Можно ли заложить квартиру в ипотеке в банке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли заложить квартиру в ипотеке в банке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.

Кто может быть заемщиком

Кредит под залог может получить любой человек, у которого в собственности есть имущество – квартира, дом, земельный участок.

Есть другой вариант – привлечь в качестве созаемщика лицо, владеющее недвижимостью.

В этом случае, если клиент не сможет вносить регулярные платежи, это обязательство переходит на поручителя. Только если последний также откажется от погашения долга, его жилье будет выставлено на продажу. Для банка главное, чтобы задолженность была погашена, а в качестве залога оформлена недвижимость с высокой ликвидностью.

К заемщику или созаемщику предъявляется ряд стандартных требований:

• российское гражданство;
• проживание и регистрация на территории России;
• трудоспособный возраст 18-65 лет (максимальный порог действует на момент окончания срока действия кредитного договора);
• общий трудовой стаж от 1 года и трудоустройство на последнем месте работы от 3 месяцев.

В качестве поручителя можно привлечь несколько лиц, но не более 3.

Банки не приветствуют выдачу кредита под залог работникам, занимающим руководящие посты, главным бухгалтерам, предпринимателям (если они обладают долей в бизнесе свыше 5%).

Если нет запрета, нужно получить разрешение

Ставить банк в известность необязательно, если не страшны последствия. «Представим, что ипотечная квартира была все-таки сдана в аренду, но без ведома залогодержателя. При конфликте с соседями или арендаторами банк узнает о том, что без его согласия квартира была сдана в аренду. Ну а затем залогодателя ждут весьма неприятные последствия. Риск в данном случае совсем необоснован, ведь большинство банков идут навстречу и дают согласие на сдачу в аренду ипотечной квартиры», — объяснила Ольга Сулим.

Банки приветствуют сдачу в аренду до года

В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.

Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.

Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:

• проверить требование договора ипотеки о необходимости получения согласия банка;
• если оно требуется, сделать официальный запрос в банк о разрешении на сдачу в аренду;
• после получения такого разрешения заключить договор на срок не более года;
• заплатить все необходимые налоги и сборы, чтобы не получить штраф или не лишиться квартиры.

Банк не стремится забрать недвижимость — это крайняя мера

Банк не ставит задачу забрать недвижимость, он планирует получить выданный кредит.

Продажа залогового имущества — крайняя мера. Она возможна, если клиент не платит и не выходит на связь.

Сначала банк подаст судебный иск, потом пройдет судебный процесс. Там выдадут исполнительный лист, который направят судебным приставам. Только после этого можно начать торги. При этом решение суда должник может оспаривать — и тогда все надолго затянется.

Работать с должниками начинают с первой просрочки платежа. С клиентом связывается сотрудник банка, чтобы обсудить ее причины. По словам эксперта, главное — личный контакт. Сотрудник банка выясняет, почему клиент не платит, и предлагает условия, на которых человек сможет вернуть деньги. Как уверяет специалист, переговоры могут длиться вплоть до решения суда — во время процесса должник может договориться с банком, и тот отзовет исковое заявление.

Кроме того, начинают действовать штрафные санкции: при новом платеже заемщик должен внести сумму платежа и проценты от этой суммы. Сумма процентов прописана в кредитном договоре.

Если клиент пропустил несколько платежей, ему предлагают полностью погасить долг, потому что банк больше не доверяет заемщику. И в этом случае можно заплатить только сумму кредита без учета штрафов. Когда заемщик выполнит это условие, залог с недвижимости будет снят.

Итог: что стоит запомнить о залоговом кредите

1. Взять займ можно под залог квартиры или таунхауса с землей, который уже построен и оформлен в собственность как квартира. При этом объект не должен быть единственным жильем для несовершеннолетних;
2. Залоговый кредит дают под залог недвижимости третьих лиц. Для этого нужно получить согласие собственника и привлечь его в качестве залогодателя. Также он подпишет договор ипотеки как созаемщик без учета дохода;
3. Без страховок кредит не оформят. Необходимы три программы: страхование объекта, титула и жизни заемщика. Они нужны, чтобы избежать рисков с документом на право собственности (подделка, ошибки, мошенничество), и на непредвиденные случаи с самим объектом или жизнью заемщика.
4. Минимальная ставка по залоговому кредиту — 12,49%. Если испорчена кредитная история, нет подтвержденного дохода, начнется повышение ставки.
5. Срок, на который могут дать займ, — до 20-ти лет. На момент погашения кредита заемщику должно быть не больше 75-ти лет. При этом у клиента есть право погасить кредит досрочно.

