Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторгнуть договор с агентством недвижимости о продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того, чтобы избежать денежных потерь при расторжении договора, нужно это предусмотреть при его заключении. В частности, необходимо детально и однозначно прописать возможность одностороннего расторжения договора.
Заключение договора: расторжение, обязанности сторон
При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества. Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, возмездно оказываемых услугах и комиссионном вознаграждении.
Структура каждого договора включает в себя:
- вводную часть (с указанием данных об участниках сделки);
- непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме);
- обязательства и сроки их исполнения для обеих сторон;
- стоимость и порядок расчетов;
- условия, при которых договор может быть расторгнут;
- ответственность сторон.
Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Если заказчик произвел оплату по соглашению, а потом решил разорвать договор
Полную оплату услуг лучше заранее не производить. Но если это делано, а услуги не предоставлялись, то, получив уведомление, Деньги должны вернуть в течение 12 суток. За отказ агентство будет платить штраф по решению суда.
Многие агентства идут на хитрость, играя терминами. Слово «аванс» означает, что клиент, независимо от того по каким причинам расторгнут договор, получает свои деньги обратно. «Задаток» означает, что если о расторжении договора заявил клиент, то сумма, переданная в счет оплаты услуг, не возвращается. Но следует помнить, что если удастся доказать вину агентства в расторжении соглашения, то они должны будут вернуть задаток в двойном размере. Заказчик может выставить требования о возврате денег, так как исполнитель не выполнил условий соглашения в определенный срок.
Плюсы и минусы работы с риэлтором
От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.
Плюсы от работы с риэлтором:
- быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
- маркетинговый план по рекламированию квартиры;
- прием звонков от клиентов и организация просмотров;
- проверка всех документов перед сделкой.
Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.
Минусы от сотрудничества с риэлтором:
- высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
- риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
- потеря задатка за досрочное расторжение договора;
- медленная работа и минимум покупателей.
Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.
Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.
Виды деятельности, относимые к возмездному оказанию услуг
Гражданским кодексом предусмотрены отдельные правила для разных видов деятельности. Возмездное оказание услуг регулируется главой 39 ГК РФ, и к ней относятся обязательства по оказанию образовательных, консалтинговых, медицинских, рекламных, ремонтных и многих других услуг — эта деятельность носит универсальный характер.
Вопросы расторжения договора об оказании услуг в одностороннем порядке регулируются ст. 782 ГК РФ.
Возможность применения одностороннего отказа определяется принадлежностью предмета соглашения именно к услугам. Не относятся к такой деятельности подряд, перевозки, хранение и другие виды работ — полный перечень исключений приводится в п.2 ст.
779 ГК РФ.
Многие виды деятельности осуществляются на основании специальных законов. Так, услуги по управлению многоквартирным домом регулирует Жилищный кодекс, банковские — закон о потребительском кредитовании. Это же касается страхования, образования, связи. Их положения приоритетны по отношению к общим нормам Гражданского кодекса.
Досрочное расторжение договора оказания услуг (ст. 450 ГК РФ)
Причины расторжения договора на оказание услуг на общих основаниях изложены в статьях 450–451 ГК РФ. Допускается три способа прекращения отношений между участниками сделки:
- на основании добровольного соглашения — если условия сделки не предусматривают запрет на такие действия;
- одностороннее расторжение договора оказания услуг при наступлении обстоятельств, оговоренных соглашением;
- расторжение договора оказания услуг в одностороннем порядке по решению суда.
В первом случае причина расторжения договора на оказание услуг не имеет значения. Прекращение отношений предусматривает определенный порядок.
- Заинтересованная сторона отправляет в адрес контрагента уведомление о своем намерении. При этом неважно, происходит расторжение договора по инициативе исполнителя или заказчика. Можно приложить свой вариант соглашения, и если противоположная сторона его подпишет, он считается расторгнутым с момента подписания. В ином случае, они встречаются и согласовывают условия документа.
- Ответ ожидается в течение 30 дней. При его отсутствии, или отказе прекратить отношения по соглашению сторон, инициатор вправе подать иск в суд на расторжение договора оказания услуг в одностороннем порядке. Заявление будет принято только при наличии уведомления, ранее отправленного другой стороне.
