Договор аренды земельного участка без торгов в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земельного участка без торгов в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Комментируемой статьей введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. Порядок организации и проведения такого аукциона предусмотрен ст. ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ. Также предусмотрена возможность заключения договора аренды с лицом, единственным выразившим намерение участвовать в аукционе и соответствующим условиям аукциона, в случае признания аукциона несостоявшимся (подробнее см. комментарий к ст. 39.12 ЗК РФ).

Комментарии к статье 39.6 земельного кодекса РФ

Предусмотренный законодателем подход к регулированию способов заключения договора аренды земельного участка претерпел серьезные изменения.

Пошаговая инструкция получения земельного объекта

Для того чтобы понять, как получить участок без торгов в аренду, рекомендуем ознакомиться с общепринятым пошаговым алгоритмом действий.

• находим интересующий объект при помощи публичной кадастровой карты или путем прямого запроса в муниципалитет, либо иным доступным способом;
• если объект относится к неорганизованным, то потенциальному арендатору придется за свой счет составить схему надела;
• подаем заявку о предварительном согласовании аренды;
• получаем решение от потенциального арендодателя;
• проводим межевальные работы;
• ставим объект на кадастровый учет;
• подаем заявление о предоставление земельного участка во временное пользование;
• заключаем договор;
• осуществляем регистрационные действия.

Документы для получения аренды земельного участка без торгов

Опять же в зависимости от оснований предоставления земельного участка без торгов, пакет необходимых документов, будет отличаться. Рассмотрим каждое основание и необходимый под него комплект документов в отдельности:

Предоставление аренды участка, на котором расположены Ваши здание и сооружения:

1. Заявление о предоставлении земельного участка
2. Выписка из ЕГРН в отношении участка, на котором расположено строение
3. Правоудостоверяющий документ на объект недвижимости. Таковым документом является свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН

При предоставлении земли без проведения торгов для стройки:

1. Заявление
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок

Но что делать, если земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете? А предполагаемое место строительства, Вы выбрали произвольно, исходя из понравившейся Вам местности? В таком случае перед подачей заявления на предоставление земельного участка, Вам необходимо представить орган:

1. Заявление о предварительном согласовании земельного участка
2. Схему расположения земельного участка. Указанная схема оформляется кадастровым инженером

Варианты получения земли в аренду

Существует несколько вариантов обретения долгожданного участка земли в пользование:

1. Аукцион по инициативе органа власти. В этом случае информацию о намечающихся торгах следует искать в СМИ. Подавать заявку необходимо за 5 дней до назначенной даты. Победа в торгах отдается лицу, чей вариант суммы аренды превышает все прочие предложения.
2. Торги по инициативе нанимателя. Проводятся на основании обращения потенциального нанимателя в орган власти с просьбой предоставить ему в аренду участок, подобранный самостоятельно. В случае если иных претендентов на землю не имеется, договор оформляется на инициатора аукциона. Вариант возможен лишь в том случае, если актуальная территория состоит на учете в кадастре.
3. Подача заявки на получение надела в аренду без проведения торгов после подбора территории уполномоченным органом. В этом случае, заинтересованное лицо подает заявку и пакет соответствующих бумаг в государственный орган власти. Далее, действия выполняет последний. После подбора участка наниматель приглашается для подписания договора.
4. Аренда не зарегистрированного в кадастре земельного надела. Здесь потенциальному арендатору следует самостоятельно провести процедуру межевания и поставить выбранный участок на кадастровый учет, разумеется, с согласия администрации. При этом все манипуляции проводятся за счет заинтересованного лица.

Отдельно стоит упомянуть о категориях граждан, обладающих правами на получение земли вне очереди. В группу льготников входят:

• многодетные семьи и семьи с детьми-инвалидами;
• граждане, стоящие в очереди на увеличение жилплощади в конкретном регионе более 5 лет;
• пенсионеры, работники сельской местности;
• инвалиды, награжденные герои и участники боевых действий;
• военнослужащие.

Как взять в аренду участок земли у государства

Земельный кодекс РФ предусматривает возможность аренды земли и иной недвижимости у муниципального образования. Территория муниципалитета планируется таким образом, что часть земель предоставляются в качестве объектов ИЖС согласно плану застройки. Собственником земель является государство или муниципалитет.

Для получения земли предусмотрена необходимость стать в очередь либо оформить аренду на льготных условиях, без проведения конкурса. Чтобы взять в аренду участок земли у государства, следует выиграть аукцион, если земля предоставляется в коммерческих и хозяйственных целях.

Большинство земель ИЖС можно брать у муниципалитета, согласно местным правилам землепользования. Знать базовые условия аренды целесообразно еще до обращения с заявлением в местную администрацию.