С точки зрения банка ипотечный кредит – это любой кредит под залог недвижимости. Сама ипотека предполагает наличие залога. Предметом выступает либо приобретаемое жильё, либо уже имеющееся.

Тема нашей статьи – как раз второй вариант: ипотека под залог «наличной» недвижимости – квартиры или дома.

Почему банкам такой залог более выгоден? При традиционном ипотечном кредитовании сумма заёмных средств достигает 80% от стоимости квартиры.

А вот при залоге имеющейся недвижимости этот показатель – не более 60%, а иногда и меньше. То есть риски банка снижаются, а потенциальные доходы – увеличиваются.

Заёмщик тоже получает определённые преимущества в результате такой сделки:

• снижается процентная ставка;
• банки менее пристрастно проверяют кредитную историю;
• упрощается процедура оформления кредита – банк требует меньше документов;
• часто при наличии залога не нужно платить первоначальный взнос;
• кредит выдаётся на длительный срок – от 5 до 25 лет, а иногда и дольше.

Заёмщик имеет право выбрать любой объект для покупки, тогда как ипотека под залог приобретаемого жилья обычно предполагает аккредитацию банком конкретных объектов строительства.

Залог единственного жилья по договору займа

Запрета непосредственно на залог единственного жилья как такового нет. Закон перечисляет недвижимое имущество в качестве возможного предмета залога, при этом закон не указывает, что единственное жилье заложить нельзя.

Поэтому залог единственного жилья — это прямой риск самого заемщика, ведь ему в случае неплатежей придется отвечать единственной жилой площадью.

Но какой смысл залогодержателю брать в залог единственное жилье заемщика, если закон прямо указывает на то, что в случае ЧП обращать взыскание на такое имущество нельзя?

Просто залогодатель знает, что новая судебная практика складывается таким образом, что и единственное жилье должника можно отобрать, особенно если оно находится в залоге у банка.

Так, например, может произойти при ипотеке. Покупаемая в ипотеку единственная квартира физ. лица находится в залоге у банка до тех пор, пока человек не выплатит кредит в полном объеме. Только после погашения долга снимается залог на квартиру, и она переходит в собственность лица.

Поэтому в период, пока ипотечная квартира находится в собственности банка, даже если она является единственным жильем гражданина, банк ее может у заемщика забрать. Но лишь в случае неисполнения физ. лицом своих обязательств по договору ипотеки. И это все в силу прямого указания закона.

Преимущества и недостатки ломбардной ипотеки

Нач­нем с пре­иму­ществ зало­га «ста­ро­го» жилья:

1. В ряде бан­ков про­цент­ные став­ки по кре­ди­ту с таким зало­гом несколь­ко ниже, чем при обыч­ной ипо­те­ке. Прав­да, в послед­нее вре­мя кре­дит­ные орга­ни­за­ции ста­ра­ют­ся ниве­ли­ро­вать дан­ную раз­ни­цу, поэто­му дан­ное пре­иму­ще­ство вско­ре может исчезнуть
2. Вто­рой плюс для тех, кто пла­ни­ру­ет при­об­ре­сти квар­ти­ру на пер­вич­ном рын­ке, так как в дан­ном слу­чае заем­щик может купить недви­жи­мость в любой новострой­ке, неза­ви­си­мо от того, аккре­ди­то­ван ли дан­ный объ­ект кон­крет­ным банком
3. Срок кре­ди­то­ва­ния до 30 лет и воз­мож­ность досроч­но­го пога­ше­ния без штраф­ных санкций
4. Гиб­кие тре­бо­ва­ния к недви­жи­мо­сти, явля­ю­щей­ся объ­ек­том зало­га, а так­же к само­му заем­щи­ку и его дохо­дам: граж­да­нин РФ от 18 до 65 лет с нали­чи­ем ста­биль­но­го источ­ни­ка пога­ше­ния кре­ди­та само­го заем­щи­ка и его супруги/супруга
5. Глав­ное пре­иму­ще­ство ипо­те­ки под залог квар­ти­ры – нет необ­хо­ди­мо­сти вно­сить пер­вый взнос. Неко­то­рые бан­ки, желая раз­ре­кла­ми­ро­вать свой кре­дит­ный про­дукт, назы­ва­ют дан­ный кре­дит «ипо­те­кой без пер­во­на­чаль­но­го взноса».

