Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед совершением дарения гражданам следует сопоставить преимущества и недостатки передачи квартиры одаряемому. Забрать подаренный дом или квартиру будет непросто после регистрации дара. Такую возможность предоставляет суд при наличии особых обстоятельств. Однако законодательство не позволяет умалять права детей, поэтому возвращение недвижимости дарителю — сложная процедура.
Нотариальное оформление договора дарения
В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).
Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).
Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).
Договор дарения ипотечной квартиры: структура
Для признания действительным договора дарения квартиры документ нужно составить правильно. Рассказываем, как написать дарственную на ипотечную квартиру. Документ следует оформить в письменной форме. В нем надо указать следующие сведения:
- данные об участниках сделки;
- наличие согласия, полученного у кредитора;
- технические характеристики недвижимости, ее точное описание;
- информацию о переходе права собственности;
- указание на нахождение имущества в залоге у банка;
- права и обязанности сторон;
- дата и подписи участников соглашения.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке без согласия банка?
Нет, любые сделки с ипотечной квартирой, которые проводятся без согласия банка, могут быть признаны недействительными.
Отсутствие письменного согласия кредитора может привести к ряду последствий:
-
Отказ в регистрации права собственности Росреестром новому владельцу;
- Банк может подать в суд на заемщика в случае обнаружения нарушения;
-
Банк может потребовать досрочного погашения кредита или расторгнуть ипотечный договор.
Правила оформления дара
Как можно подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку? Сделать это можно без обращения к нотариусу. Документ должен оформляться по установленным правилам. До того как написать дарственную на несовершеннолетнего ребенка, следует ознакомиться с имеющимися образцами документов (имеются на нашем портале) или обратиться к специалисту онлайн.
Эксперты на сайте предоставят консультацию по вопросам оформления недвижимости на несовершеннолетнего. Имущество после подписания договора нужно переоформить в МФЦ или Регистрационной палате. Зарегистрировав документ, малолетний одаряемый становится владельцем имущества с некоторым ограничением прав до наступления 18 лет.
Как оформить недвижимость в упрощенном порядке? Обращение к нотариусу не означает сокращение сроков, но хлопоты переходят на плечи специалиста за определенную плату. Даритель может оформить квартиру на ребенка за 2–10 тысяч рублей. Стоимость зависит от места пребывания. В столице и Санкт-Петербурге специалист возьмет не менее 8–10 тысяч рублей без учета государственной пошлины.
Переписывая имущество на ребенка в нотариальной конторе, даритель должен мочь заплатить за услугу или ему придется оформлять дарение самостоятельно. Стоимость регистрации соглашения — 1400 рублей. Регистратор забирает подписанный договор и сопроводительные бумаги в обмен на расписки. В течение 10 дней изготавливается свидетельство. Если есть желание сократить усилия, можно доверить эту обязанность риелтору или нотариусу.
Если жилище в ипотечном кредите, можно ли оформить дарственную на него?
В статье 37 ФЗ «Об ипотеке» (от 16.07.1998 № 102-ФЗ) говорится о том, что жилплощадь, которая взята по ипотечному кредитованию, может подлежать передаче в дар исходя из решения лица, предоставившего данное имущество в залог.
Как гласит ФЗ «Об ипотеке», ипотечное жилье находится под залогом у банка.
Отсюда следует, что именно эта финансово-кредитная организация фактически владеет жилым помещением, пока заемщик не внесет всю сумму и не сможет оформить только на себя свидетельство о госрегистрации права.
В пункте 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке» есть информация о том, что может сделать залогодержатель с заложенной банку недвижимостью. Например, квартира может подлежать дарению, однако залогодатель должен с этим согласиться.
Вещные отношения, связывающие заемщика и займодателя, по поводу жилья, взятого в кредит, подчиняются регулированию следующими нормативно-правовыми актами:
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
До момента погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка, а значит, на нее устанавливается обременение или ограничение по купле-продаже, а также дарению. Поэтому Вы не имеете права подарить недвижимость своим детям без согласия банка. Однако есть и другие варианты, гарантирующие то, что наследники и от первого брака получат долю недвижимости, принадлежащую отцу.
Способ № 1. Написать завещание, в котором будет указано, что дети от первого брака получат после кончины отца выделенную долю в квартире.
Способ № 2. Оформить дарение после погашения ипотечного кредита.
Способ № 3. Ничего не предпринимать. При отсутствии завещания происходит наследование по закону. Дети от первого брака как раз являются таким наследниками, а значит, имеют права на долю отца, пусть квартира и была приобретена в новом браке. Тем не менее есть риск, что новая жена в таком случае попытается уменьшить долю, которая перейдет к детям, поскольку супруга также являются наследником первой очереди. Поэтому гораздо надежнее все же оформить дарение или написать завещание. Тогда дети гарантированно получат ½ долю квартиры, купленной в ипотеку.
Возможно ли оформление дарственной
Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.
По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.
Оформление дарственной на долю
Когда даритель и одариваемый решили заключить соответствующую сделку (а юридически дарение считается сделкой), следует обратить внимание на то, как оформить договор дарения на долю в квартире юридически грамотно.
Узнать, как оформить дарение доли квартиры, в том числе приватизированной правильно, можно в агентстве, специализирующемся на сделках с долями (Доли.ру), у специалистов Росреестра или сотрудников МФЦ.
