Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расчет неустойки по ДДУ 2023 для физ лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы получить причитающуюся неустойку, дольщику необходимо подготовить письменную претензию, в которой изложить все обстоятельства и свои требования. Претензия вручается представителю застройщика лично или рекомендованным письмом, лучше – с описью вложения. Также необходимо проследить, чтобы застройщик расписался при получении претензии. К письму прикладываются документальные подтверждения фактов, изложенных в претензии: копия договора долевого строительства, квитанции о внесении средств и т.д.
Если застройщик не выполняет условия сделки или исполняет обязанности ненадлежащим образом, то дольщик вправе взыскать с него неустойку. В соответствии с законодательством просрочка не учитывается за следующие периоды:
- с 03.04.20 по 01.01.21 вследствие распространения коронавирусной инфекции; (Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423)
- с 29.03.22 по 31.12.22 на основании действия Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479
Как получить неустойку по ДДУ?
Получив претензию, застройщик должен либо предложить приемлемый вариант разрешения возникшего спора, либо, если компромисс не найден, дольщик имеет право обратиться в суд. В исковом заявлении указываются все те же сведения, что и в претензии, дополнительно добавляется информация о том, что застройщик не согласился решить спор в мирном русле. Как в случае с претензией, к иску прилагаются все необходимые документы.
В некоторых случаях участник ДДУ имеет право, кроме неустойки, требовать также компенсацию морального ущерба, если заявитель считает, что действия застройщика принесли ему моральные страдания или другой вред. Размер компенсации определяется судом. Если позиция истца достаточно аргументирована и подкреплена документально, суд в большинстве случаев вынесет вердикт в его пользу.
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.
Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:
Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2
Рассмотрим на примере:
- цена квартиры — 2 млн. рублей;
- количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
- ставка — 7,25%.
Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.
Небольшой период просрочки – преимущество
Чтобы получить деньги с застройщика, не стоит ждать подписания передаточного акта. Преимущество получают дольщики, обратившиеся за получением компенсации с самых первых дней образования просрочки.
Почему это происходит? Ответчик реагирует на массовое поступление исков и начинает выводить деньги со своих банковских счетов, и когда выносится судебное решение, денег на выплаты компенсаций уже нет. В результате в приоритете оказываются те дольщики, которые раньше заявили требования.
Если установленный срок сдачи квартиры уже наступил, а приемо-передаточный документ все еще не подписан, уже на следующий день можно начинать процесс по взысканию неустойки.
Рассмотрение дела, как правило, занимает 2-3 месяца — за это время сумма пеней увеличится, и мы уточним ее размер на момент принятия судебного постановления.
Если после вынесения решения объект все еще не передан, мы обратимся за новым возмещением. В этом случае пеня за второй период начнет течь со следующего дня после решения суда.
Как получить максимальное возмещение?
Представьте, истец заявляет 500 000 руб. нестойки и 250 000 руб. штрафа, а районный суд взыскивает только 150 000 рублей. Это частая практика, поэтому сегодня самый выгодный для дольщиков вариант – через арбитраж. Подробнее об этом – в статье о взыскании неустойки по ДДУ через арбитражный суд. Почему этот способ оптимален:
- Минимальное снижение (не более 50%, в то время как обычные суды урезают пеню до 90%). Зачастую арбитраж оставляет полную сумму запрашиваемой компенсации.
- Срок рассмотрения – от 1,5 до 3 в арбитраже, в то время как в судах ОЮ разбирательство может идти около полугода.
- Можно получить штраф по закону ОЗПП, возместить стоимость услуг юриста, а также компенсировать иные расходы.
Как рассчитать и взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока исполнения гарантийных обязательств
При нарушении застройщиком согласованного с участником ДДУ — физлицом срока устранения недостатков объекта ДДУ, выявленных в течение гарантийного срока, с первого могут быть взысканы пени в размере 1% от цены договора.
Если же выявленный дефект помещения таков, что помещение нельзя признать непригодным для проживания, то размер неустойки определяется как 1% от стоимости необходимых на ремонт расходов за каждый день просрочки (п. 8 ст. 7 закона № 214).
Надлежащими доказательствами факта наличия недостатков (дефектов) объекта ДДУ и стоимости ремонтных работ являются, например, заключения профессиональных оценщиков или экспертов (см. решение Череповецкого горсуда от 01.02.2017 по делу № 2- 911/2017).
Пример расчета неустойки:
- 16.01.2018 — дата выявления недостатка, не являющегося основанием для признания объекта недвижимости непригодным для проживания, дольщиком;
- 27.01.2018 — дата окончания периода устранения данного недостатка застройщиком;
- 17.02.2018 — дата фактического устранения недостатка застройщиком;
- 30 000 руб. — фактическая стоимость ремонтных работ.
