Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять квартиру на квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К недостаткам trade-in можно отнести большой дисконт, в который покупающая организация закладывает свои риски при дальнейшей реализации квартиры. В то же время ключевой минус программы риелторской продажи заключается в более длительных сроках и итоговой стоимости продажи старого жилья. В отличие от выкупа в рамках trade-in, при подобных сделках цена продаваемой квартиры может измениться, если обратное не предусмотрено условиями договора.
✓
При юридических ошибках в оформлении документов сделка может быть признана недействительной. Тот же результат ждет продавца при подаче неполного пакета документов. При этом вы не сможете вернуть средства, потраченные в процессе оформления.
✓
Финансовые риски. Если неправильно выбрать способ оплаты и некорректно прописать этот пункт в договоре, покупатель может попросту не оплатить приобретение после передачи прав собственности.
✓
Налоговые издержки. В ряде случаев их можно исключить при грамотном подходе к сделке. К примеру, если продаваемая квартира в собственности дольше минимального срока владения (в зависимости от ситуации — 3 или 5 лет), налог на прибыль не взимается. Порой выгоднее отложить покупку на пару месяцев, чтобы сэкономить на оплате НДФЛ.
✓
Возможность претензий к качеству проданной квартиры. По законодательству, покупатель имеет право предъявить претензию в течение двух лет с момента перехода прав, даже если ранее он принял жильё, не соответствующее условиям договора. В этом случае от продавца могут потребовать денежную компенсацию или вообще расторжения сделки.
Самый простой способ обеспечить безопасность сделки и сэкономить время — обратиться к агентам по недвижимости. Как правило, специалисты готовы предложить весь комплекс услуг — найти квартиру, подготовить документы, оформить собственность, и берут за свою работу от 3 до 6% от стоимости договора. Есть и более удобный вариант — фиксированной оплаты. К примеру, услуги по продаже квартиры в агентстве недвижимости ГК «КВС» составляют всего 50 000 рублей, независимо от сложности и суммы сделки.
Если после продажи своей недвижимости покупатель намерен приобрести квартиру в одном из жилых комплексов ГК «КВС», то все услуги агента будут для него вообще бесплатными. Это профессиональная оценка квартиры, ее предпродажная подготовка, размещение рекламы, поиск покупателя и показы в удобное время, юридическое сопровождение сделки и контроль за выполнением взаиморасчетов.
Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик.
Документы и налоги при обмене
Заключение договора мены не обходится без следующих документов:
- паспорта;
- правоустанавливающих документов;
- выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
- кадастрового паспорта;
- справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогу на имущество;
- справки о составе семьи;
- свидетельства о регистрации/расторжении брака;
- письменного согласия со стороны супруга (-и);
- проекта договора;
- квитанции об оплате госпошлины;
- заявления на регистрацию сделки.
В каких случаях выгоден трейд-ин
У трейд-ина много плюсов, но программа выгодна не всегда. Если у вас есть сбережения на первый взнос, то лучше взять на оставшуюся сумму ипотеку и продавать квартиру в «обычном» режиме — тогда вы не потеряете деньги из-за дисконта, который есть при продаже по трейд-ин.
Или, в случае, если важно продать квартиру подороже и сроки не поджимают, лучше воспользоваться стандартной схемой: сначала продать старую квартиру, потом выбрать и купить новую.
В остальных случаях трейд-ин имеет ряд преимуществ:
- Экономия времени, срочность и оперативность. Главный плюс программы — возможность быстро продать свою квартиру (особенно ту, которая по каким-либо причинам не продавалась ранее) и переехать в более благоустроенную.
- Можно не дожидаться продажи старой жилой площади и оформления ипотечного кредита.
- Покупка новой квартиры без существенных накоплений. Если стоимость старой квартиры может полностью покрыть покупку новостройки, вы получаете новую квартиру без вложений.
- Фиксация стоимости квартиры в новостройке. Цены на первичное жилье растут быстрее, чем на «вторичку», и за несколько месяцев выбранная квартира может существенно подорожать. А договор бронирования при трейд-ин позволяет зафиксировать цену на новую квартиру пока продается старая. Дополнительные средства для заключения и оформления сделки срочно искать не придется.
- Квартира в новостройке закрепляется за вами. Выбранная по программе trade-in квартира будет недоступна другим покупателям. Это особенно удобно, если вы выбрали редкую квартиру в популярном жилом комплексе.