Если участники сделки смогли прийти к компромиссу, они составляют письменное соглашение в такой же форме, в какой был заключен исходный документ. В нем обязательно указывается отсутствие взаимных претензий, при необходимости прикладывается акт взаиморасчетов или акт о сдаче-приемке имущества.
Возникновение спорных ситуаций
В настоящее время участники рынка отмечают общую тенденцию снижения возникновения спорных вопросов при совершении сделок с недвижимостью. Однако некоторые все же продолжают свое существование, создавая отрицательную репутацию как агентствам недвижимости, так и самой процедуре купли-продажи с участием посредника. Со стороны клиента чаще всего возникает вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, какие действия при этом необходимо совершить и какие документы оформить, чтобы не попасть под штрафные санкции. Однозначного ответа на данный вопрос не существует, так как во многом сама возможность подобного действия и его последствия определяются условиями, прописанными в самом договоре. Причин, по которым клиент может потребовать расторгнуть сделку, существует несколько:
- Нарушение законодательства, мошенничество или нарушения условий договора со стороны агентства недвижимости. Перед тем как начинать делопроизводство по данному пункту, следует выяснить, можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости на основании тех данных, которые есть у клиента. Так как при рассмотрении дела в суде (если риелтор решит взыскать таким путем сумму своего вознаграждения) их может быть недостаточно, или это не будет считаться нарушением законодательства. Примером в данной ситуации может быть сумма сделки, которая зафиксирована договором в определенной валюте, которая в процессе поиска покупателя может обесцениться. В таком случае клиент обязан продать квартиру по цене, которая прописана в договоре, особенно если это эксклюзивный договор на продажу недвижимости. Требования риелтора в данной ситуации не являются противозаконными, если условия договора не оговаривали перерасчетов итоговой цены при падении курса той или иной валюты. Следует отметить, что закон стоит на стороне потребителя, который может отказаться от услуги, просто возместив фактически оказанную часть услуги. При этом в некоторых случаях такая сумма может равняться нулю. Поэтому агентства недвижимости часто прибегают к таким процедурам, как оплата отдельных этапов работы, что вызывает дополнительные сложности при оформлении договора, а у клиента появляется больше трудностей с тем, как правильно расторгнуть договор с агентством недвижимости.
- Отсутствие необходимости продажи недвижимости. У клиента может возникнуть такая ситуация, если он сам найдет покупателя на свой дом или квартиру, или необходимость продажи резко исчезнет по другой причине. В такой ситуации клиенту первым делом необходимо уведомить агентство недвижимости о сложившейся ситуации, после чего сторонам лучше всего решить спорные вопросы в договорном порядке. Если договор был не эксклюзивным, то вопрос о том, как расторгнуть агентский договор с агентством недвижимости особых трудностей не вызовет, так как максимальные расходы, которые при этом понесет продавец квартиры – это вознаграждение агентства, которое может быть выплачено не полностью.
- Форс-мажорные обстоятельства. Если данный пункт был прописан договором, то он может сыграть на руку любой стороне, в зависимости от ситуации. При определенных условиях, независящих от сторон соглашения, действия договора могут быть прекращены, а с ними и обязательства ответственных лиц. Для клиента наличие форс-мажорных обстоятельств могут стать ответом на вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости и вернуть деньги, оставив агентство без вознаграждения.
Договор аренды квартиры – советы собственникам
Сегодня сдать жилье в аренду без помощи риэлторских агентств практически невозможно. Не всех это радует, но есть и плюс. Прибегнув к помощи агента, можно очень быстро снять или сдать квартиру. Если, конечно, он не оказался прохвостом.
Поэтому не путайте договор оказания агентских услуг, договор между агентством и собственником квартиры с договором информационных услуг. Иначе вам могут дать номера телефонов хозяев квартир или потенциальных арендаторов, которые будут молчать.
Важно! Основная цель соглашения – найти подходящую квартиру и заключить договор найма жилого помещения. Это должно быть в договоре на оказание услуг агентства.
