Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли ждать исключения дома из реестра лицензий для начала управления домом товариществом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Верховный Суд опубликовал Определение № 302-ЭС19-17595, в котором разобрался, может ли управляющая компания оказывать услуги собственникам многоквартирного дома, если, по данным реестра лицензий региона, такие дома не включены в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет УК.
Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации
В силу части 6 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном статьей 200 настоящего Кодекса.
С даты исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению таким многоквартирным домом, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса.
Исключение сведений о многоквартирном доме (далее – МКД) из реестра лицензий субъекта Российской Федерации может произойти по основаниям, несвязанным с нарушением лицензионных требований (например, собственники помещений в многоквартирном доме выбрали иную управляющую организацию или иной способ управления), а может являться следствием нарушений управляющей организацией (далее – лицензиат) лицензионных требований, то есть иметь характер наказания.
Частью 5.4 статьи 198 ЖК РФ установлено, что в случае вступления в законную силу решения суда о признании лицензиата банкротом в соответствии с Федеральным законом от 26.10.
2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» по решению органа государственного жилищного надзора из реестра лицензий субъекта Российской Федерации исключаются сведения обо всех МКД, в отношении которых лицензиат осуществляет деятельность по управлению.
Дата прекращения управления
В нормативном документе теперь названа дата прекращения договора управления МКД в случае изменения способа управления (полагаем, что здесь имеется в виду не только выбор другого способа управления, кроме УК, но и выбор новой УК вместо прежней). Это день, предшествующий дню начала реализации нового способа управления. Это очевидное правило, ведь в силу специфики деятельности должны быть обеспечены непрерывность обслуживания дома, преемственность между управляющими. На практике нередко можно столкнуться с ситуацией, когда прежний управляющий, будучи уязвленным решением собственников помещений о досрочном расторжении договора, прекращает какие-либо работы в доме сразу после получения уведомления о принятом решении, не дожидаясь, когда новый управляющий вступит в полномочия. Это незаконно и теперь может быть квалифицировано как нарушение Правил осуществления деятельности по управлению МКД (ст. 7.23.3 КоАП РФ).
Аналогичный принцип действует в случае исключения сведений об МКД из реестра лицензий субъекта РФ, прекращения действия и аннулирования лицензии: дата прекращения договора определяется как день, предшествующий дню начала управления домом УК, выбранной на общем собрании или по результатам открытого конкурса (либо без конкурса в случае, предусмотренном ч. 6 ст. 200 ЖК РФ). Это правило прямо вытекает из предписания продолжать осуществлять деятельность по управлению МКД вплоть до начала управления новым управляющим в указанных случаях (см. ч. 3 ст. 200 ЖК РФ).
Жителей взволновала новость об исключении домов «Торна-1» из реестра лицензий
02.02.2018 14:12
Многоэтажки в центре Архангельска, которыми управляет ООО «Торн-1», могут стать привлекательным активом для других компаний. Накануне Нового года депутаты Госдумы внесли изменения в Жилищный кодекс, который запретил организациям-банкротам управлять домами. В отношении «Торна-1» процедура банкротства запущена год назад, но это не мешало организации обслуживать 93 дома.
Согласно приказу Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) Архангельской области от 15 января 2018 года из реестра лицензий были исключены все дома, находящиеся в управлении ООО «Торн-1». По словам начальника отдела лицензирования ГЖИ Натальи Заросликовой, речь идет о 93-х многоквартирных домах.
Свое решение инспекторы объясняют изменившимся законодательством. В случае вступления в законную силу решения суда о признании лицензиата банкротом по решению органа Государственного жилищного надзора из реестра лицензий субъекта РФ исключаются сведения обо всех многоквартирных домах, в отношении которых лицензиат осуществляет деятельность по управлению.
«Торн-1», признанный банкротом 18 января 2016 года, обратился с жалобой в Арбитражный суд Архангельской области.
Суд приостановил действие приказа ГЖИ: до выяснения всех обстоятельств дела дома останутся у «Торна», так как являются, по сути, единственным обеспечительным имуществом, позволяющим компании вести хозяйственную деятельность.
Между тем специалисты уверяют – никаких законодательных рычагов отменить приказ у заявителя не имеется, изменения в Жилищный кодекс не предусматривают каких-либо оговорок в отношении банкротов. Судебное разбирательство поможет лишь потянуть время…
Внесение многоквартирного дома в реестр субъекта РФ как основание для начала управления многоквартирным домом
АННОТАЦИЯ
В данной статье рассматривается основание для начала управления управляющей организацией многоквартирным домом — внесение многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта Российской Федерации. Также описывается наличие пробелов в законодательстве в данном вопросе и возможные пути их устранения.
