Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пошаговая инструкция «Регистрация залога недвижимости (ипотеки)»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Второй документ, который обеспечивает возврат денег по долгу, — это договор займа. В нем тоже, как и в расписке, указывают ФИО, данные паспорта и адреса регистраций по месту жительства сторон. Сумма и срок договора обязательно записываются цифрами и расшифровываются прописью. Прописываются условия полного и частичного досрочного погашения, а также размер процентной ставки по займу. В пункте про проценты рекомендуется указать условия возможного снижения ставки при условии возврата денег раньше установленного срока.
Этот вариант подходит, если вы одалживаете небольшую сумму друзьям или родственникам. Он является самым простым и требуется только, чтобы должник сам написал текст расписки.
В ней указывается ФИО заемщика и кредитора, а также прописывается сумма займа и срок, в который она будет погашена. Если долг будет возвращаться частями, то возможно описать график платежей. Следует не забыть написать место и дату рождения должника. Это пригодится, если деньги не будут возвращены и потребуется обращаться в суд, а затем получать исполнительный лист. Во последнем в обязательном порядке указывается место рождения ответчика. Без этой информации получить исполнительный лист не получится. Также необходимо обозначить данные паспорта и адрес человека, который дает одалживает деньги.
Размер займа записывается цифрами и прописью. В конце текста расписки ставится дата подписания, подпись и ее расшифровка в виде полного ФИО либо инициалов и фамилии.
Необходимость паспортных данных и адреса временной или постоянной регистрации заключается в том, что бывают случаи, когда расписка выдается в печатном варианте, а подпись стоит такая, что нет возможности установить ее принадлежность конкретному лицу. Порой бывает бессильна даже графологическая экспертиза. В такой ситуации документ не сможет быть принят судом в качестве доказательного факта.
Но многие воспринимают расписку просто, как бумажку, которая ничего не значит. На самом деле это не так. Расписка — это важный документ. Для придания большей юридической значимости имеет смысл заверить ее нотариуса. Стоит эта процедура недорого и позволит защитить интересы заимодавца от недобросовестного должника. Но стоит заметить, что согласно судебной практике вернуть деньги на основании одной расписки достаточно сложно. Зачастую ее рассматриваю только, как документ, который подтверждает передачу денег. Поэтому к ее тексту надо подходить крайне ответственно и прописывать все вышеуказанные пункты.
Нотариусы рекомендуют использовать расписку только в том случае, когда сумма долга сравнительно небольшая.
Указывать в расписке сумму неустоек или условия погашения нельзя. Эти пункты прописываются в залоговом договоре.
Специалисты советуют осуществлять передачу денег не в наличной форме, а путем банковского перевода. Справка о совершении операции может служить доказательством в суде.
Деньги в долг под залог недвижимости
Обеспечение займа залогом недвижимого имущества имеет место, когда сумма кредита превышает один миллион рублей. В этой ситуации стороны подписывают договор в 3 экземплярах. Далее необходимо подписать соглашение о залоге. После регистрации в Росреестре на имущество накладывается обременение, и заемщик без согласия займодателя не сможет им распоряжаться.
Справка! Если долг не будет выплачен, то недвижимость выставляется на торги, а деньги от продажи возвращаются кредитору в счет погашения долга.
Перед выходом на сделку, необходимо проверить оценочную стоимость недвижимого имущества, его ликвидность и наличие проживающих в нем третьих лиц. Например, если в квартире или в доме проживают дети до 18 лет, данная недвижимость не может использоваться в качестве объекта залога.
Прежде, чем давать деньги в долг, необходимо подобрать подходящий документ для защиты своих прав, как заимодавца. Если сумма небольшая, то можно ограничиться распиской. Во всех остальных случаях следует составлять договор. Это может быть договор займа. В нем необходимо указать данные каждой из сторон. Это ФИО, адреса регистрации, паспортные данные и место рождения. Также необходимо согласовать сумму долга и сроки его погашения. Если имеет место быть процентная ставка, то в договоре указывается и она. Еще можно прописать условия ее снижения при досрочных возвратах долга.
