Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартиры в новостройке — на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и, если у будущего собственника жилья нет претензий к качеству работ, завершается подписанием акта приемки-передачи. Если нарекания все-таки присутствуют, процесс приемки может быть связан с рядом дополнительных действий.
Я все понял, но есть вопрос
- Как проверить сезонные моменты: отопление летом, или как стены держат тепло?
Практически никак. Есть только косвенные признаки. Например, если нет потёков на батареях, то, скорее всего, отопление исправно.
С проверкой стен то же. Можно только убедиться, что нет щелей и влажных пятен. Нормально проверить стены на промерзание можно только зимой при помощи тепловизора.
- Я не заметил недостаток и принял квартиру. Ничего исправить нельзя?
На что обращать внимание при осмотре: пошаговый разбор
При осмотре квартиры тщательно отмечайте ваши замечания в чек-листе.
Шаг 1. Еще до входа в квартиру, находясь в офисе строительной компании, изучите все документы:
-
разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
-
кадастровый и технический паспорт;
-
документы о присвоении почтового адреса;
-
заключение о соответствии построенного объекта ТТР и проектной документации;
-
паспорта и гарантии на счетчики и двери.
С чего начинается приемка квартиры в новостройке?
Прежде чем квартиры будут переданы дольщикам, дом должна принять Государственная комиссия, которая выдаст разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Вслед за этим застройщик должен оформить всю необходимую документацию, что занимает от трех месяцев до полугода. Как правило в этот период застройщик уведомляет дольщика о готовности передачи ему квартиры в письменной форме. После получения радостной вести, начинается приемка квартиры в новостройке. Причем сделать это желательно в течение семи рабочих дней. Затягивая начало приемки более чем на два месяца, дольщик сильно рискует — застройщик имеет право подписать приемочный акт без участия владельца квартиры в одностороннем порядке.
Если застройщик не оповестил дольщика о готовности объекта, то передать квартиру в одностороннем порядке он не имеет права.
При этом дольщик обязан принять квартиру только в том случае, если ее качество соответствует его ожиданиям.
Чем отличается квартира с отделкой и без?
Перед тем, как принять квартиру в новостройке, разберемся, что можно требовать от застройщика и как это зависит от договорных условий сдачи жилья.
Приведем для сравнения стандартные характеристики сдаваемых помещений, комплектации в зависимости от того, какая стадия готовности к проживанию предусмотрена договором.
| Вид проделанных работ | С отделкой | Без отделки |
|---|---|---|
| Стены, пол, потолок
|
выровнены под чистовую шпаклевку, покраску, либо закончена финишная отделка | являются лишь несущей конструкцией здания, предполагается абсолютно пустая «коробка», без межкомнатных перегородок |
| Газопровод, водоснабжение, канализация, электропроводка | выполнена разводка труб, установлены розетки, может быть установлена сантехника
|
в квартире проложены стояки канализации, водоснабжения без разводки труб, электричество доводится до персонального щитка в подъезде, водоснабжение — до выводов в квартиру |
| Отопительная система | смонтированы радиаторы, сушитель для полотенец, тепло может подаваться автономно от котла, теплостанции в доме или из центральной системы теплоснабжения | доведено до входа в квартиру |
Рекомендации по осмотру перед приемкой жилья
Изучите договорной документ, подтверждающий участие в долевой стройке, найдите страницу, где описывается состояние передаваемого жилья. Следует проверить все позиции по спискам: строительные конструкции с покраской, покрытия, отделку, состояние плит перекрытия и т. д.
Далее проверяются сантехническое оборудование, подача газа и прочие коммуникации. Можно помечать в документе, что все находится в исправном состоянии. При наличии претензий составляется новый лист (некоторые компании используют бланки дефектной ведомости, отображающие недоделки). Для необходимости подтверждения некачественно предоставленной услуги можно сделать фотографии.
Если вы нашли неисправности, не подписывайте акт приема-передачи.
Закон дает полномочия дольщику на отказ от проставления подписи в акте, если недвижимость не соответствует договорным условиям, проектным бумагам или санитарным требованиям. Документ остается без вашей подписи, пока застройщик не устранит дефекты или не возместит расходы на их устранение.
Отказаться от подписания акта можно в таких случаях:
- параметры, обозначенные в договоре покупки продажи, отличаются;
- разнятся фактические показатели и данные проекта;
- нарушены действующие строительные или санитарные нормы.