ABSTRACT
The article deals with the basis for the beginning of administrating the apartment house by the managing authority – inserting the apartment house into the registry of licenses of the RF constituent entity. Also, gaps in the legislation in this matter and possible ways of their elimination are described.
С 01 мая 2015 года деятельность по управлению многоквартирными домами, осуществляемая управляющими организациями, подлежит обязательному лицензированию.
Основной целью введения лицензирования по управлению многоквартирными домами, безусловно, является повышение качества услуг в сфере осуществления деятельности по обслуживанию жилого фонда, оказываемых управляющими организациями (лицензиатами) — профессиональными участниками рынка в сфере управления многоквартирными домами.
До введения в действие Федерального закона от 21 июля 2014 г.
№ 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее — ФЗ № 255) нередко встречались случаи недобросовестного поведения управляющих организаций, выражающегося в продолжении осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами после реализации собственниками помещений многоквартирных домов своего права на смену управляющей организации путем проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. При этом отсутствовали меры, позволяющие органам государственного жилищного надзора контролировать происходящую смену управляющих организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом.
- Решение данного пробела в законодательстве было предусмотрено в дополненной главе 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами».
- Так, статья 195 ЖК РФ предусматривает, что сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, содержится в реестре лицензий субъекта Российской Федерации.
- Внесение изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом осуществляется органом государственного жилищного надзора.
УО вправе не пролонгировать договор управления по истечении срока его действия
Одна из управляющих организаций из Калининграда решила отказаться от проблемного многоквартирного дома и не пролонгировать договор управления. Об этом она за два месяца до конца срока действия ДУ уведомила городскую администрацию. УО просила организовать и провести конкурсные процедуры по отбору новой компании для управления МКД или провести ОСС. Это бы позволило организации сразу после окончания действия ДУ передать техдокументацию новой УО.
Но орган местного самоуправления конкурс проводить не стал, считая, что не обязан это делать. Управляющая организация с бездействием ОМС не согласилась и подала иск в суд, требуя, чтобы муниципалитет в течение 10 дней с момента вступления решения суда в силу конкурс объявил. Также УО просила признать незаконными действия органа ГЖН, который отказался исключать дом из реестра лицензий.
Все суды, вплоть до ВС РФ, с позицией управляющей организации не согласились. Подробно рассмотрим их доводы.
ОМС проводит конкурс по выбору УО, если собственники не выбрали/не реализовали способ управления
Порядок проведения ОМС открытого конкурса утверждён постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. Согласно п. 3 ПП РФ №75, конкурс проводится, если:
- Собственники не выбрали способ управления этим домом:
- ОСС не проводилось или решение о выборе способа управления МКД не было принято;
- по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся ОСС по выбору способа управления домом повторное собрание не проводилось или решение не было принято.
- Принятое собственниками решение не реализовано, в том числе в следующих случаях:
- большинство собственников не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;
- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ;
- До окончания действия договора управления МКД, заключённого по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
- В установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
При этом ВС РФ решением от 10.08.2009 № ГКПИ09-830 признал недействующим абз. 1 п. 39 ПП РФ № 75 в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору УО, если до дня его проведения собственники выбрали способ управления этим домом, но не реализовали это решение.
Собственники реализовали способ управления МКД
Всего было три суда. Два из них исходили из того, что собственники помещений в МКД не реализовали решение о выборе способа управления этими домами, в связи с чем управа была вправе проводить конкурс по управлению этими домами. Третий их не поддержал и, рассмотрев жалобу УО, привёл свои доводы.
В обоснование жалобы управляющая организация, которую лишили права управления МКД, настаивала, что собственники помещений не только избрали УО, но и реализовали выбранный ими способ управления. А включение сведений в реестр лицензий – необязательный элемент реализации способа управления. УО отметила, что договоры с ресурсоснабжающими организациями – достаточное доказательство реализации выбранного собственниками способа управления МКД.
Суд кассационной инстанции посчитал, что внесение изменений в реестр лицензий – форма реализации выбранного собственниками способа управления в МКД.