Договор обязательно оформляется в письменной форме, а при значительных суммах — заверяется у нотариуса. Совершение сделки у нотариуса защищает обе стороны от беспочвенных претензий в дальнейшем.
Важно! Факт передачи денег фиксируется с помощью расписки.
После проставления подписи на каждом из документов следует написать полную расшифровку ФИО.
Если сумма залога превышает один миллион, то надо составлять займовый договор. После подписания документы подаются в Росреестр на регистрацию и на объект залога накладывается обременение. Соответственно, до даты полного погашения заемщик не может продавать или дарить имущество без согласия кредитора.
Если должник недобросовестно выполняет условия сделки и допускает просрочки, займодатель вправе обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться к судебным приставам, минуя судебную инстанцию.
Что касается залогового договора, то при нарушении сроков кредитор может обратиться с исковым заявлением в суд. По решению суда имущество будет выставлено на торги, а полученные средства будут переданы займодателю в счет погашения долга.
По рекомендации многих нотариусов любой долг следует оформлять в виде договора и желательно заверять нотариально. Расписка тоже имеет юридическую силу, но вернуть свои деньги, имея только ее на руках, будет достаточно сложно.
Оценка недвижимости как залога для кредита
Чтобы получить кредит наличными под залог недвижимости, нужно правильно оценить залоговое имущество. Именно оценка имущества является одним из самых сложных и спорных шагов во всей процедуре. Но при этом он очень важен, поскольку позволяет понять, на какое количество наличных сможете претендовать от банка. А банк не выдает наличные просто за красивые обои на кухне в старой квартире. Все зависит от рыночной стоимости объекта. Оценить её может только специализированная экспертиза.
Можете не тратить деньги и время то, чтобы оценить квартиру или автомобиль самостоятельно. Какой бы новой и стильной не была квартира, банк не примет данные. Причем даже если они будут иметь официальный характер. Квартира будет оценена банком. Для этого используются услуги аккредитованных оценочных организаций, выводам которых можно доверять как самому банку, так и клиентам.
В качестве основы вычислений используются не наличные, что готовы выставить потенциальные покупатели за квартиру, а то, какая у объекта кадастровая стоимость. В этом и скрывается загвоздка, поскольку актуальная и кадастровая цена недвижимости способна сильно различаться. В итоге, получите меньше, чем могли бы, если бы продавали квартиру. Но в то же время недвижимость все ещё будет находиться в вашей собственности, пусть и уже с обременением в виде залога.
Результат оценки должен быть зафиксирован в банковских бумагах и это не наличные, которые можете получить после продажи. Но даже при этом банк выдает в виде кредита только до 75% от оценочной стоимости объекта. Остальные деньги направлены на погашение возможных рисков. Потому если оценочная стоимость недвижимости составляет 2 миллиона рублей, то согласно условиям кредитной программы, получите только ¾ рассматриваемой суммы, то есть 1,5 млн.
Если заемщик не платит, банк может продать заложенное имущество, вернув себе одолженные деньги и покрыть свои расходы за счет оставшейся суммы. Если банк будет выдавать кредит в полном размере стоимости залоговой квартиры, ему такие операции перестанут быть выгодными. Особенно, если оценочная стоимость объекта со временем упадет.
Поскольку вы оставляете квартиру в залог, требуется надежный кредитор с проверенной репутацией. Поделимся секретами, как выбрать банк для оформления кредита:
-
Подходящая сумма кредита. Если квартира стоит 15 млн руб., ищите банк, который выдает кредиты на эту сумму. Нет смысла обращаться в организацию с лимитом до 5 млн руб.
-
Понятные условия кредитования. Берите кредит, если у банка нет скрытых комиссий, дополнительных платежей, которые увеличивают стоимость кредита. Также обратите внимание на договор, все пункты должны соответствовать ГК РФ.
-
Лицензия, выданная ЦБ РФ. Банк вправе выдавать кредиты гражданам России только при наличии лицензии, выданной Центробанком РФ. Проверьте лицензию на сайте регулятора по наименованию организации или ОГРН.