- Программа проводится в режиме «одного окна», без участия большого количества посредников, что экономит время, деньги, силы и снижает риски. Вам не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры.
- Сделку сопровождают специалисты. Вам не нужно самим проводить оценку имеющейся квартиры, предпродажную подготовку, искать покупателя и проводить с ним переговоры, показывать квартиру, оформлять документы и искать приемлемую ипотечную программу. Всё это берут на себя специалисты.
- Не нужно платить юристу, поскольку агентство-партнер, которое сопровождает сделку, проверяет все документы.
- Но вы можете привлечь независимого юриста, чтобы быть окончательно уверенным в безопасности сделки.
Обмен, взаимозачет, трейд-ин – в чем разница?
Сделку по обмену «вторички» на квартиру в новостройке одни так и назовут – просто обменом. Другие используют слово «взаимозачет». Третьи предпочтут использовать термин «трейд-ин».
На самом же деле разница между понятиями следующая. Взаимозачет и трейд-ин – два варианта сделки, включающей продажу старой квартиры и покупку на вырученные средства (с доплатой или без) новой (на первичном рынке). Оба предполагают участие юридических лиц – застройщика и/или агентства недвижимости.
При взаимозачете сначала нужно найти покупателя на вторичное жилье (квартира в новостройке на этот период бронируется), а затем заключаются договоры о продаже и о покупке.
В случае со схемой трейд-ин старая квартира выкупается либо самим застройщиком, либо агентством недвижимости, поэтому новостройку можно приобрести сразу. «Подвох» же в том, что продать «вторичку» придется с большой скидкой – это своего рода компенсация за скорость.
Что касается обмена, так принято называть передачу квартир друг другу собственниками — физическими лицами. А значит, ни взаимозачет, ни трейд-ин юридически им не являются. Тем не менее, поскольку итог у обмена и сделок по этим схемам, по сути, один, для простоты их часто отождествляют с обменом. В конце концов, для клиента это действительно обмен – старой квартиры на новую, а все юридические нюансы берут на себя специалисты.
Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?
-
Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.
-
Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.
-
Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.
-
Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.
-
Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.
-
Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.
-
Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.
-
Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.
Агентство недвижимости «Азбука Жилья» предлагает выгодно и быстро провести обмен комнаты или квартиры, обеспечивая индивидуальный подход и качественный результат сделки.
Хотите получить консультацию по обмену квартиры в Москве от лучшего риелтора агентства?
Все понимают, что покупка квартиры – дорогостоящее мероприятие, связанное со множеством нюансов. Однако обмен квартир – не менее кропотливый процесс, как с психологической, так и организационной точки зрения. Подобные сделки сопряжены с риском тогда, когда совершаются напрямую без посредников. Ведь здесь, как в лотерее – может, повезет, а может, нет.
Людям, не разбирающимся в тонкостях рынка недвижимости, сложно учесть все нюансы, сориентироваться в юридических и финансовых вопросах. Например, как можно выгодно провести обмен новой однокомнатной или двухкомнатной квартиры в Москве на аналогичный вариант в Подмосковье?
Такая задача решится благополучным образом, стоит только обратиться к настоящим профессионалам.
Где купить квартиры по трейд-ин
Услугу трейд-ин обычно предлагают крупные застройщики, имеющие ресурсы и отдельные подразделения, которые занимаются именно продвижением, рекламой и поиском покупателя на вторичное жилье. Преимущественно речь идет о жилых комплексах массового сегмента, реже — бизнес-класса, где покупатели, как правило, имеют более высокие доходы и вместе с тем возможность приобрести новое жилье без продажи старого объекта. Купить квартиру по трейд-ин сейчас можно в проектах компаний ПИК, «Инград», ЛСР, А101 и у других крупных застройщиков.
У ГК «ПИК» есть специальный сервис, который занимается срочным выкупом квартир на вторичном рынке, — «ПИК Брокер». Его специалисты сами проводят оценку и юридическую проверку недвижимости. «ПИК Брокер» готов приобретать жилье с обременениями в виде ипотеки и маткапитала, с долгами по ЖКХ и с несколькими собственниками. После компания делает косметический ремонт и продает квартиру. Услуга трейд-ин необязательна для продавцов, но если он хочет приобрести новое жилье, то по схеме взаимозачета предоставляется скидка до 3% на новостройки, которые возводит компания. Опция трейд-ин доступна во всех 50 проектах ГК «ПИК» в Московском регионе. «ПИК-Брокер» взаимодействует и с другими московскими застройщиками.