Что нужно делать в этой ситуации владельцу квартиры:
- выявленные несовершенства фиксируются отдельным документом, в нем по списку перечисляются все неточности;
- документ вручается строительной компании или отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о передаче адресату;
- оформляется письменно соглашение с компанией для коррекции недостатков с обозначением конкретных сроков, не превышающих трех месяцев;
- после выполнения застройщиком обязательств подписывается акт приема-передачи, подтверждающий факт завершения сделки.
Правило № 6: Не попадайтесь на уловки застройщиков при передаче объекта
Застройщики часто идут на разные хитрости в порыве сдать объект поскорее и в том виде, в каком он есть. Они «теряют» подписанные дольщиками акты осмотра, дефектные ведомости, акты приема-передачи, и доп. соглашения. Либо наоборот подсовывают лишние документы на подписание. Застройщики часто направляют уведомления о готовности объекта еще до начала работ по отделке в вашей квартире — и все это ради того, чтобы потом в суде «помахать» этим уведомлением и обвинить вас в уклонении от приемки.
Застройщики обладают целым арсеналом уловок, позволяющих им выходить сухими из воды при определенной степени наивности и доверчивости дольщиков. А мы, в свою очередь, обладаем целым арсеналом инструментов по борьбе с застройщиками, с их юристами и менеджерами, допускающими злоупотребления.
Что взять с собой на приемку квартиры:
- Ручку, карандаш и бумагу (чистые листы, формата А4, с жесткой папкой для удобства записи);
- Фонарик (особенно пригодится при осмотре ванной и туалета);
- Рулетку (для линейных замеров пола, стен, дверных проемов и т.п.);
- Молоток (для простукивания бетона на предмет возможных пустот);
- Строительный уровень, или хотя бы отвес (нитку длиной 3 м., с привязанной гайкой);
- Спички или зажигалка (для проверки наличия тяги воздуховодов и сквозняков в окнах);
- Отвертку с индикатором, лампочку с патроном, зарядное устройство для мобильного телефона (для проверки наличия напряжения в розетках);
- Фотоаппарат со вспышкой (для фиксирования обнаруженных дефектов);
- Складной табурет и/или стремянку (иначе не дотянешься до вентиляционных отдушин, не подвесишь отвес, и т.п.);
- Спецодежду (цементная пыль на костюме вряд ли кому понравится).
Как принять квартиру без отделки и на что при этом обязательно обратить внимание
Как только вам официально сообщат о сдаче объекта и пригласят принимать квартиру в новостройке без отделки, потребуется получить подтверждение о том, что новостройка сдана.
В случае, когда дом не введен в эксплуатацию, начинать ремонтные работы нельзя, ведь не разведена электропроводка, нет воды. Строительная компания должна дать вам дубликат соответствующего разрешения.
Как принять квартиру без отделки правильно? Приходить на проверку стоит днем, так как в помещении, вероятнее всего, не будет освещения. Оптимальное решение — пригласить опытного эксперта, например строителя, который разбирается во всех деталях многоэтажного строительства. Никуда не спешите, исследуйте каждый сантиметр пространства, начиная со входа в квартиру. Последовательность может быть следующей.
При каких недостатках нельзя подписывать акты
Перед подписанием акта приёма, нужно понимать, что недостатки всё равно будут. Невозможно выполнить идеально работу такого масштаба, будь те строители хоть стократно мастерами своего дела. Другой вопрос, насколько эти нарушения серьёзные.
Чтобы отстоять свои прерогативы на получение первосортной работы от застройщика, дольщик должен руководствоваться этими законами, защищающими его права.
- 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве»;
- Закон № 2300-1 « О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 г.;
- Статья 12 ГК РФ.
Символически дефекты допустимо разделить на 2 вида: грубые и незначительные.
Грубые нарушения – это когда квартира не имеет условий для нормального проживания. К примеру, нефункционирующая канализация, отсутствие электричества, оконные откосы выполнены с нарушением размеров, в связи с чем в квартире гуляет ветер.
При выявлении даже одного такого дефекта, не следует визировать документ приёма жилплощади. Все эти недостатки вносятся в чек-лист. Только после исправления этих нарушений застройщиком, допустимо подписание нужных документов с фиксированием даты, и может быть осуществлена приемка квартиры в новостройке по акту.
Незначительные – дефекты, не затрудняющие условия проживания.
К ним относятся:
- небрежно зашпаклеванные стены с небольшими впадинами;
- сломанная ручка на двери в комнату;
- царапины на стёклах.
В этом случае можно подписать акт приёма по усмотрению будущего жильца, если он не хочет затягивать процесс передачи недвижимости. Но всё же рекомендуется внести и незначительные неисправности в акт осмотра.