-
Отзывы клиентов. Посетите тематические порталы, где клиенты делятся историями обслуживания в том или ином банке. Конечно, у банка не будет только положительных отзывов, но это даст представление о методах работы и клиентоориентированности организации.
Залоговый кредит одобрят без подтверждения дохода справкой 2-НДФЛ
Залоговый кредит одобряют без подтвержденного дохода справкой 2-НДФЛ. Но доход должен быть предсказуем.
Не у всех на работе большая официальная зарплата, поэтому люди подрабатывают по договору ГПХ, сдают в аренду квартиру, ведут свой бизнес и пр. При таком раскладе банки не рискуют выдавать потребительские кредиты.
При выдаче залогового кредита банки учитывают доход из всех источников. Рассматривают предоставленные данные, проводят проверку, и если все по-настоящему, — одобряют кредит. Но есть условие: доход должен прогнозироваться на весь срок погашения кредита. Банк должен убедиться, что у заемщика хватит средств на выплату кредита и процентов.
Клиент получает пенсию и сдает квартиру в аренду. Можно предположить, что он продолжит это делать и получать деньги. То есть в банке могут прогнозировать его доход и то, что он сможет платить определенную сумму ежемесячно. Но если человек, например, играет на бирже, — такой доход непредсказуем, и человеку откажут в кредите.
Чем такой кредит отличается от ипотеки?
Большинство людей считает, что ипотека — это кредит на покупку недвижимости с последующим залогом именно этой недвижимости. Однако на самом деле ипотека — это любой кредит под залог любой недвижимости. То есть если вы хотите заложить уже имеющуюся у вас недвижимость, чтобы купить что-то другое, — это тоже ипотека. В этой статье мы как раз сравним «классическую» ипотеку с кредитом под залог уже имеющейся у вас недвижимости.
Например, в случае с «классической» ипотекой потратить деньги можно только на недвижимость, и только на определённый объект, который банк ещё должен одобрить. А кредит под залог квартиры можно тратить на любые цели — развитие бизнеса или покупка дачи. Планы можно реализовать не откладывая. Но саму квартиру, передаваемую в залог, банк, конечно, тоже проверит.
Ещё нюанс: для кредитов под залог имеющейся недвижимости не будут работать льготные государственные программы и нельзя получить налоговый вычет. Но так как деньги тратятся не на покупку квартиры, то это логично.
Может ли банк забрать квартиру
Перед подписанием кредитного договора, его нужно внимательно изучить. Обычно в этом документе прописывается, в каких случаях на имущество накладывается взыскание. Стандартное условие — просрочка в 2 – 4 месяца. Однако на практике, в 99 процентах из 100 это предупреждение остается не реализованным.
Объясняется это просто. Проценты по выданным займам — одна из самых существенных статей дохода любого кредитного учреждения. В его интересах получить прибыль, а не закрыть источник раньше времени. Кроме того, дополнительные расходы по судебным разбирательствам и продаже имущества, также не способствуют улучшению финансового результата компании. Поэтому кредитные организации никогда не запустят процедуру изъятия объекта, не использовав весь доступный арсенал инструментов по убеждению, принуждению и помощи клиенту.
Если заемщик не прячется, идет на контакт, высказывает желание погасить кредит и сохранить свое имущество, банк всегда поможет. Способов несколько: реструктуризация, кредитные каникулы, отсрочка платежа. Если человек даже после этого продолжает злостно нарушать график, в дело вступают коллекторы.
Исчерпав все возможности, а как показывает практика, на это уходит около года, банк подает в суд, изымает имущество и выставляет его на продажу. Вырученные деньги пойдут на погашение задолженности (включая пени за просрочку). Если цена реализации окажется больше суммы долга, разница перечисляется заемщику.
Опасно ли брать кредит под залог недвижимости в МФО или КПК
Чтобы потеря имущества не стала для вас жуткой реальностью, нужно очень внимательно отнестись к выбору кредитной организации. Ведь в этой сфере действуют много мошеннических фирм, цель которых — забрать квартиру заемщика. Лучший выбор — известный надежный банк. Деятельность этих учреждений находится под жестким контролем ЦБ, а все сделки заключаются в строгом соответствии с законодательством.
