Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто делает, заказывает и оплачивает оценку жилья покупатель или продавец?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этo нe cлyчaйный зaгoлoвoк, a цитaтa oднoгo из нaшиx клиeнтoв-пoкyпaтeлeй. Нa caмoм дeлe, тaкиx клиeнтoв дoвoльнo мнoгo: cэкoнoмить xoтят пpaктичecки вce. Люди cчитaют, чтo зa oцeнкy cвoeй coбcтвeннocти пpoдaвeц oтвeчaeт личнo — в кoнцe кoнцoв, этo eгo квapтиpa.
Ктo пpoдaeт, тoт и плaтит
Дaжe пoкyпaтeли c ипoтeкoй coмнeвaютcя в тoм, ктo дoлжeн плaтить — xoтя, кaзaлocь бы, oцeнкa нyжнa тoлькo им. Нa caмoм дeлe, иx мoжнo пoнять: чтo ecли бaнк нe oдoбpит квapтиpy? Этo знaчит, чтo cдeлкa copвeтcя, a дeньги бyдyт пoтpaчeны зpя. Пpoдaвeц жe в любoм cлyчae oкaжeтcя в плюce: cвeжий oтчeт oб oцeнкe eщe никoмy нe пoмeшaл.
Eщё oдин пoпyляpный дoвoд — пpoдaвцы нaмepeннo зaвышaют цeны, чтoбы oтбить нeпpeдвидeнныe pacxoды нa пpoдaжy, a знaчит мoгyт ceбe пoзвoлить зaплaтить eщe и oцeнщикy. И вooбщe, этo пoкyпaтeль ocтaнeтcя бeз гpoшa в кapмaнe, для пpoдaвцa тpaты нa oцeнщикa — кoпeйки пo cpaвнeнию c пpибылью. Нaм нe кaжeтcя, чтo этo paзyмный apгyмeнт, нo oн и пpaвдa pacпpocтpaнeн.
Как выглядит оценочный альбом?
Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:
- Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
- Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
- Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
- Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
- Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
- Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.
Зачем нужна оценка квартиры
Есть несколько случаев, когда имеет смысл оценить стоимость собственного или приобретаемого жилья. Если человек собирается продать квартиру, но не ориентируется в рынке, то профессиональное заключение эксперта поможет ему сориентироваться и не прогадать со сделкой.
Этот документ можно также использовать в качестве своеобразного «рекламного буклета» для покупателей, чтобы обосновать стоимость объекта продажи. В этом случае за услугу оценки квартиры платит продавец. Заказывать или нет данную экспертизу — решение добровольное. По закону, при регистрации сделок купли-продажи недвижимости без кредитных средств, оценки квартиры не требуется.
Если, предполагается приобретение квартиры в ипотеку, то оценка является необходимым документом для получения ссуды. Регламентируется это ФЗ РФ «Об ипотеке».
Экспертиза нужна, в первую очередь, банку, ведь он принимает решение о том, какую именно сумму выдать заемщику. Помимо изучения личных документов клиента и его благонадежности, необходимо также понимать и реальную потребность этого клиента в деньгах.
С другой стороны, получая отчет об оценке недвижимости, дома или квартиры, банк имеет дополнительные гарантии, что, если вдруг в будущем возникнут проблемы с возвращением ссуды, квартиру можно будет реализовать на открытом рынке за приемлемые деньги, даже с дисконтом.
У каждой финансовой организации собственные стандарты работы, но общая тенденция такова, что банки отталкиваются от нижней границы оценочной стоимости квартиры, вычитают из нее сумму обязательного первоначального взноса и таким образом формируют тело кредита.
Но надо понимать, что если у заемщика нет достаточного уровня подтвержденного дохода, то сумму кредита банк снизит все равно. Заемщику в этом случае придется либо искать дополнительные средства, чтобы увеличить первоначальный взнос, либо подбирать себе другой объект недвижимости.