В договоре аренды обязательно должны быть следующие основные пункты:
- Срок. Заключить договор можно на любой период или бессрочно.
- Ответственность сторон в случае нарушения условий документа.
- Условия расторжения договора. Например, за какой срок стороны должны предупредить об этом.
- Порядок и размер платежей, в том числе за коммуналку.
- Действия сторон в случае порчи имущества, отсутствия платежей.
Как правильно расторгнуть договор с риэлтором
Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без штрафа возможно только по истечении срока договора, если прописана конкретная дата, окончания соглашения. Если вы продадите квартиру сами, а договор еще не истек, то посредник потребует свои комиссионные.
Однако, есть и бессрочные договора, т.е. без указания срока действия, т.е. посредник будет продавать ваше жилье или дом до тех пор пока не продаст или вы не откажетесь в одностороннем порядке.
Если прописано «исключительное» право на продажу вашей квартиры, дома, то убедитесь, что никаких штрафов за нарушение этого пункта нет и начинайте искать покупателя сами.
Что касается обоснования затрат агентством, то если вы подписали, что согласны оплатить за суету 10-15 тыс. рублей на старте продаж квартиры, а потом еще комиссию, то значит, знаете за что платите и поэтому расписывать на что идет расход ваших денег фирме нет нужды. Пункт о предоставлении отчета должен быть ясно и конкретно прописан в соглашении.
Можно расторгнуть договор с риэлтором в случае:
- если подписывал договор агент без доверенности вместо руководителя ООО (ИП);
- если агентство существенно нарушило подписанный между вами договор, т.е это размер ущерба, который наносится действием или бездействием посредника.
Инструкция для новичков: как работают риэлторы по продаже квартиры?
Ленинский пр- т.от 13 млн руб. Новый город Узнать телефон Шаг второйМелкий шрифт изучите с лупойСуществуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.
Предлагаем ознакомиться: Как считать неустойку по договору?
Шаг третийЧитаем договор, обращая внимание на плюсыПункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны. В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент. Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы.
Образец письма об отказе риэлторских услуг
Предоставляя обеим сторонам договора оказания риэлторских услуг право одностороннего отказа от него, ГК РФ проявляет различное отношение к сторонам. Речь идет о том, что под особой защитой оказывается заказчик (потребитель риеэторских услуг, клиент риелтора). Если он откажется от договора, неблагоприятные последствия ограничиваются необходимостью возместить понесенные исполнителем (риелтором) расходы. Если в роли отказавшейся cтороны выступает исполнитель (риэлтор), ему придется возместить заказчику (клиенту) убытки в полном объеме. В cлучае, когда от договора оказания риэлторских услуг откажется потребитель, ему придется возмещать риелтору лишь реальный ущерб. При отказе от договора риелтора потребитель может требовать возмещения убытков, включая как реальный ущерб (например, компенсацию расходов, cвязанных с поиском объекта недвижимости), так и упущенную выгоду. Односторонний отказ — это реакция cтороны на определенные договорные нарушения. Достаточным основанием расторжения договора оказания риэлторских услуг может выступать предположение о возможной неспособности cтороны, прежде всего риелтора, исполнить принятое на cебя обязательство. В cоответствии cо cт. 783 ГК РФ общие положения о подряде (статьи 702-729) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит cтатьям главы 39 «Возмездное оказание услуг» и особенностям предмета договора. c учетом положения п. 2 cт. 715 возможен отказ от договора оказания риэлторских услуг, если риелтор несвоевременно приступил к оказанию услуг или если потребитель во время оказания услуг обнаруживает, что риелтор оказывает услуги настолько медленно, что их оказание к cроку cтановится явно невозможным.
Рекомендуем прочесть: Комиссия на охранника 4го разряда каких врачей проходить
Последующая невозможность исполнения может быть как юридической, так и фактической. Юридическую невозможность может cоздать акт органа государственной власти, фактическая выражается в том, что обязательство не может быть исполнено в натуре. Критерием для выделения фактической невозможности исполнения может cлужить cостояние рынка недвижимости.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Как Расторгнуть Договор С Агентством Недвижимости В Одностороннем Порядке
В сентябре 2016 года я заключила договор с агентством недвижимости для того, чтобы они осуществляли поиск клиентов для покупки моей квартиры и впоследствии помогли с оформлением и заключением договора купли-продажи моей квартиры. Договор у нас заключен до 31.12.2017 года.