По мнению суда, собственники на общем собрании приняли решение о выборе способа управления МКД, а выбранная ими УО не исполнила своих обязательств: не передала сведения в орган ГЖН и не разместила в системе. Невнесение управляющей организацией в ГИС ЖКХ сведений об управлении МКД не считается обстоятельством, свидетельствующим о нереализации решения собственников о выборе способа управления.
Несмотря на ошибочность выводов предыдущих судов, оснований для отмены состоявшихся судебных актов нет, потому что управляющая организация не исполнила требования ЖК РФ, а затем проигнорировала предписание и представление контролирующих органов. Такие действия УО повлекли за собой проведение открытого конкурса, на котором для управления МКД была выбрана другая организация.
Рейтинг УК, ТСЖ и ЖСК
| Лидеры | |
|---|---|
| ООО «ТехСтрой» | 3,7 |
| ЖСК «Марс-12» | 3,6 |
| ООО «УК ‘Оптимист'» | 3,5 |
| Аутсайдеры | |
| ООО «Управляющая организация Алекс» | -4,9 |
| ООО «ТСЖ-5» | -4,8 |
| ТСЖ «Кировский» | -4,6 |
| Лидеры | |
|---|---|
| Империя | 4,2 |
| Новая квартира | 1,8 |
| Семейный риэлтор | 0,7 |
| Аутсайдеры | |
| Эксклюзив | -0,4 |
| Рост-Риэлт | -0,3 |
| Регион 64 | -0,3 |
Кто вносит изменения в реестр лицензий
Порядок действий лицензиата и ГЖИ описан в приказе Минстроя РФ от 25.12.2015 N 938/пр.
- копию протокола ОСС о выборе способа управления МКД и заключении/расторжении договора управления;
- копию протокола конкурса по отбору УО;
- копию договора управления, а если УО выбрали по открытому конкурсу – копию договора управления, подписанного заявителем;
- копию акта приёма-передачи технической документации и других документов, связанных с управлением МКД;
- документ о полномочиях представителя лицензиата;
- опись представляемых сведений.
- вносит изменения,
- отказывает лицензиату во внесении изменений,
- приостанавливает рассмотрение заявления.
Срок – десять рабочих дней с даты поступления заявления. Если принимается решение о приостановлении рассмотрения заявления, десятидневный срок продлевается на срок, который нужен для того, чтобы запросить у лицензиата документы. Но он не может быть дольше, чем тридцать рабочих дней (п. п. 3, 7 и 10 приказа N 938/пр).
Следующий шаг – орган ГЖН вносит изменений в реестр лицензий. Сделать это нужно не позднее даты, указанной в решении (п. 14 приказа N 938/пр).
Последнее, что нужно сделать органу ГЖН – за три дня с момента принятия решения направить копию решения лицензиату (п. 11 приказа N 938/пр).
Перечень УК – претендентов на временные управляющие.
Управляющая организация может быть выбрана в качестве временного управляющего при соблюдении двух условий:
1) у нее имеется лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД;
2) она включена в соответствующий перечень организаций, который формируется уполномоченным органом и размещается в ГИС ЖКХ. В этот перечень включаются управляющие организации:
- представившие в уполномоченный орган заявление об их включении в перечень (на дату подачи заявления);
- признанные участниками открытого конкурса по отбору УК для управления МКД, расположенным на территории соответствующего муниципального образования (на дату составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе). Речь идет об открытом конкурсе, проводимом ОМСУ в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. При подаче заявки на участие в таком конкурсе заинтересованное лицо теперь будет давать согласие на включение его в перечень организаций – претендентом на временные управляющие. Поэтому заявка на участие в открытом конкурсе дополнена согласием претендента на включение его в перечень организаций для временного управления МКД.
Дата подачи заявления о включении в перечень или дата составления протокола важны, так как УК-претенденты включаются в перечень в хронологическом порядке.
Перечень организаций подлежит актуализации уполномоченным органом как минимум один раз в пять лет, а также в срок, не превышающий трех рабочих дней со дня наступления одного из следующих событий:
- аннулирование лицензии УК, включенной в перечень;
- истечение срока действия лицензии УК, включенной в перечень, в случае непринятия лицензирующим органом решения о продлении срока действия лицензии;
- поступление заявления УК о ее включении в перечень организаций;
- составление протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе;
- поступление заявления УК о ее исключении из перечня организаций. Управляющая организация, включенная в перечень, вправе подать такое заявление, если она выбрана решением об определении УК для управления хотя бы одним домом.