Калькулятор неустойки по закону № 214-ФЗ
Расчет неустойки по ДДУ удобно производить также с помощью специального калькулятора неустойки по 214-ФЗ онлайн.
Калькулятор неустойки по ДДУ всегда можно найти в интернете в открытом доступе, однако главным минусом такого инструмента расчета зачастую является неактуальность формул для вычисления. Например, расчет неустойки по 214-ФЗ калькулятор производит на основании ставки рефинансирования вместо ключевой ставки или осуществляет округления слишком грубо (до 2–3 разрядов) и т. д.
В связи с этим рекомендуется заранее проверять формулу расчета, встроенную в конкретный калькулятор, использовать для контроля сразу несколько калькуляторов, а также производить контроль вычисления вручную.
Итак, по ДДУ неустойка может быть взыскана:
- с дольщика — за нарушение сроков внесения платежа по ДДУ;
- застройщика — за нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию или несоблюдение срока исполнения гарантийных обязательств по договору.
Что может этот калькулятор неустойки?
Тут мы разместили калькулятор неустойки по ДДУ. Вы можете самостоятельно сделать расчет неустойки, чтобы понять, какую компенсацию вы сможете получить от застройщика. Калькулятор работает по формуле, приведенной в ч.2 ст. 6 214 ФЗ. При расчетах используются данные о ключевой ставке ЦБ. Ставка ЦБ регулярно пересматривается. Мы следим за ее актуальностью и меняем ее в калькуляторе.
Так же наш калькулятор учитывает изменения, внесенные Постановлением Правительства № 423 от 2 апреля 2020 года. Подробнее об отсрочке застройщикаммы рассказали в одной из наших статей. В калькуляторе не учитывается период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года.
С помощью этого калькулятора вы можете рассчитать и неустойку по ДДУ и проценты за пользование денежными средствами, которые вы можете получить в случае расторжения договора с застройщиком. В принципе калькулятор интуитивно понятен. Но для вашего удобства ниже мы оставили советы по его использованию.
Порядок получения неустойки по ДДУ
После того как необходимые расчеты проведены, можно приступать к взысканию средств со строительной компании. Делается это в следующем порядке:
- Подготовка официальной претензии. В документе необходимо указать, что согласно действующему законодательству, вы, как дольщик, чьи права были нарушены, имеете право на выплату неустойки за то, что квартира не была передана вам вовремя. Также в претензии необходимо указать формулу, по которой определялся размер компенсации, а также приложить подтверждающие документы: копию ДДУ, платёжные документы, подтверждающие своевременную оплату. После оформления претензия направляется застройщику письмом или передается в офис лично.
- Проведение переговоров. Если обращение не было проигнорировано, следует этап переговоров (в принципе, их может и не быть, если застройщик сразу согласится выплатить неустойку, но это бывает крайне редко). Во время переговоров постарайтесь отстоять свои интересы, доказав, что ваши претензии обоснованы. Возможно, придется в чем-то уступить (к примеру, незначительно снизив размер неустойки), но это все равно лучше, чем ничего.
- Обращение в суд. Если переговоры не принесли результата, или претензия была проигнорирована адресатом, у дольщиков не остается другого варианта, кроме как обратиться в суд. Для этого готовится исковое заявление (оно во многом повторяет претензию, только составляется по другой форме), к нему прилагаются документы, после чего оно подается в отделение суда по мету регистрации строительной компании. Кстати, в иске, в отличие от претензии, можно указать дополнительные требования: компенсацию морального и/или материального ущерба, упущенную выгоду и т.д. После рассмотрения аргументов суд вынесет вердикт, удовлетворять ли требования заявителя.
Для того чтобы упростить и укорить процедуру взыскания средств, рекомендуется привлечь в помощь юриста по спорам с застройщиками. Его участие может заключаться в оказании консультаций, проведении переговоров, подготовке документов, представительстве в суде и т.д. В результате вы сможете добиться выплаты с большей вероятностью и существенно быстрее.
Особенности взыскания неустойки по ДДУ
По результатам рассмотрения искового заявления судебный орган выносит решение и после его вступления в законную силу выдаёт исполнительный лист на взыскание в пользу пайщика денежных средств с недобросовестной строительной организации.
После получения этих документов Дольщик должен обратиться в Управление Федеральной Службы Судебных Приставов по месту нахождения должника с заявлением о возбуждении исполнительного производства. Судебный пристав – исполнитель возбуждает и принудительно взыскивает с должника денежную компенсацию в пользу взыскателя на основании ФЗ «Об исполнительном производстве».