Решить любые юридические проблемы можно легко с помощью юристов зарегистрированных на сайте цену выполнения задания (проконсультировать, составить иск, подать жалобу и т.д) назначаете Вы сами, а юристы подают заявки на ваше задание, вам остается только выбрать лучшего. Оставить задание:

Законодательная основа

Данная возможность регулируется такими законами и статьями:

• Земельный кодекс: статьи 39, 28, 22;
• Гражданский Кодекс: статьи 620, 621;
• Федеральные Законы: 171 (23.06.14), 334 (03.07.16), 582 (16.07.09).

Исходя из этого, стоит выделить важные нюансы:

• Месячная аренда будет определена арендным договором;
• Взяв землю на срок более пяти лет вы имеете полное право передать ее в пользование другому человеку. Согласие арендодателя не требуется, но уведомить нужно в обязательном порядке;
• Договор может быть расторгнут досрочно как арендатором так и арендодателем при невыполнении обязательств, изъятии из оборота и других случаев;
• После истечения 49 лет человек, который использовал надел по всем правилам, имеет преимущественное право на продление срока аренды. В случае отказа можно обращаться в судебное учреждение.

Согласно ч.8 ст.39.8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.

Кто принимает решение о сдаче в аренду

Дело в том, что когда земельный участок берется в аренду у государства, то обязательным условием является проведение открытых торгов, которые назначаются и проводятся местной администрацией, после подачи им заявления.

План действий таков:

• Вы определяетесь с участком, после чего подаете бумагу в местный орган с целью арендовать надел;
• Назначаются открытые торги;
• В газете публикуют сообщение о предстоящем аукционе, указывая исчерпывающую информацию об участке;
• Если будущий арендатор не один, то определяют одного из них, который получит право аренды на 49 лет;
• После этого он ставит землю на кадастровый учет и оформляется арендный договор.

Можно ли перевести участок из аренды в собственность

В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.

В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.

Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.

Договор аренды земли без проведения торгов

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Договор аренды земельного участка, договор аренды земли без проведения торгов в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: С 1 января 2022 года Федеральным законом от 01.

С 1 января 2021 года Федеральным законом от 03. Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: Предоставление земельного участка в договор аренды земли без проведения торгов без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок договор аренды земли без проведения торгов предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Участки предоставляются в безвозмездное пользование на срок:

• не более шести лет – лицам для ведения ЛПХ и КФХ в МО, установленных законодательством субъекта;
• не более шести лет – лицам для ИХЖ и ЛПХ в МО, работающим по основному месту работы в этих МО по специальностям, определенным законодательством;
• не более десяти лет – малочисленным народам Севера, Сибири и дальнего Востока для возведения сооружений с целью сохранения традиционного образа жизни.

Прочие случаи описаны в статье 39.10 ЗК РФ.

Договор аренды ЗУ заключается на срок:

• от 3 до 10 лет для строительства и реконструкции сооружений;
• до 9 лет для строительства линейных объектов;
• до 20 лет гражданам для ИЖС и ЛПХ;
• на срок, не превышающий срок договора аренды земли, если выделяется участок, образованный из исходного земельного участка;
• до 49 лет – в прочих случаях.

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

• переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
• если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
• если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

• наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
• возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
• если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
• если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

Можно ли арендовать участок без торгов

По общему правилу проведение торгов перед передачей земельного участка в пользование на правах аренды – наиболее частый способ определения землепользователя. Однако, в некоторых случаях допускается передача прав на земельный участок без проведения аукциона.

К примеру, если на участке располагается строение, собственник которого претендент на оформление земли в аренду, договор оформляется без дополнительных мероприятий. Заключить договор аренды без торгов можно и в других случаях. Для уточнения такой возможности обратитесь к юристу.

При возникновении вопросов и сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Аукцион на заключение договора аренды земельного участка имеет свои положительные и отрицательные стороны. При оформлении бумаг и последующим заключении договора рекомендуется получить консультацию юриста.

Судебная практика по вопросу продления аренды без торгов

Верховный суд РФ в обзоре судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 28.03.2022, пресек возможность вариативного толкования норм о продлении арендного договора на землю без проведения торгов. Дело в том, что п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ единожды разрешает продлить без торгов договор по арендному использованию участка для завершения строительства при условии соблюдения ряда требований (подп. 1 и 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Одним из таких условий является наличие на участке объекта незавершенного строительства. ВС РФ однозначно указал, что для продления договорного документа должны быть выполнены все условия п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ и на земле должен присутствовать объект незавершенного строительства.

***

Таким образом, продление арендного договора на земельные участки не является сложной процедурой. Однако даже при этом требуется внимание к деталям, так как в некоторых случаях пролонгация невозможна в принципе.

***

Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для нашего канала Дзен.

Похожие записи:

• Временный перевод сотрудника на другую должность внутри организации
• Грабеж (ст. 161 УК РФ) и Разбой (ст. 162 УК РФ)
• Памятка для родителей новорожденного