При заключении договора, в соответствии с его условиями, я им оставила оригинал свидетельства о гос. регистрации права собственности и комплект ключей от квартиры, чтобы они могли показывать ее потенциальным покупателям.
Однако, за полгода действия договора, я ни разу ни на одном, даже бесплатном сайте, не увидела объявления о продаже моей квартиры, кроме их личного сайта, также квартиру никто не приходил ни разу смотреть.
В связи с этим, я бы хотела расторгнуть договор с агентством в одностороннем порядке (однако, для более быстрой процедуры расторжения, не хочу указывать причину расторжения). Прочитала, что по ст. 782 ГК и ст.
32 ЗоЗПП я имею право расторгнуть договор с агентством недвижимости в одностороннем порядке, не указывая причину расторжения, послав им уведомление о том, что я решила расторгнуть с ними договор. В чем, собственно, мои вопросы: 1. могу ли я не указывать в уведомлении причину расторжения договора? 2.
я хочу принести уведомление о расторжении с ними договора, им наручно. Могу ли я в этом уведомлении сама указать дату, с которой я считаю договор расторгнутым (например, принести уведомление 11.04.2017 и в нем же написать, что я считаю договор расторгнутым с этой даты)? 3.
представитель агентства мне должен на моем уведомлении поставить отметку о получении и все? Договор в этом случае будет считаться расторгнутым? Или нам нужно будет подписывать дополнительное соглашение о расторжении договора? Не получится ли так, что мне придется еще в течение месяца ждать их решения о расторжении договора? 4. И могу ли я сразу, после вручения им уведомления, забрать у них свой оригинал свидетельства о гос. регистрации права собственности и ключи от своей квартиры. Или они мне могут отказать в их выдаче? Заранее спасибо за ответ.
Ответственность сторон
Еще одна причина внимательно прочитать договор — это часть про ответственность риэлтора в случае невыполнения его условий. В типовой форме соглашения от агентства его там может просто не быть. По требованию клиента в компании должны согласиться на исправление договора и внесение соответствующих пунктов. Если же на такую просьбу представители агентства или сам риэлтор ответили отказом, это весомый повод задуматься о смене агента по недвижимости.
Часто риэлторы аргументируют отсутствие этих пунктов в договоре тем, что заказчик всегда может досрочно завершить действие договора. Но за срыв сделки по вине агента по недвижимости продавец или покупатель не должен терять задаток или аванс, что неизбежно произойдет, если договор будет расторгнут по инициативе заказчика. Поэтому юристы рекомендуют указать пункт про компенсацию ущерба на случай нарушения выполнения условий соглашения агентством или лично риэлтором.
Но меры ответственности должны касаться и заказчика: он обязан компенсировать потери в случае несоблюдения сроков оплаты услуг, досрочного расторжения договора и других нарушений обязательств.
Например, в типовой форме соглашения большинства агентств при задержке сроков оплаты заказчик обязуется оплатить пеню в размере 0,1–0,2% от суммы за каждый просроченный день.
Расторгаем договор по соглашению сторон
Лучше всего поможет избежать негативных последствий расторжение договора по соглашению сторон. Но есть несколько формальностей.
Форма расторжения. Расторгать договор нужно в той же форме, в которой вы его заключали. Если подписывали, значит, в письменной; если договаривались устно, о расторжении договоритесь точно так же. Если вы заверяли договор у нотариуса, идите к нему снова, но уже с соглашением о расторжении.
Дата расторжения. Если вам важна конкретная дата, с которой вы хотите перестать исполнять обязательства по договору, установите ее в соглашении о расторжении. Если дата не важна, знайте, что ваши обязательства прекращаются с момента подписания этого соглашения.
Возврат. Если вы хотите вернуть то, что исполнили по договору, пропишите это в соглашении. По общему правилу стороны не могут потребовать исполненное назад.