Кто участвует в приёмке
Как принимать квартиру, кто участвует в такой процедуре? В приемке должны участвовать все дольщики, указанные в ДДУ и застройщик (представитель, физическое лицо, имеющий надлежащую доверенность на участие/ проведение процедуры показа новостройки участникам долевого строительства).
Если покупатель не может присутствовать на приемке, то он вправе предоставить нотариально заверенную официальную доверенность другому дольщику или же любому иному третьему лицу. Представитель строительной компании по закону также должен иметь подтвержденные документально полномочия на подписание подготовленного акта приемки квартиры в новостройке, которые он обязан предъявить дольщику по первому же требованию.
Важно! Если дольщик не явится на осмотр квартиры по ДДУ в указанную в уведомлении дату и время, тогда застройщик не обязан повторно уведомлять дольщика о новой дате осмотра (то есть назначать осмотр повторно), дольщик начинает считаться «уклоняющимся от приемки», и через 2 месяца у застройщика возникает право подписания одностороннего акта приема-передачи квартиры. При этом даже при назначении повторной даты осмотра квартиры дольщик все равно юридически уже считается «уклоняющимся от приемки».
Сравнение приемки квартиры в новостройке с чистовой отделкой и без
В зависимости от того, приобретаете вы квартиру в новостройке с чистовой отделкой или без нее, процесс приемки будет иметь нюансы. Сейчас застройщики предлагают самые разные варианты уровня готовности квартиры. Есть так называемая отделка «под чистовую», в каких-то квартирах уже есть встроенный кухонный гарнитур, но это пока не такие распространенные случаи.
Рассмотрим, чем отличается комплектация разных типов жилья в новостройке, если речь идет о стандартных характеристиках.
|
Черновая отделка |
Чистовая отделка |
|
Стены, пол, потолок |
|
|
В квартире есть части несущей конструкции – стены, потолок, пол, к их состоянию нет нареканий, также установлены перегородки без шпаклевки. Отсутствует стяжка пола и штукатурка стен. |
Есть межкомнатные перегородки. Постелен ламинат, поклеены обои (чаще всего в чистовой отделке от застройщика это обои под покраску), могут быть установлены натяжные потолки. В ванной уложена плитка. |
|
Двери |
|
|
Установлена входная дверь с замком. |
Есть также межкомнатные двери, стандартные для отделки, которую осуществляет застройщик. |
|
Окна |
|
|
Установлены пластиковые стеклопакеты на окнах, есть остекление балкона. |
|
|
Электросеть, газоснабжение |
|
|
Электросеть подведена до распределительного щитка, газовая труба – до счетчика. Розеток нет. |
Есть разводка газовых труб, электропроводка, установлены розетки. |
|
Водоснабжение, канализация |
|
|
B квартире проложены стояки канализации, водоснабжения без разводки труб. Даже при черновой отделке, как правило, в новостройках есть унитаз. |
Есть разводка водоснабжения и канализации. Кроме унитаза установлена ванная, раковина. |
|
Отопление |
|
|
Смонтирована система отопления: радиаторы, трубы, полотенцесушитель. |
|
|
Вентиляция |
|
|
Вентиляция естественная за счет шахт и отверстий в стенах. В некоторых случаях установлены дополнительные вытяжные вентиляторы. |
Не стоит относиться к процедуре формально, подписывая документы в офисе компании-застройщика до осмотра, как это могут вам предложить. Возможные дефекты способны отравлять дальнейшее проживание в вашей новой квартире, а их своевременное обнаружение позволит исправить все компанией-застройщиком. Также распространены ситуации, когда фактическая площадь жилья меньше заявленной – отклонение всего на несколько сантиметров может вылиться в минус 1-2 квадратных метра от общей площади. А учитывая, что средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Москве колеблется в районе 300.000 –350.000 рублей, вы можете получить внушительную компенсацию. Поэтому необходимо подходить к процедуре приемки очень ответственно.
Как принимать квартиру по акту приема-передачи
Чтобы избежать возможных проблем, нужно знать, как осуществляется приемка квартиры в новостройке. Итогом исполнения договора между застройщиком и клиентом является подписание акта приема-передачи. Этот документ необходим, чтобы впоследствии зарегистрировать квартиру.
- На момент подписания акта все работы в доме должны быть выполнены, дом должен иметь адрес, документ о введении в эксплуатацию, подписанный государственной комиссией.
- На все оформления обычно уходит примерно полгода. Если же объект завершен, но не введен, то стоит задуматься о причинах.
- После того, как дольщик будет ознакомлен со всей документацией, ему выдается лист осмотра помещения, где он имеет право указать на обнаруженные дефекты. Если они не обнаружены, то подписывается акт.