Одна­ко соб­ствен­ни­ка жилья, жела­ю­ще­го отдать ее в залог, может ожи­дать мно­го под­вод­ных кам­ней. Кре­дит­ные орга­ни­за­ции очень насто­ро­жен­но отно­сят­ся к объ­ек­там зало­га вто­рич­но­го рын­ка и дале­ко не все­гда при­ни­ма­ют в обес­пе­че­ние такую недви­жи­мость, что явля­ет­ся суще­ствен­ным недо­стат­ком ипо­те­ки под залог «ста­рой» квартиры:

1. Так ни один банк не выдаст кре­дит под залог объ­ек­та, кото­рый вхо­дит в про­грам­му рено­ва­ции хру­ще­вок или раз­ви­тия исто­ри­че­ско­го цен­тра, как и в целом под жилье, постро­ен­ное более 50 лет назад
2. Так­же кре­ди­то­ры могут откло­нить заяв­ку, если износ зда­ния слиш­ком высок, име­ют­ся неза­кон­ные пере­пла­ни­ров­ки или если в доме дере­вян­ные перекрытия
3. Еще одним недо­стат­ком явля­ет­ся огра­ни­чен­ная сум­ма зай­ма. Необ­хо­ди­мо иметь недви­жи­мость опре­де­лен­ной сто­и­мо­сти – на 30% выше сум­мы кредита
4. Дру­гим мину­сом лом­бард­ной ипо­те­ки явля­ют­ся более высо­кие рас­хо­ды на стра­хо­ва­ние, так как в дан­ном слу­чае банк потре­бу­ет застра­хо­вать не толь­ко пред­мет зало­га, но так­же жизнь и здо­ро­вье заем­щи­ка, и титул
5. И нако­нец, послед­ний недо­ста­ток: не каж­дый банк даст согла­сие на про­да­жу зало­го­во­го жилья, если заем­щик решить его про­дать. Поэто­му еще на ста­дии под­пи­са­ния дого­во­ра с кре­дит­ной орга­ни­за­ци­ей кре­ди­тор дол­жен узнать пози­цию бан­ка по это­му поводу.

Сто­ит отме­тить, что отсут­ствие пер­во­на­чаль­но­го взно­са и высо­кие рис­ки финан­со­вых учре­жде­ний при­ве­ли к неболь­шо­му выбо­ру бан­ков, кото­рые предо­став­ля­ют дан­ный кре­дит­ный продукт.

Как срочно взять кредит под залог доли в квартире?

Если деньги под залог доли в квартире требуются срочно, то можно воспользоваться следующими советами, как ускорить процедуру получения:

• Прибегают к услугам кредитного брокера. На рынке функционируют такие компании, помогающие гражданам быстро и юридически грамотно получать займы в банковских учреждениях. Такой брокер посодействует даже тем, кто имеет плохую кредитную историю.
• Используют предложения частных лиц. Этот вариант остается тем, кому отказали во всех банках и МФО. Тогда можно найти частника, готового предоставить такой кредит. Объявления обычно находят в интернете. В этом случае не будет предварительной проверки документов и платежеспособности соискателя – деньги выдаются сразу. Единственный минус – это чрезвычайно высокие процентные ставки в год (до 70%).
• Предварительно самостоятельно рассчитывают займ на кредитном калькуляторе. Такой присутствует на сайте любой финансовой организации. Достаточно внести в соответствующие графы основные параметры: требуемую сумму, ставку, период рассрочки и способ погашения). Система автоматически все подсчитает и выдаст результат. Тогда будет ясно, по силам будет такой кредит или нет.

Как рефинансировать потребительский кредит и ипотеку

Рефинансирование будем рассматривать исключительно как объединение в рамках комплексных программ. Стоит помнить, что новые займы при непогашенной ипотеке банки выдают неохотно, но все-таки выдают. Попытаться стоит.

Особенности следующие:

1. Ипотечная недвижимость станет объектом залога банка, решившего рефинансировать кредит и ипотеку.

2. Лимит рефинансирования в рамках программ не может превышать 80% от исходной стоимости недвижимости.

3. Средняя ставка на ипотечное рефинансирование (даже при условии, что банк принял решение дополнительно рефинансировать кредит) не может превышать установленную Центробанком (8-9%).