В идеальном варианте сделки есть только одна обязательная услуга — оплата госпошлины за госрегистрацию прав собственности на недвижимое имущество (квартиры, земельного участка и иного имущества). Размер госпошлины для физлиц составляет 2 тыс. руб.
Все дальнейшие допуслуги являются вариативными и зависят от условия сделки купли-продажи. На рынках новостроек и вторичного жилья сложились разные условия по сделкам, а значит, и разная стоимость дополнительных услуг.
В России при покупке новостройки услуги риелтора покупатель обычно не оплачивает — агентское вознаграждение либо включено в стоимость квартиры, либо его выплачивает застройщик. У некоторых застройщиков в стоимость сделки может быть включена и госпошлина за регистрацию договора долевого участия, поясняет руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов.
На рынке вторичного жилья стоимость услуг в агентстве недвижимости в среднем начинаются от 2% от стоимости квартиры. Правда, некоторые частные риелторы демпингуют, устанавливая размер свой комиссии в 1%. В любом случае оплата услуг риелтора лежит на стороне покупателя. «Услуги риелтора включают поиск объекта, переговоры с продавцом, организацию сделки (составление договора купли-продажи, подготовка документов, организация сделки в банке, организация нотариальных действий, подача документов на государственную регистрацию и получение документов с госрегистрации, подписание передаточного акта), тщательную проверку истории квартиры с оценкой рисков приобретения и т. д. Стоимость зависит от сложности сделки и набора услуг и может составлять порядка 3% от стоимости квартиры», — объясняет управляющий директор сети «Миэль» Юлия Антясова.
В зависимости от выбранной формы взаиморасчетов с продавцом (аккредитив или ячейка) будут варьироваться и затраты. Аккредитив сейчас пользуется большей популярностью, так как по многим банкам произошло стремительное удешевление взаиморасчетов — теперь он стоит около 2 тыс. руб.
При использовании ячейки предполагается наличный расчет, а цены после пандемии немного выросли — теперь стоимость аренды ячеек начинается от 4,5 тыс. руб., а в некоторых банках сумма может достигать 8–10 тыс. руб., отмечает Антясова.
Также существует форма сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения (сделки, в которых затронуты права детей и отчуждение долей). Тарифы на такие сделки устанавливаются местными нотариальными палатами.
В целом затраты на услуги нотариуса зависят от кадастровой стоимости объекта — от 3%, но не должны превышать 25 тыс. руб. В случае если в сделке участвует один из супругов, необходимо оформить еще и доверенность — от 1,2–1,5 тыс. руб. Нотариальные документы, необходимые для регистрации, исчисляются по тарифам нотариуса — от 1,5 тыс. до 2,5 тыс. руб.
Если сделка проходит с использованием ипотеки, то дополнительные траты могут составить от 10 тыс. до 100 тыс. руб. (в год) в зависимости от суммы страховки имущества и жизни покупателя, также потребуются услуги оценщика. Стоимость зависит от условий страхования, тарифов страховых и оценочных компаний.
Какова стоимость оценки ипотеки в Великобритании?
Сборы за оценку ипотеки различаются в зависимости от типа имущества.
Поскольку стоимость оценки ипотеки рассчитывается на основе стоимости оцениваемого дома, цена может значительно варьироваться. В большинстве случаев цена будет составлять от 150 до 1,500 фунтов стерлингов. На всякий случай попытайтесь заложить в бюджет более дорогую оценку. Тем не менее, ваш ипотечный брокер должен быть в состоянии предложить вам указание стоимости имущества или того, что ваш кредитор обычно взимает, и, следовательно, стоимость оценки.
Имейте в виду, что вы не можете выбрать своего оценщика ипотечного кредита, и плата иногда связана с другими расходами по ипотечному кредиту. Кредитор будет заниматься оценкой; у них есть своя команда. Вам не придется беспокоиться о его размещении, но вам придется заплатить за это.