Если банк вам отказал в выдаче кредита под залог имущества, МФО предлагает «драконовские» ставки, а что такое кредитный потребительский кооператив (КПК), вы в принципе не знаете, можно обратиться за помощью к кредитному брокеру. Он подберет надежного кредитора, продукт с выгодной процентной ставкой и оптимальным размером месячного платежа, поможет правильно оформить документы, ускорит принятие решения.
Нужна ли страховка залогового объекта
Когда недвижимое имущество предоставляется в залог в обязательном порядке оформляется страховка. При этом используется программа страхования от риска утраты и повреждения. Это требование закреплено в ФЗ № 102 «Об ипотеке».
Выгодоприобретателем по страховке будет выступать кредитор, а не заемщик. Стоимость страховки будет примерно 1 % от суммы займа.
Дополнительно, но в добровольном порядке, может быть оформлено страхование жизни, потери трудоспособности и титульное страхование. Стоимость этих видов страховки составляет 0,5-1,5 %. Если заемщик отказывается от оформления страхования, то процентная ставка увеличивается.
Довольно часто банки предлагают страхование в комплексе. Это снижает расходы заемщика на страхование, но вместе с тем он получает все необходимые полюса. Комплексный подход обойдется клиенту в 1,5 % от суммы кредита.
У человека, которому нужна определённая сумма денег, всегда есть выбор – долго и нудно копить либо взять кредит и получить то, что хочешь прямо сейчас. Второй вариант экономит время, но обходится дороже. Верно и то, что далеко не все умеют копить, скрупулёзно и регулярно откладывая свободные средства на банковский счёт или в кубышку.
Поэтому многие предпочитают занять у банка. А поскольку финансовые компании – учреждения серьёзные, они не любят рисковать своими деньгами почём зря. Им нужны гарантии, что средства вернутся вовремя и с процентами. Банки поверят вам более охотно, если вы предоставите им что-то ценное в качестве залога – например, недвижимое имущество.
Получение средств под залог недвижимости – разновидность ипотечного кредита. В качестве обеспечения принимают квартиры, дома, земельные участки, дачи. Главное условие – имущество должно быть ликвидным.
Оба участника соглашения остаются в выигрыше. Заёмщик получает выгодные условия кредита и сам кредит, банк – уверенность в выплате долга. Как правило, займ под залог недвижимости берётся на более длительные сроки (7-20 лет), чем обычный потребительский кредит (1-5 лет).
Вы имеете право оформлять в залог только ту недвижимость, которая находится у вас в собственности. Этот факт нужно подтвердить документально.
На весь срок кредитования на объект залога накладывается обременение. Вы не вправе продавать его, дарить, обменивать. Но, например, сдавать в аренду или прописывать на жилплощади новых жильцов разрешено. Правда, только после уведомления об этом банка.
Не всякое жильё банки возьмут в качестве залога.
Как оформить залог и что для этого нужно?
Оформление кредита под залог недвижимости отличается от процедуры по беззалоговым кредитам тем, что вместе с оформлением самого кредита нужно зарегистрировать право залога на объект. От этого меняется и порядок оформления кредита, и перечень необходимых документов.
Алгоритм оформления будет таким:
- заемщик подает заявку на кредит в банк. Ее можно подать дистанционно или лично, но в данном случае нужно сначала проконсультироваться с менеджером банка;
- к заявке нужно приложить определенный пакет документов (в отличие от обычного кредита). Если заявка подается дистанционно, то нужно сделать скан-копии документов и отправить их туда, куда укажет менеджер;
- банк рассматривает заявку, при необходимости запрашивает дополнительные документы;
- если по заявке выносится положительное решение, заемщик подписывает кредитный договор в банке;
- сразу же или в течение определенного времени заемщик или банк подают документы на регистрацию залога и оплачивают госпошлину за это.
Важно: многие банки устанавливают повышенную процентную ставку на период, когда кредитный договор уже оформлен, а залог – еще нет.
Чем рискует заемщик, оформляя имущество в залог
Рискует ли залогодатель, то есть предоставивший в залог имущество заемщик или иной человек (созаемщик, поручитель или третье лицо)? Да, риски возникают. Но стоит разобраться в них подробно.