При разрешении споров по договору долевого участия в рамках искового и исполнительного производства для дольщика существует множество подводных камней, которые не позволят взыскать в полном объёме, причитающие им компенсации за нарушение их законных прав.
В связи с этим рекомендуем прибегнуть к квалифицированной помощи юриста.
Обратите внимание! Все судебные издержки, понесённые вами при рассмотрении дела о взыскании, будут взысканы с должника.
Взыскание неустойки: законодательная база
Отношения сторон по долевому договору регулируется законом «Об участии в долевом строительстве», в котором описываются все его основные моменты. Договор заключается в обязательном порядке.
В некоторых случаях застройщики пытаются предложить заключение другой формы договоренности, например, предварительного договора. Но на него закон свое действие не распространяет, поэтому в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, дольщик не сможет получить компенсацию, и просто потеряет свои деньги.
Когда договор заключен, то в случае его нарушения, дольщик может обратиться в суд, и получить неустойку, размером в 20% от годовой стоимости квартиры.
В некоторых случаях застройщик просит заключить дополнительный договор, с продленными сроками сдачи, если вовремя строительство завершить не получается. Но, в соответствии с законом:
- новый срок сдачи оспорить не получится;
- подать в суд и взыскать неустойку не получится;
- новая действующая дата сдачи объекта указана в новом договоре.
Воспользовавшись онлайн-консультацией наших юристов, вы оперативно получите ответы на все интересующие вопросы.
Как рассчитать неустойку.
Калькулятор неустойки по договору долевого участия основан на расчете сведений по следующей формуле:
1/150*Ставка рефинансирования*Стоимость договора*Количество дней
Для расчета неустойки применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Так как она периодически изменяется, допускается использовать данные:
- на день передачи объекта;
- на текущую дату;
- на отдельные периоды;
- на первый день неисполнения договора и др.
Как получить неустойку по ДДУ
На этапе составления договора, описывающего права и обязанности участников долевого строительства, необходимо уделить особое внимание срокам, в течение которых дольщик получит жилплощадь от застройщика.
Поскольку приобретение недвижимости – серьезная инвестиция для среднестатистического гражданина, действующее законодательство реализовало компенсационный механизм, позволяющий защитить финансовые права дольщика, если застройщик не выполняет свои обязательства вовремя. Выплачиваемая неустойка может достигать 20% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Если застройщику не удалось сдать объект в срок, указанный в договоре, начиная со следующего дня после его истечения, на него возлагаются финансовые санкции.
В ряде случаев, предвидя невозможность выполнения своих обязательств вовремя и чтобы избежать компенсационных выплат, застройщик может предложить своим клиентам заключить дополнительный договор, пролонгирующий его обязательства. В таких соглашениях содержится пункт о предоставлении временной отсрочки сдачи объекта.
Несмотря на то, что большое количество дольщиков соглашаются на дополнительный договор, следует помнить, что после его подписания, первоначальные условия будут аннулированы, и дольщик не сможет рассчитывать на предусмотренные в них компенсации.
Согласно положениям Закона №214-ФЗ (ч.2), застройщик не может каким-либо образом принудить дольщика к подписанию дополнительных соглашений, лишая его тем самым права на получение неустойки.
Если существует большая доля вероятности, что застройщик не сможет вовремя сдать жилплощадь, у дольщика имеется два очевидных варианта поведения:
- Ничего не предпринимать, дожидаясь завершения строительных работ, получив, в конце концов, свою квартиру;
- Настаивать на праве получения компенсации, обратившись в судебную инстанцию.
Расчет неустойки по формуле
Определяется два варианта формул, с учетом того, кто выступает дольщиком по договору:
- формула для частных предпринимателей и организаций. Предполагается следующий вариант. СУММА (неустойки) = Σ (сумма по договору) х 1/300 х (8,25:100) х N (количество дней просрочки). Здесь действует два постоянных показателя: 8,25 – ставка рефинансирования ЦБ РФ, 1/300 – предусмотренная ставка пени за один день. Например, если просрочка составляет 234 дня, а стоимость объекта равна 13 млн. рублей, то неустойка составит: 13 000 000 х 8.25:100 х 1/300 х 234 = 836 550 рублей,
- формула для граждан. Показатели по формуле будут таким же, как и при расчете неустойки для организаций и предпринимателей. Отличие в том, что итоговая сумма должна быть умножена на два, поскольку предусмотрен двойной размера пени. То есть если по первому примеру для организации неустойка составила 836 550 рублей, то для гражданина такая пеня будет равная 1 673 100 рублей.
Соответственно, физические лица компенсируют за короткий срок, а именно период до трех месяцев, около пяти процентов общей суммы договора.