Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка при банкротстве застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Последствия перехода на проектное финансирование
Самое главное положительное последствие – стопроцентная безопасность долевого инвестирования в жилье. Средства, вложенные в проектное финансирование у «дольщика» никто не сможет украсть. И это, безусловно, хорошо.
Другое дело, что участие в строительном процесс банка полностью уничтожает единственный плюс долевого строительства, ради которого, люди, собственно, и были готовы рисковать деньгами. Квартира, построенная при помощи долевого строительства, обходилась примерно на 30% дешевле купленной обычным путем у застройщика. Теперь этой привлекательной разницы не будет.
Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».
Организация жилищно-строительного кооператива
Возможность объединения в жилищно-строительные кооперативы у «обманутых» дольщиков появилась в 2011 году. После его создания его представители должны обратиться в арбитражный суд, который в свою очередь может принять решение о том, что права застройщика на недостроенный объект будут переданы кооперативу.
Необходимо учитывать, что в случае принятия положительного решения жилищно-строительному кооперативу перейдет не только сам спорный объект, то есть недостроенный дом, но и долговые обязательства перед работниками, а также перед теми, чьей жизни и здоровью был нанесен вред во время выполнения работ. Фактически участники кооператива принимают на себя долговые обязательства застройщика, которые он, согласно законодательству, должен погасить в первую и вторую очередь. Покрытие всех текущих и будущих расходов осуществляется за счет собственных средств дольщиков или с помощью привлечения новых членов кооператива.
Собственные права застройщика на недостроенный объект могут быть заложены. В этом случае жилищно-строительному кооперативу придется выкупить данные права у залогодержателя, которым чаще всего является банк.
Кого считать застройщиком в деле о банкротстве?
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Однако предусмотренные Федеральным законом № 127‑ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Например, Президиум ВАС в Постановлении от 15.07.2014 № 15636/13 не распространил действие Федерального закона № 127‑ФЗ на дома блокированной застройки (таунхаусы), указав, что:
- секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в МКД (согласно договору гражданам передаются жилые секции в блокированном жилом доме с отдельно выделенным под каждую секцию земельным участком);
- участники строительства блокированных домов не являются участниками строительства в целях применения положений § 7 Федерального закона № 127‑ФЗ.
Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику?
Самый актуальный вопрос, волнующий физлиц в случае банкротства застройщика при долевом строительстве — «что делать и как действовать дольщику в проблемной ситуации»? Главное правило — не паниковать и тщательно продумать стратегию дальнейшего поведения.
По смыслу статьи 201.1 ФЗ «О банкротстве», арбитражный управляющий предупреждает граждан об инициировании процедуры наблюдения или об открытии конкурсного производства посредством размещения объявления в издании «Коммерсантъ». Дольщик должен предъявить свои требования к строительной компании в течение:
- 1 месяца, если инициирована процедура наблюдения;
- 2 месяцев, если открыто конкурсное производство.
Гражданин вправе выдвинуть следующие требования при банкротстве застройщика:
- О возврате денег по ДДУ и возмещении реального ущерба, причиненного строительной фирмой в связи с неисполнением ее обязательств. Помимо этого, субъект может потребовать возврата денег по контракту, признанному судом незаключенным или недействительным.
- О предоставлении жилья в собственность.
Процедура признания застройщика банкротом
Строительная компания может обанкротиться в силу различных причин: роста цен на работы и стройматериалы, затраты на выплаты по судебным решениям, форс-мажорные обстоятельства и т.д. Инициировать процедуру признания в этом также могут различные стороны: сам застройщик, дольщик или иные организации. Однако окончательно признать и утвердить такой статус может только арбитражный суд. Начать процедуру можно в том случае, если застройщик просрочил выплаты на три месяца или больше, а также накопил долгов на сумму более трехсот тысяч рублей.
Юридическое лицо признается банкротом в строгом соответствии с ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщикам посвящена отдельная одноименная глава закона. Процедура может включать 5 этапов, но обычно все обходится наблюдением (длится до 7 месяцев) и конкурсным производством (от полугода до нескольких лет). На этапе наблюдения суд направляет в компанию временного управляющего: он подсчитывает баланс активов и пассивов, анализируя финансовое состояние. Во время конкурсного производства застройщик признается банкротом уже официально, и присланный судом управляющий начинает распоряжаться его делами, имущество распродается, деньги идут на выплату кредиторам, а сама организация прекращает свое существование. Если же по итогам проверки выясняется, что застройщик способен рассчитаться с долгами, то ему разрешают продолжить работу, хотя и с некоторыми ограничениями. Т.н. «финансовое оздоровление», когда привлекаются дополнительные инвестиции и источники дохода, а также реструктурируются имеющиеся кредиты, для компаний-застройщиков невозможно: суд может только назначить внешнего управляющего, чтобы строительство дома все же завершилось.
