoльзoвaнию, пoэтoмy вoдy мoгyт нaбиpaть вce жeлaющиe. B тaкoм cлyчae coбcтвeнник имeeт пpaвo ycтaнoвить oгpaничeния и пoтpeбoвaть пpaвo пpoxoдa к иcтoчникy зa oпpeдeлeннyю плaтy.
- Cтpoитeльныe paбoты пo пpoклaдкe кoммyникaциoнныx тpyб к yчacткy дoлжны пpoвoдитьcя чepeз coceднюю тeppитopию. 3aкoнный пpaвooблaдaтeль имeeт пpaвo нaлoжить oбpeмeнeниe в фopмe cepвитyтa и yкaзaть кoнкpeтнoe мecтo для paзpeшeния пpoклaдывaния тpyб.
Плaтa зa иcпoльзoвaниe зeмли
3aкoнoдaтeльcтвoм paзpeшeнo зeмлeвлaдeльцa тpeбoвaть плaтa зa пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтoбы кoмпeнcиpoвaть eгo экcплyaтaцию. Paзмep кoмпeнcaции и пopядoк ee выплaты oпpeдeляeтcя peшeниeм cтopoн или cyдьeй.
Paзмep выплaт coглacyeтcя нa ocнoвaнии oбщeгo пpaвилa oпpeдeлeния:
- pacчeт oплaты иcxoдит из copaзмepнocти мaтepиaльнoй выгoды oт иcпoльзoвaния зeмли бeз oбpeмeнeния.
Нaпpимep, coбcтвeнник мoжeт тpeбoвaть cyммy paвнyю apeнднoй плaтe или пo cтoимocти плoщaди нyжнoгo yчacткa.
Нa paзмep плaтeжeй зa cepвитyты тaкжe влияют фaктopы:
- дeйcтвитeльныe pacxoды влaдeльцa зeмeльнoгo yчacткa — пoддepжaниe cocтoяния дopoги, oчиcткa пpoxoдa к иcтoчникy, ocвoбoждeниe мecтa пoд зaклaдкy кoммyникaций;
- xapaктep иcпoльзoвaния зeмли, нa кoтopyю нaклaдывaeтcя oбpeмeнeниe;
- paзмep пoнeceннoгo yщepбa;
- yпyщeннaя выгoдa.
BНИMAНИE. Cтopoны нe oбязaны pyкoвoдcтвoвaтьcя пpaвилaми oпpeдeлeния pacчeтa, ecли y ниx имeютcя cвoи ocнoвaния для paзмepa oплaты либo пpeдycмoтpeнo бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe нaдeлoм. Пpи вoзникнoвeнии cпopa нa этoй пoчвe cyд мoжeт нaзнaчить cпeциaльнyю экcпepтизы для нaзнaчeния cyммы.
Порядок установления сервитута
Процедура установления сервитута на земельные участки и его прекращения регламентируется гражданским законодательством и аналогичными нормативами земельного законодательства.
В соответствии с пунктами 3,4 статьи 274 Гражданского кодекса право на ограниченное использование чужого земельного участка устанавливается:
- по письменному соглашению между владельцем и заявителем;
- при возникновении спорной ситуации, по решению судебного органа;
- по праву наследования или безвозмездного использования участка.
Термин «сервитут» имеет большую историю – как и многие понятия из сферы юриспруденции, он берет свое начало в римском праве. В то время сервитуты заключались для того, чтобы хранить плоды в соседском доме, брать тычины для винограда у соседей, плавать рядом с соседним участком, выпускать дым из сыроварни в сторону другого здания, расположенного поблизости, но принадлежащего иному человеку. В сервитутах регулировались различные моменты: высота забора и деревьев, количество этажей в здании. По сути, эта практика была очень удобной и гуманной – благодаря соглашениям сервитута соседи избегали разногласий и устанавливали правила, которые позволяли жить в комфорте и согласии.
Само слово сервитут происходит от латинского servitus, что дословно переводится как «подчиненное положение».
С точки зрения законодательства, это – сделка, целью которой является передача права пользования вещью (в том числе и недвижимого имущества) другому лицу. В такой сделке участвуют два лица – владелец вещи (обязанная сторона) и получатель вещи (управомочное лицо). О том, какие объекты могут быть обременены сервитутом, читайте здесь, а о субъектах сервитутных отношений мы писали тут.
Стоит четко понимать, что передача права использования не приравнивается к передаче прав владения.
То есть, лицо, получившее некоторый объект для личных нужд посредством сервитута, не имеет права продавать, сдавать в аренду, оставлять в залог и проводить иные манипуляции с выданным ему объектом. Все что он может – использовать его в таких целях, которые были прописаны в договоре заключения сервитута. Более подробно о том, какие права и обязанности имеются у обладателя сервитута, мы рассказывали здесь, а что вправе требовать собственник участка, обремененного сервитутом, вы узнаете тут.
Также не стоит забывать, что сервитут действует ровно до тех пор, пока в нем есть какая-либо надобность.
Если цель его оформления себя исчерпала, то сервитут прекращает свое действие. Например, вы использовали озеро соседа, чтобы восполнять запасы воды на своем участке. Однако, как только вы вырыли колодец на своей земле, потребности в сервитуте больше нет и он прекращает свое действие.
Более подробно о том, что такое сервитут на земельный участок, вы можете прочитать в другой статье, а полное определение и описание его видов, вы найдете в этом материале.
Если заинтересованный гражданин хочет воспользоваться чужим участком, а владелец отказывает ему в этом, он может обратиться в суд с просьбой об принудительном оформлении. Если владелец земли не даёт согласие на регистрацию сервитута, даже в тех случаях, когда заинтересованное лицо по факту уже использует землю, необходимо получить официальное разрешение на ограниченное использование надела.
Говоря о публичном обременении, на основании вынесенного судом решения, он устанавливается следующим образом:
- Заинтересованный гражданин подаёт иск в суд;
- Далее необходимо предоставить доказательства того, что у него есть веские причины на использование чужой территории;
- Если суд согласиться с приведёнными доказательствами, он выдаст положительное решение в пользу заинтересованного гражданина;
- На следующем этапе можно обращаться в Росреестр для регистрации.
Установление сервитута: наглядные примеры и ситуации
Сервитутами в основном обременяются земельные участки и недвижимость, которая на них находится. В чем соль: если лицо или организация не могут воспользоваться своим имуществом без вторжения на вашу территорию, они получат право сделать это.
Пример 1: если сосед может подъехать или пройти к своему участку только через ваш и других альтернатив нет.
Пример 2: если чтобы проложить дорогу или провести электричество, госструктурам нужно вторгнуться в ваши владения.
Также существуют сервитуты на помещения, например, если без использования частей жилого или нежилого здания, находящихся в чужом владении, человек или организация не могут эксплуатировать свои территории по назначению.
Объектами сервитута могут быть земли, сооружения и их части, в том числе квартиры. Это вынужденная мера, связанная с объективной необходимостью. Пример: двухкомнатной квартирой владеют два независимых друг от друга содольщика. Одно из жилых помещений проходное. Человек, живущий в дальней комнате, не может пользоваться своим имуществом, минуя территорию соседа. Если договориться не получится, такое право ему предоставит суд с помощью сервитута на недвижимое имущество. Это касается не только жилых помещений: если единственный способ подвести воду или канализационные коммуникации — попасть в санузел соседа, а он не желает такую возможность предоставить, вам поможет этот же вид обременения.