Некоторые кредиторы, однако, предоставляют бесплатную оценку в рамках ипотечного соглашения, чтобы побудить их выбрать их. Если это то, что вас интересует, ваш ипотечный брокер может помочь вам найти это.
Необходимость покупателя
На российском рынке недвижимости принято, что услуги экспертной компании погашает со своего кармана покупатель, то есть лицо, которое в этом заинтересовано. В данном случае это заемщик, желающий взять ссуду, а вот продавцу можно прийти на сделку и без этого документа. На деле собственнику квартиры неинтересно, откуда поступит финансирование.
Допустим, в Америке подобные затраты ложатся на плечи владельца имущества, который заинтересован реализовать недвижимость по максимальной цене. При этом он еще получает от этого прибыль, так что эти факторы определяют, кто платит.
Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.
В России покупателю-заёмщику придется нести расходы в следующих случаях:
- При подаче заявки на ипотечный заем.
- При получении наличных при залоге собственной квартиры.
Расходы на эксперта при обращении в банк считаются сопутствующими затратами, которые обязательно будут озвучены менеджером отделения. Если практикуется наглядная распечатка приблизительных платежей и сборов в процессе оформления кредита, то эти данные будут уже включены при подсчете эффективной (реальной) процентной ставки.
Как рассчитать ликвидационную стоимость
Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.
Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.
На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.
Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.
Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.
Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.
Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.
Как повлиять на результат оценки
Ипотечный кредит выдается из расчета рыночной стоимости объекта. Если собственники квартиры оценивают ее дороже, чем оценочная компания, банк всё равно ориентируется на отчет и уменьшает сумму кредита. Поэтому стоимость покупаемой квартиры и рыночная стоимость, указанная оценщиком, не должны резко отличаться.
Если вам очень понравилась квартира, но она стоит дороже аналогов, поговорите с оценщиком. Если квартиру нужно оценить на определенную сумму, не бойтесь назвать ее. Оценщики войдут в ваше положение. Они могут поставить повышающий коэффициент на такие мелочи, как наличие стеклопакетов или хороший гарнитур на кухне, который якобы остается следующим хозяевам.
Если квартиру нужно оценить на определенную стоимость, не бойтесь поговорить с оценщиком и назвать ее
Для однокомнатной квартиры вилка в оценке достигает 600 000 рублей за счет повышающих коэффициентов.
Во многих квартирах сделана перепланировка. Если она несущественная и не затрагивает несущих конструкций, банк, скорее всего, ее пропустит. Оценщики указывают в отчетах характер перепланировки и то, сколько стоит узаконить ее официально. Банк сам решает, выдавать кредит под квартиру с перепланировкой или нет.
Есть еще несколько способов завысить оценку, но они незаконные, и писать о них мы, конечно, не будем. Вообще, мы не советуем какими-либо способами стараться ввести банк в заблуждение: помните, что у банков есть способ поставить отметку в вашей кредитной истории. И эту отметку увидят другие банки. Лучше не проводить никаких махинаций с оценкой: так честнее и безопаснее.
Для чего нужна оценка стоимости квартиры для ипотеки?
Сумма кредита для покупки квартиры всегда довольно крупная и банк, рискует, выдавая ее. Поэтому, чтобы не потерять выданную сумму при неплатежеспособности клиента, кредитное учреждение требует оформить объект недвижимости в качестве залога на весь срок кредитования. После того, как заемщик полностью погасит ипотеку вместе с полагающимися процентами, банк снимает с квартиры обременение.
Следует отметить, что информация об ограничениях в сделках с квартирой находится в базе Росреестра. Это значит, что без разрешения банка собственник не вправе совершать с ней любые виды сделок.
При рассмотрении документов на получение ипотеки банк должен владеть информацией о рыночной стоимости квартиры, на которую заемщик берет кредит. Сумма к одобрению не может превышать этой стоимости. Поэтому документ об оценке недвижимости является обязательным в пакете, который предоставляется для получения займа.