Как происходит обмен муниципальной квартиры
Обменом муниципальной квартиры занимается ответственный квартиросъёмщик с согласия остальных лиц имеющих право на проживание в этой квартире. Если право на проживание в квартире есть у несовершеннолетних граждан, для обмена потребуется разрешение органов опеки.
Варианты для обмена муниципального жилья ищут в базе данных муниципальных жилых помещений. Доступ к базе можно получить в отделении МФЦ. Однако такие базы есть лишь в крупных городах. В остальных случаях приходится надеяться на городские доски объявлений, специализированные интернет-площадки, сарафанное радио и объявления в газетах.
Перед обменом необходимо связаться с департаментом муниципального жилищного фонда или с местными органами самоуправления, чтобы узнать:
- можете ли вы обменять свою квартиру;
- какие документы для этого потребуются.
В новостройках тоже есть квартиры с ремонтом и мебелью
— Насколько популярны готовые форматы?
— Спрос на них за последнее время очень вырос. Готовые квартиры выбирают те, кто планирует переехать в новое жилье сразу после завершения строительства дома или сдавать. Обустройство кухни — одна их самых многозатратных и трудоемких статей ремонта. Мы же позволим вам избежать траты времени на составление дизайна будущего ремонта, кухни, покупку материалов, поиск рабочих. Кроме этого, вы сэкономите финансы, так как все услуги на ремонтные работы и мебель для кухни мы предлагаем по выгодным ценам, напрямую от поставщиков. Удобство программы заключается и в том, что стоимость ремонтных работ и кухни указывается в общем договоре на покупку квартиры, поэтому на нее, как и на всю квартиру, можно оформить любой удобный способ покупки — ипотеку, рассрочку.
— Что вы можете пожелать тем, кто планирует покупать новое жилье? Пару слов напутствия.
— Если вы планируете покупку квартиры, то сейчас самое время брать. После Нового года планируется повышение цен на строительное оборудование и материалы, поэтому не исключено, что цены на жилье вырастут. Кроме этого, сейчас в нашей компании проводится новогодний розыгрыш с полезными подарками.** Среди всех купивших квартиры в период с 1 по 28 декабря мы разыграем три приза:
- кешбэк 2021 рубль с квадратного метра, который вы сможете потратить на уменьшение стоимости квартиры, мебель;
- 2021 день мы будем платить за вас коммуналку, это почти 6 лет (!);
- 21 регулярная уборка из допуслуг нашей Сервисной компании «Территория комфорта». Этот подарок однозначно оценит прекрасная половина наших будущих жителей!
Подробнее об условиях программы можно узнать по телефону (843) 207-35-70.
Как добиться согласия банка на сделку?
Чтобы произвести обмен квартиры с ипотекой, заемщик должен выполнить следующие условия:
- Клиент должен выбрать объект для размена, который подходит под требования банка. Так, новое жилье должно являться реальным объектом недвижимости. То есть не получится обменять квартиру на недвижимость, располагающуюся в не построенном доме. Подойдут только уже готовые квартиры.
- С даты оформления ипотечного договора должно пройти как минимум 2 года. Однако здесь все зависит от конкретного банка-кредитора. Некоторые финансовые учреждения требуют, чтобы прошла хотя бы половина срока кредитования.
- Заемщик должен иметь положительную кредитную историю, при этом не должно быть допущено ни малейшей просрочки.
- Новая квартира должна отвечать требованиям банка и являться ликвидной.
- Также учитывается стоимость недвижимости: она не должна превышать стоимость нынешнего жилья.
- Необходим провести оценку нового жилья за счет клиента.
В зависимости от выбранного способа сделка проводится по определённому сценарию. Сходство вариантов состоит в том, что сделка проходит непосредственно в банке в присутствии контролирующего сотрудника.
Действия проводятся таким образом:
- На каждое из обмениваемых помещений оформляются договора купли-продажи. Продаваемая заёмщиком жилплощадь на данном этапе остаётся в качестве залога у банка.
- Заёмщик обращается в Росреестр и регистрирует покупку нового жилья.
- На основании нового Свидетельства оформляется новый договор, по которому приобретённая жилплощадь переходит в залог кредитору.