Какую информацию о лицензиатах и в какие сроки орган ГЖН должен размещать в ГИС ЖКХ
В совместном проекте Приказа Минкомсвязи и Минстроя, который сейчас находится на стадии независимой антикоррупционной экспертизы обозначен состав и сроки размещения сведений о лицензиатах и управляемых ими домах.
О проекте этого Приказа мы писали в другой статье.
Таким образом, не позднее дня, следующего за днем принятия лицензирующим органом решения о выдаче/переоформлении лицензии, орган ГЖН размещает в системе информацию о лицензиях на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД, включая:
- дату и номер регистрации лицензии;
- реквизиты (дата, номер и наименование) приказа/распоряжения о предоставлении (переоформлении) лицензии;
- адрес или адреса осуществления лицензируемого вида деятельности;
- ОГРН или ОГРНИП лицензиата;
- электронная копия (скан) решения лицензирующего органа о предоставлении (переоформлении) лицензии;
- электронная копия (скан) лицензии или лицензия, выданная в электронной форме.
Если управляющей компании был выдан дубликат лицензии, то орган ГЖН не позднее дня, следующего за днем принятия лицензирующим органом решения о выдаче этого дубликата, вносит соответствующую информацию. Эти сведения состоят из реквизитов (даты и номера) и электронной копии (скана) дубликата лицензии.
Не позднее 3 дней со дня получения информации от управляющей компании об управляемых ей МКД орган ГЖН вносит в ГИС ЖКХ сведения о:
- адресе или адресах МКД;
- датах начала и окончания деятельности по управлению МКД;
- решении лицензирующего органа об исключении МКД из реестра (реквизиты (наименование, дата и номер), дата вступления в действие и электронная копия (скан) документа, основание для исключения дома из реестра лицензий).
Информация о прекращении действия лицензии вносится органом ГЖН в систему не позднее дня, следующего за днем принятия лицензирующим органом решения о прекращении её действия. Сведения включают в себя реквизиты (дата, номер, наименование) и электронную копию (скан) решения лицензирующего органа о прекращении действия/аннулировании лицензии, а также основание для данного действия вместе с электронной копией (сканом) документа.
Кто вносит изменения в реестр лицензий
Порядок действий лицензиата и ГЖИ описан в приказе Минстроя РФ от 25.12.2015 N 938/пр.
Порядок действий такой. Первый шаг делает лицензиат. Он отправляет в орган ГЖН заявление о внесении изменений в реестр лицензий. Делает он это за 3 дня со дня заключения, прекращения, расторжения договора управления МКД (ст. 198 ч. 2 ЖК РФ)
К заявлению нужно приложить (п. 3 приказа Минстроя РФ N 938/пр):
- копию протокола ОСС о выборе способа управления МКД и заключении/расторжении договора управления;
- копию протокола конкурса по отбору УО;
- копию договора управления, а если УО выбрали по открытому конкурсу – копию договора управления, подписанного заявителем;
- копию акта приёма-передачи технической документации и других документов, связанных с управлением МКД;
- документ о полномочиях представителя лицензиата;
- опись представляемых сведений.
Дальше подключается орган ГЖН. Он рассматривает заявление о внесении изменений в реестр лицензий и принимает одно из трёх решений:
- вносит изменения,
- отказывает лицензиату во внесении изменений,
- приостанавливает рассмотрение заявления.
Срок – десять рабочих дней с даты поступления заявления. Если принимается решение о приостановлении рассмотрения заявления, десятидневный срок продлевается на срок, который нужен для того, чтобы запросить у лицензиата документы. Но он не может быть дольше, чем тридцать рабочих дней (п. п. 3, 7 и 10 приказа N 938/пр).
Следующий шаг – орган ГЖН вносит изменений в реестр лицензий. Сделать это нужно не позднее даты, указанной в решении (п. 14 приказа N 938/пр).
Кто подлежит лицензированию
В целом же, пока ещё наличие лицензии не стало обязательным требованиям, еще не начались аннулирования/отзывы лицензий и дисквалификации должностных лиц, оценить последствия введения лицензирования для ЖКХ России довольно сложно.
Для получения лицензии соискатель обязан соответствовать лицензионным требованиям, установленным ст.193 ЖК РФ. «АКАТО» неоднократно давал разъяснения по порядку лицензирования, в том числе по вопросу одного из лицензионных требований, установленного подпунктом 2 пункта 1 ст.193 ЖК РФ («наличие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии квалификационного аттестата») – кто конкретно и в какой срок должен сдавать квалификационный экзамен и даже предупреждал о мошенничестве в этом вопросе.