За ходом процедуры можно следить по газете «Коммерсантъ»: это официальный источник, размещающий информацию о банкротствах. Даже если дело в суде только начато, на страницах или на сайте газеты появится соответствующее объявление.
И то, и другое будет фиксироваться в «Реестре требований кредиторов», состоящем из «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений». Первая часть нужна тем, кто хочет получить обратно вложенные деньги, вторая – тем, кого интересует получение квартиры.
Если решено получить деньги, то дольщику нужно отказаться от своего ДДУ: в этом случае он уже не сможет претендовать на квартиру. Его вносят в вышеуказанный реестр и смотрят на сроки получения квартиры, указанные в договоре. Если они прошли, то к требуемой сумме можно добавить еще и неустойку за просрочку конца строительства дома. Рассчитать ее можно с помощью одного из многочисленных калькуляторов в интернете. Нужно иметь в виду, что вернуть всю вложенную сумму не выйдет: с учетом всех предъявленных к нему требований застройщик в лучшем случае сможет вернуть около половины всех средств, как часто и происходит. Требуемая выплата неустойки также не всегда бывает погашена.
Если же дольщик намерен получить квартиру, его вносят в соответствующий реестр. Далее его действия зависят от степени достроенности дома. Если он уже введен в эксплуатацию, то все упрощается: дольщик может претендовать на квартиру, которая полагается ему по договору с застройщиком. Если же дом еще нужно достраивать, то можно либо привлечь к этому нового застройщика, либо самим создать ЖСК и закончить строительство собственными силами и средствами. Однако в этом случае стоит учитывать, что достройка дома затянется – возможно, даже на несколько лет, и все это время придется жить в другом месте.
Выбирать, что вы хотите получить – квартиру или деньги, стоит с учетом этих факторов. В достроенном доме имеет смысл требовать квартиру; если же он еще долго не войдет в эксплуатацию, а достраивать его самостоятельно с другими дольщиками не хватит возможностей, разумно будет выбрать деньги. Определяться стоит по ситуации. В любом случае у дольщика есть на это три месяца (начиная со дня получения почтового уведомления от управляющего). Пропустить этот срок можно только по уважительной причине: тяжелой болезни, долгой командировки, службы в армии и т.д. (все это надо будет документально подтвердить в суде). Однако лучше все же не затягивать с включением своих требований в реестр: те, кто не успевает это сделать, могут претендовать на имущество банкрота только по остаточному принципу. Можно, конечно, в любой момент внести свои требования в реестр обманутых дольщиков (они есть во всех регионах), однако это никаких гарантий уже не даст.
Если объект, где куплена квартира, был застрахован, то банкротство застройщика считается страховым случаем, и покупатель имеет право на выплату. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:
- застройщик признан банкротом;
- начата фаза конкурсного производства;
- требования дольщика включены в соответствующий реестр.
Организуется собрание кредиторов в том случае, если застройщик обанкротился, и требуется решение дальнейшей судьбы строительства, то есть существуют спорные моменты.
Доступ к собранию имеют все дольщики, которые внесли свои заявки в реестр. Даты и сроки таких мероприятий сообщает арбитражный конкурсный управляющий. На собрании должно присутствовать не менее трети всех кредиторов, обладающих более 50% голосов. Число голосов каждого участника определяется пропорционально величине имущественных либо денежных требований. Все решения могут приниматься только тремя четвертями кредиторов. Если общее число участников превышает пятьсот, собрание может проводиться заочно путем заполнения бюллетеней.
К сведению! Организуется также комитет кредиторов, главные задачи которого – защита и представление законных интересов, а также контроль всех действий конкурсного управляющего. Численность – от трех до 11-и человек. Полномочия такого органа могут передаваться отдельному выбранному представителю. Комитет кредиторов требует от суда или управляющего предоставления финансовой информации, обжалует действия управляющего, занимается установлением и объявлением сроков собраний и принимает иные решения.
В каких случаях банкротятся застройщики
В последние годы вся страна учится жить и приспосабливаться к новым реалиям. Многие, ранее казавшиеся невероятными, факторы влияют как на наших сограждан, так и на организации. В том числе и на компании-застройщики.
Банкротство застройщика — это самый страшный сон для любого участника долевого строительства, который для некоторых становится явью. Компания признается банкротом, когда ее денежных средств не хватает на покрытие своих долгов и на продолжение строительства.
Откуда берутся долги и куда пропадают деньги дольщиков? Могут быть разные причины для банкротства каждого конкретного застройщика. Так, например, это могут быть:
- Ошибки в бизнес-планировании;
- Рост цен на стройматериалы;
- Рост цен на оплату труда подрядчиков;
- Скачки курса валют;
- Издержки на судебные разбирательства;
- Форс-мажоры;
- Снижение покупательской способности;
- И другое.