В отчете независимого оценщика указывается рыночная стоимость жилья. Она дает представление:
- покупателю – о том, насколько цена квартиры реальна на рынке недвижимости;
- банку – на какую сумму кредита заемщик сможет претендовать и сколько возможно выручить при нарушении им условий кредитного договора.
Независимая оценка не даст возможности искусственно завысить стоимость квартиры по договору для получения большей суммы по ипотеке. А банку она необходима, чтобы покрыть свои убытки при продаже жилья, если заемщик не сможет полностью исполнить условия договора. Т.е. оценка – это страховка для обеих сторон сделки.
Кто должен платить за оценку квартиры при ипотеке продавец или покупатель
Впрочем, забота о клиентах в Сбербанке тоже проявляется – организациям, кто делает оценку квартиры при ипотеке, присваивается рейтинг (скачать), на основании которого клиенты могут выбирать проверенные агентства. Рейтингование производится Банком уже 2,5 года, в отчете содержатся все отметки о функционировании оценочных организаций.
Траты на оценку квартиры покупателей входят в дополнительные расходы, о чем заемщика предупреждают ипотечные консультанты любого банка. Однако, некоторые банки делают оценку за свой счет, поэтому обязательно поинтересуйтесь о наличии такой возможности. Больше о дополнительных расходах покупателя квартиры читайте в статье Зачем банку нужна оценка квартиры: Банки выдают кредит под залог недвижимости по простой формуле — размер кредита должен составлять до 80% от стоимости квартиры. Например, оценщик оценит недвижимость в 3 млн. рублей, кредит под нее выдадут меньше, чем оценочная стоимость.
Поэтому есть такое понятие, как первоначальный взнос. Зачем банк так делает? Это перестраховка, т.н.
Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке
11) нотариально удостоверенное согласие супруга(и) продавца Объекта недвижимости на отчуждение ч Объекта недвижимости (не требуется в следующих случаях: если имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью; если имущество в совместной собственности супругов и они оба Залогодатели; если на момент приобретения права собственности собственник объекта недвижимости в браке состоял, но на момент совершения сделки изменилось его семейное положение (в зависимости от ситуации) представляются следующие документы: если супруг умер — свидетельство о смерти; если брак расторгнут и с момента расторжения брака прошло 3 года и более — паспорт с отметкой и/или свидетельство о расторжении брака или выписка из решения суда о расторжении брака и если с момента расторжения брака прошло менее 3-х лет- дополнительно предоставляется один из следующих документов-решение суда о разделе совместно нажитого имущества или нотариально удостоверенное соглашение о разделе совместно нажитого имущества).
Не смотря на то, что оценочный альбом необходим банку, изготавливается он за счет клиента. Стоимость оценки составляет 5000 — 7000 рублей, и готовится 3-4 дня. Цена может быть выше в случае, если требуется ускорение оформления, если объект оценки находится далеко за пределами Москвы, либо если объект представляет собой нетиповую и дорогую квартиру.
Выбор организации для оценки
Согласно законодательству, оценка квартир производится специализированными организациями, имеющими лицензию на осуществление подобной деятельности.
Выбор конкретной фирмы – право заёмщика, и только он вправе решать, с кем заключать договор. Но в данной ситуации существую некоторые нюансы.
Немаловажно обратить внимание на то, кто делает оценку квартиры при ипотеке.
У каждого банка существуют аккредитованные компании, с которыми они сотрудничают и мнению которых доверяют. Отказаться от компаний, рекомендуемых банком – право заёмщика. При этом мотивами подобных действий может быть недоверие к их расчётам.
Кредитор всегда стремится занизить стоимость объекта, чтобы в случае его продажи вернуть не только выданные средства, но и проценты.
Целью заёмщика, напротив, является указание в отчёте цены, максимально приближенной к требованиям продавца квартиры, так как при заниженной стоимости объекта кредитных средств не хватит на оплату. Разницу покупателю придётся выплачивать из собственных накоплений.