Главное помнить, что:
- договор дарения является безвозмездным;
- одариваемый вправе отказаться от подарка;
- на дарение есть законные ограничения (оно, например, запрещено между юридическими лицами);
- даритель должен быть официально дееспособен.
Особенности дарственной на квартиру
Форма договора. По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.
Нотариальное удостоверение договора в обычных случаях не требуется. Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а, например, только комнату. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.
С 31 июля 2019 года изменили правила об обязательном участии нотариуса в сделках с долями. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут подарить свои доли по договору дарения без участия нотариуса. По-прежнему обязателен нотариус только в случае, если долю дарит только один из собственников.
Где оформить дарственную на квартиру
Обратиться к риелтору или юристу. Они составят договор сами, а сторонам останется только подписать его. Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше.
Оформить дарственную в МФЦ. В некоторых МФЦ есть отдельные коммерческие службы, которые за незначительную плату заполняют шаблоны договора. Например, в Москве или Санкт-Петербурге это службы при Едином центре документов.
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. Я уже писал, когда нотариус обязателен. Для остальных случаев дарение у нотариуса можно оформить по желанию.
Самостоятельно. Для этого нужно скачать и заполнить простую письменную форму договора. Ее я приведу ниже и поясню, как правильно заполнять.
Процесс оформления дарственной на ипотечную квартиру будет производиться последовательно в два этапа, предполагающего первоначально одобрение кредитной организации, при отказе в котором дальнейшее совершение сделки теряет смысл. Процедура оформления заключается в следующем:
- Обращение в организацию, произведшую ипотечное кредитование за согласием на смену собственника, для получения которого подаётся пакет документов:
- заявление по форме, разработанной банком;
- документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого и позволяющие провести идентификацию (паспорта, свидетельства СНИЛС, ИНН);
- справки 2-НДФЛ о полученных доходах, выписки банков о движении денежных средств при осуществлении предпринимательской деятельности;
- правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
- предварительный вариант договора дарения.
- Оформление дарения ипотечной квартиры при условии одобрения кредитного учреждения самой процедуры и предварительно составленной дарственной с предоставлением документов:
- общегражданских паспортов дарителя и одаряемого;
- выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на квартиру с наличием обременения;
- правоустанавливающего документа дарителя на жильё (договора-купли продажи, участия в долевом строительстве);
- технической документации на объект недвижимости, выданный бюро технической инвентаризации;
- заверенного нотариально согласия второго супруга при приобретении недвижимости в период брачного союза;
- разрешения органов опеки и попечительства при затрагивании прав несовершеннолетних детей;
- выписки из домовой книги;
- подтверждения степени родства между дарителем и одаряемым во избежание уплаты НДФЛ в размере 13 % для граждан страны, 30 % при участии нерезидента;
- официального разрешения банка;
- окончательного варианта договора дарения;
- банковской квитанции об оплате государственной пошлины.
Можно ли подарить квартиру если она в ипотеке? Нюансы распоряжения залоговым имуществом
В то же время закон не связывает с согласием кредитора передачу недвижимого имущества по наследству. Будь то ребёнок или совершеннолетний человек – в момент открытия наследства банк оказывается перед фактом правопреемства всех прав на квартиру и обязательств по ипотечному кредиту.
- За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
- Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Образец дарственной на ипотечную недвижимость
Типовой образец договора дарения включает в себя обязательные реквизиты сторон (такие, как паспортные данные) и информацию об объекте, указывается право его передачи от одной стороны другой, дата и место заключения договора, общая и жилая площадь квартиры, стоимость. Указывается адрес нахождения квартиры или доли в ней. Подписывается передаточный акт.
🗣 Можно ли Написать Дарственную на Ипотечную Квартиру Подождать около двух месяцев, пока суд, рассмотрев дело и выслушав свидетельские показания, не вынесет решение.
☑ Узнать точно, какие копии и документы на сегодняшний день нужно представить, взять образец самого заявления можно в суде или у адвоката, который будет вести дело и подготовит необходимые бумаги. Можно ли Сделать Дарственную на Ипотечную Квартиру
Перечень прав, которыми наделяется заемщик в отношении собственности, каждый банк определяет самостоятельно. Чаще всего разрешение кредитора не требуется, чтобы прописаться в квартире самому и зарегистрировать там же членов своей семьи.
Дарим квартиру в ипотеке – возможно ли это и как правильно оформить
Согласно законодательству, а именно Федеральному Закону №102 «Об ипотечном кредитовании», жилая площадь, которая оформлена в ипотеку, может переходить в дар другому собственнику. В 37 статье этого же законодательного акта указано, что передача имущества по договору дарения возможна только с разрешения залогодателя.
- Банк может подать иск в суд – сделка будет признана недействительной, а действия заемщика вовсе мошенническими. Кстати, последнее – это уже уголовная ответственность.
- Ответ на такие действия может быть прописан уже в договоре – там может быть указано, какие штрафы применит банк при нарушении условий ипотечного кредитования.
- Банк может потребовать досрочной уплаты кредита, а также штрафов, которые могут быть начислены за нарушение договора.
- Продать квартиру, если долг не будет выплачен, как указано в пункте выше.