Где получить информацию о банкротстве застройщика?
В случаях с застройщиками нужно всегда быть «на чеку». Если дольщику кажется, что что-то идет не так, то лучше лишний раз перестраховаться и проверить информацию — не находится ли застройщик в процессе банкротства. Чем раньше эту информацию получит дольщик, тем больше шансов спасти свои деньги и квартиру.
По закону конкурсный управляющий обязан направлять кредиторам (которыми и являются дольщики) уведомления о банкротстве. Однако далеко не всегда участники долевого строительства узнают о процедуре таким образом. И дело не всегда в плохой работе управляющего, иногда у него просто может не быть списка всех дольщиков или он может быть не полным.
Проверить информацию можно самостоятельно, не дожидаясь письма от управляющего. Для этого есть ряд онлайн-сервисов.
Что такое мораторные проценты
Прежде чем быть объявленной банкротом, организации могут получить отсрочку – период, на протяжении которого можно попытаться расплатиться с долгами. И не такими радикальными мерами, как объявление себя банкротом и закрытие.
На период, когда компания пытается справиться с задолженностями, кредиторы должны послабить условия возвращения задолженности. Например, предложить не платить часть долга. Правда в этом случае пострадает уже не должник, а кредитор, что тоже не приветствуется. Приходиться искать альтернативу.
Вот мы и подобрались к тому, что такое мораторные проценты при банкротстве. Так называются процентные выплаты, что начисляются кредитору в период проведения официальной процедуры банкротства. Они являются альтернативной заменой штрафов, что полагаются кредитору от должника за просрочки по кредитам.
Проще говоря, так называют сумму, которая начисляется кредитору не за тот кредит, что он предоставил, а за долг, который остался от основной задолженности. Это замена неустойкам, штрафам и другим санкциям, которые пришлось бы платить должнику, если бы он вовремя не заявил о своем банкротстве.
Соответственно, проценты за пользование чужими денежными средствами при банкротстве фактически подменяют штрафы.
При запуске процедур банкротства автоматически приостанавливается начисление договорных платежей.
В то же время компенсаторным механизмом защиты интересов кредиторов тут выступает рассматриваемая величина. Причем законодательство вынуждает истца включать в перечень требований указанные суммы. Соответственно, погашение таких обязательств становится для должника приоритетной задачей.
Указанные платежи во время этапа наблюдения не причисляются к списку, указанному в реестре требований кредиторов. Эта величина не рассчитывается заново, если в деле возникли отдельные сопровождающие суммы. Для вычисления указанного параметра используется специальная формула, о которой речь пойдет ниже.
Рекомендуем прочесть: Можно ли двойное гражданство в беларуси
Кроме того, законодательство требует соблюдения определенных правил при бухгалтерском учете этих выплат. Важной задачей для корректного расчета нужной суммы становится правильное уточнение сроков, когда вероятно начисление процентов по требованиям кредиторов.
В подобных ситуациях работают определенные правила. Точкой отсчета здесь становится дата запуска установленного этапа процесса. Причем начисление рассматриваемых платежей заканчивается с погашением требований заимодателей при банкротстве на любой стадии.
Еще одно условие, которое позволяет прекратить рост мораторных санкций, предполагает вынесение решения суда о признании должника банкротом. В этой ситуации правило работает на этапе реабилитации предприятия или при работе внешнего управляющего.
Последним условием тут становится определение Арбитража о старте очередных расчетов с истцами по делу. Этот момент применяется на стадии управления компанией извне. Прерогатива начисления и контроля таких выплат принадлежит арбитражному управляющему Разберемся с вопросом, кто устанавливает мораторный процент.
В этой ситуации законодательство не дает однозначных ответов.
Судебная практика показывает, что в подобных обстоятельствах происходит включение требований выплаты указанных платежей в заявление об определении финансовых обязанностей ответчика.
На этом же этапе и формируется реестр.
Интересы дольщиков коммерческой недвижимости при банкротстве застройщика защищаются на общих основаниях. На этом фоне эффективность защиты прав дольщиков жилья – гораздо выше. С другой стороны, все не настолько плохо. Существует два важных момента. Первый: считается, что требования всех дольщиков обеспечены залогом. Поэтому шансы на возврат денег резко возрастают. Второй: в последние годы государство прикладывает максимум усилий, чтобы многоэтажи, застройщики которых обанкротились, все-таки были достроены. В этом случае шансы граждан, инвестировавших в их строительство, получить в собственность завершенные объекты вполне неплохи.
Что касается дольщиков чисто офисных зданий, при банкротстве застройщиков их риски действительно высоки. Здесь остается надеяться только на юриста и на то, что имущество девелопера покроет требования дольщиков.