Воспользоваться услугами аккредитованного банком оценщика – наиболее целесообразный вариант по следующим причинам:
- Банк доверяет данной организации и примет их отчёт без претензий.
- Рассмотрение заявки произойдёт в кратчайшие сроки. Компания, не входящая в список сотрудничающих с банком, будет проверяться службой безопасности, а это потребует дополнительных затрат времени.
Если же заёмщик всё-таки решил подобрать компанию самостоятельно, необходимо учесть следующие моменты:
- Репутация выбранной организации.
- Время её работы в качестве оценочной компании.
- Отзывы и рекомендации клиентов.
Выбранная компания должна входить в СРО, иметь лицензию, производить взносы в фонды СРО. Не стоит принимать решение, основываясь на стоимости услуг компании, поскольку дороговизна договора не является залогом качества работы.
Организация должна иметь полис страхования ответственности на сумму от трёхсот тысяч рублей, который в случае ошибок позволит компенсировать ущерб.
Обязательно стоит предварительно ознакомиться с формами договоров и отчётов, выполняемых компанией, и оценить их на соответствие нормативным документам.
Документы для оценки квартиры
Обратившись в понравившуюся организацию, покупателю и продавцу стоит подготовить документы для оценки квартиры для ипотеки.
Оценщикам потребуется:
- паспорт заказчика (на всякий случай следует подготовить копию паспорта собственника);
- технический паспорт объекта недвижимости;
- кадастровая документация;
- договор долевого участия или цессии, если дело касается новостройки;
- акт приёма-передачи строения;
- документы, подтверждающие право собственности на жилище, если речь идёт о приобретении дома на вторичном рынке.
Отдельного внимания заслуживает последний пункт, поскольку в данном случае можно предоставить несколько различных справок (не одновременно, а в зависимости от реального положения дел):
- договор купли-продажи;
- сведения о получении квартиры в наследство;
- дарственная, подтверждающая дарение здания.
Кто оплачивает – покупатель или продавец
Строгих указаний на то, кто обязан платить за экспертизу, нигде не указывается. Им способен оказаться как покупатель, так и собственник жилплощади, решивший продать её новым владельцам. Точно можно сказать лишь то, что плательщиком не станет банк, который перекладывает подобные расходы на плечи клиентов.
Но важно учитывать, что оценка квартиры при ипотеке в новостройке нужна новосёлам, а не застройщику. Аналогичное высказывание верно и для случаев с приобретением жилища на вторичном рынке. Подобная ситуация связана с тем, что отчёт с указанием стоимости и состояния объекта обязателен при оформлении кредита, а не покупке дома. То есть, он нужен для получения займа и финансирования покупки. Следовательно, в нём заинтересован заёмщик, который и должен платить за проведённые работы.
Но важно повторить, что отсутствие необходимости оплачивать отчётность не освобождает продавца от участия в процессе. Часть документов, необходимых для проведения независимой экспертизы, способен получить и предоставить специалисту только собственник жилплощади, поскольку других людей, независимо от их профессии, нет к ним доступа.
Что делать, если банк не принимает отчет
Если банк не захочет принимать отчет об оценке, сделанный сторонней компанией, нужно разбираться, почему. Вот наиболее вероятные причины:
- Отчет не соответствует требованиям закона, банк указывает конкретную причину — нужно проверить обоснованность этой претензии. Сообщите о происходящем оценщику, обычно разбираются в проблеме быстро. Или пригласите другого эксперта в помощь. Если вы обратились в компанию и в ней отказались признавать ошибки или переделывать отчет, обратитесь в Роспотребнадзор.
- Банк не принимает отчет, потому что он не от аккредитованной компании. Или вовсе не указывает причину. Можно отправить жалобу в Центробанк, ФАС и прокуратуру. В течение месяца из ведомств должен прийти ответ.