- Кредитная организация выдаёт разрешение на снятие обременения с бывшей ипотечной жилплощади, и новый владелец может закончить оформление собственности.
Можно ли доплатить материнским капиталом
Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.
При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:
- в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
- обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
- полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.
Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.
Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.
Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.
Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.
Понравилась статья? Сохраните ее на своей страничке в соцсети с помощью кнопки «Поделиться» и поставьте 5 звезд!
Большинство людей хочет иметь большое и просторное жильё. В однокомнатной квартире мало места для семьи с ребёнком. В этом случае семья сталкивается с необходимостью обмена маленькой квартиры на более просторную. Зачастую лишних денег для этого нет, поэтому людям приходится искать варианты обмена жилья с привлечением ипотеки. Не стоит спешить продавать свою однокомнатную квартиру, сначала необходимо всё просчитать – узнать цены на желаемое жильё, и условия ипотечного кредитования у разных банков, подсчитать свои доходы, рассмотреть все льготные возможности.
Есть несколько вариантов улучшения жилищных условий с использованием ипотечного кредита:
- Продажа старого жилья с одновременной покупкой нового с использованием ипотеки.
- Передача старой квартиры в залог банку под 70% её стоимости.
- Передача старой квартиры банку в залог под 70% её стоимости с одновременным взятием ипотеки под залог новой квартиры.
Все эти варианты осуществимы лишь в том случае, если доходы позволяют платить по ипотеке.
В рамках программы трейд-ин этого застройщика существует несколько сценариев выкупа.
Зачет (выкуп) без проживания – в этом случае жилье выкупается компанией по цене, максимально приближенной к рыночной, а иногда даже дороже рынка, но бывший владелец должен съехать из нее в кратчайшие сроки.
Зачет (выкуп) с дисконтом, размер которого варьируется от 0% до 15% (в зависимости от ликвидности объекта). По договоренности с застройщиком покупатель может жить в старой квартире безвозмездно до момента получения ключей от нового жилья, оплачивая только коммунальные услуги.
Еще одна специфическая услуга этого застройщика – трейд-ин по военной ипотеке. То есть, девелопер может выкупить квартиру и с обременениями по действующим кредитам, приобретенную военнослужащим ранее по программе военной ипотеки.
Сроки выхода на сделку варьируются от 1 до 3 месяцев.
Можно ли совершить обмен
За годы выплаты кредита может поменяться не только финансовое, но и семейное положение заемщика. К примеру, если у супругов родились дети, а купленное жилье находится в районе с неразвитой инфраструктурой, закономерно возникает желание переехать в тот район, где больше детских садов, больниц и школ. Иногда необходимость обмена обусловлена спецификой профессиональной деятельности заемщика, например, если ему предложили перевод на новое место работы в другой части мегаполиса. Причин множество, но важно то, что предусматривает в этом случае закон.
Федеральное законодательство, в частности закон об ипотеке, строго ограничивает права заемщика в отношении предмета залога, и большинство граждан уверены в том, что совершать какие-либо сделки с ипотечной квартирой нельзя. В действительности так оно и есть, однако, помимо законодательства, кредитные правоотношения регулируются договором, заключенным между заемщиком и банком.
Последний до момента полного погашения задолженности является таким же ограниченным в правах собственником, что и заемщик. Таким образом, кредитор формально владеет имуществом, но не имеет права пользоваться или распоряжаться им. Заемщик фактически владеет и пользуется жильем, но ограничен в части распоряжения, то есть не может совершать в отношении имущества сделки.
Отдай старую – получи новую: как купить новостройку по схеме trade in
Длительность такой брони зависит от темпов строительства и от повышения цен в новостройке, добавляет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
По факту время брони зависит еще и от самого застройщика: эксперты назвали сроки от 60 дней до полугода, некоторые из них указали на возможность продления брони, то есть подход в данном случае индивидуальный.
Возможна также схема, при которой фиксация цены не производится вообще, а бронируется только квартира, то есть продавец дает гарантию, что она не будет продана другим покупателям. Альтернативный вариант trade in в форме зачета старой квартиры в счет оплаты новой применяется не так часто, но на рынке он есть.
Такая программа, наряду с приведенной выше схемой, применяется, например, в ГК «Инград».
«Если говорить о зачете квартиры в счет новостройки, здесь мы готовы обсудить дополнительно возможность проживания покупателем в его же квартире на возмездной или безвозмездной основе»
, — уточняют эксперты компании.