Некоторые полагают, что залог предполагает обязательное переоформление собственности, то есть смену ее владельца. Это не правда: по закону, именуемому «Об ипотеке» и регламентирующему залог недвижимости, собственник не меняется, то есть им по-прежнему остается залогодатель.
И все же риск лишиться собственности есть. Если заемщик перестает выполнять долговые обязательства или отказывается от них (по любым причинам), тогда залогодержатель-кредитор реализует свое законное и закрепленное соответствующим договором право на реализацию имущества для обеспечения погашения задолженности. Проще говоря, он продает залог, чтобы вырученные денежные средства пустить на закрытие кредита.
Есть мнение, что все кредиторы стремятся как можно быстрее изъять и продать объект залога. На самом деле это не так: для кредитных организаций проблематично и невыгодно реализовать имущество, ведь это связано с издержками, временными и трудовыми затратами. Если клиент в течение всего срока кредитования добросовестно совершает платежи, то кредитодатель получает большую прибыль за счет начисляемых процентов. Поэтому не стоит опасаться, что уже после первой просрочки у вас отберут жилье.
К сведению! По действующему в РФ законодательству запрещается лишать любого гражданина его жилья, так что если залог – единственная используемая для проживания собственность, то изымать ее незаконно (суд в ходе разбирательств наверняка примет сторону залогодателя).
Изъятие залога с целью погашения кредита практикуется, к счастью, не так часто. Обычно кредиторы идут навстречу заемщикам, используют мирные способы взыскания долгов, предлагают альтернативные решения (кредитные каникулы, реструктуризацию или рефинансирование для уменьшения долговой нагрузки).
Если клиент систематически не выполняет обязательства (не внес больше трех платежей подряд), не погашает кредит в течение длительного периода (дольше трех месяцев) и имеет крупную задолженность, тогда кредитодатель обращается в суд и с большой вероятностью выигрывает дело. Далее запускается процесс продажи объекта. В случае отсутствия двух-трех регулярных выплат и внесения более 90-95% суммы займа наверняка изымать имущество не будут.
На что стоит обратить внимание, выбирая квартиру в кредит
Эта стадия ипотечного кредитования самая основная. Когда банк вынес положительное решение о выдаче кредита, клиенту нужно найти квартиру, которая подходит для приобретения по ипотеке.
Сначала нужно решить, это будет готовая жилая квартира или объект в доме с незаконченным строительством. Обычно, процент по ипотеке квартиры в новостройке выше на 1,5 % – 2 %, ипотека вторичного рынка жилья дешевле.
За 10 – 15 лет ипотеки небольшие проценты нарастают в приличную сумму, которую клиент переплачивает банку. Проще подобрать уже готовую квартиру на вторичном рынке, чем подходящую по ипотеке новостройку.
Предоставление недвижимости в аренду поможет значительно сэкономить средства на выплату долга банку. Уменьшается риск быть обманутым компанией – застройщиком, как это часто бывает, не нужно постоянно контролировать стройку и переживать.
Следующим этапом является сбор необходимых документов на квартиру. Список включает:
- документ, удостоверяющий право собственности;
- документы, подтверждающие факт владения земельным участком, приобретенным по ипотеке или на котором находится купленный дом;
- техпаспорт на недвижимое имущество, документация из БТИ на его отчуждение;
- информация из ЖЭКа о количестве зарегистрированных жильцов и о неимении долгов по коммунальным платежам;
- если на жилплощади прописаны несовершеннолетние жильцы, и они также имеют долю в собственности, которая будет передана в залог, необходимо получить из органов опеки и попечительства соответствующие разрешительные документы.
Пакет документов следует отправить в банк на рассмотрение кредитного комитета. В течение 2 – 7 дней банк оценит ситуацию и решит вопрос о предоставлении кредита на приобретение определенной недвижимости.
После того, как банк проведет проверку приобретаемого объекта, будет произведена его оценка и страхование. Остается только заключить договор ипотечного кредитования. Теперь потребуется лишь своевременно выплачивать ежемесячные кредитные платежи.