Пример: рефинансируем те же 1,75 миллиона под залог квартиры. Результаты расчетов уже были прописаны: сумма платежа увеличится на 300 рублей в худшем в случае. Стоит учитывать, что в любом случае выгоднее расплатиться и с ипотекой, и с кредитом отдельно (экономия после трех лет финансового бремени составит порядка 8-9 тысяч рублей ежемесячно).

Вот что потребуется для рефинансирования:

• найти банк, предлагающий комплексные программы;
• подготовить необходимые документы (паспорт, ИНН, СНИЛС, документы на залоговую квартиру, ипотечный и кредитный договоры, справки, подтверждающие доходы, и другие по требованию банка);
• подать заявку и ожидать решения.

Альтернативный способ

Ранее мы говорили, что существует альтернативный вариант обмена недвижимости. Его суть заключается в том, что вы продаёте квартиру с обременением, но тут же покупаете новую жилплощадь снова в ипотеку. Из подводных камней такого метода стоит заострить внимание на нескольких вещах:

• Заблаговременно получите подтверждение от банка на новый ипотечный кредит. В противном случае рискуете остаться без обоих объектов недвижимости.
• Подайте заявление вместе с необходимым пакетом документов, на которое банк должен ответить разрешением на сделку.
• Ипотечное жилье выйдет из-под залога через краткосрочный займ. Далее недвижимость без обременения быстро реализуется по рыночной цене.
• Квартира продана – деньги идут на погашение краткосрочного займа. Остальные средства покрывают покупку новой недвижимость или оплату первого взноса по ипотеке.

Если ипотечная квартира подпадает под арест третьих лиц

К примеру, заемщик ипотеки берет другой кредит (например, потребительский) под залог квартиры и не выполняет платежей в пользу нового кредитора. Последний обращается в суд, принимающий такую недвижимость для обеспечения требований нового кредитора – выносится запрет передачи прав собственности.

Но, поскольку квартира и так находится в залоге, ипотечный банк имеет приоритетное право на нее, как на объект обеспечения ипотечного договора. Кредитор ипотеки обращается в арбитражным судом и оспаривает вынесенное по обращению третьего лица постановление об аресте квартиры в соответствии с законом за №229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Т.е. интересы третьих лиц в отношении ипотечного жилья судом с большой вероятностью учтены не будут.

Порядок замены залога в Сбербанке

Сбербанк является крупнейшим кредитным учреждением, пользующимся высокой популярностью среди российского населения. Условия кредитования в нем отличаются минимальными процентными ставками, лояльным отношением к заемщикам и быстрыми сроками оформления.

Порядок замены залога в Сбербанке имеет ряд свои особенностей. В частности, к ним можно отнести следующие нюансы:

• обмен ипотечной квартиры на другую происходит по писменному заявлению клиента;
• заемщик предоставляет полный пакет документов на ипотеку на себя и всех созаемщиков и поручителей по действующей ипотеке (паспорта, справки, трудовые и т.д.);
• предоставляется пакет документов на квартиру, которая идет под замену (оценка, правоустанавливающие документы и т.д.);
• банк рассматривает такое заявление заемщика в срок до 30 дней;
• если решение Сбербанка положительное, то пописывается дополнительное соглашение к договору ипотеки о смене залога;
• происходит одновременная регистрация нового залога и снятие обременение по первой квартире в органах юстиции.

Максимальная стоимость

Нельзя взять ипотеку на 20 000 0000 рублей, оставив в залоге квартиру, которая стоит 4 000 000 рублей. Компании будет не очень выгодно оформлять такую сделку. Важную роль играет стоимость недвижимости.

Если вы хотите взять в кредит 5 000 000 рублей, то закладывать нужно имущество, цена которого не менее 5 600 000 рублей.

Банки требуют, чтобы была небольшая разница в цене в сторону залога. Это гарантирует финансовую безопасность, если клиент:

• Будет регулярно просрочивать выплаты;
• Откажется вносить плату за кредит;
• В силу обстоятельств пропадет из поля зрения банка, компания потеряет с ним связь;
• Окажется нетрудоспособным.

Ипотека под залог недвижимости – алгоритм действий

Продвинутые пользователи давно знают, что сейчас взять кредит можно даже через интернет. Но для многих это целая проблема. Предлагаем подробную инструкцию для тех, кто не знает, как взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости.

Первым и самым главным шагом будет вообще решение об ипотеке. Как это определить и не прогадать?

• Вы должны выбирать только те организации, которые имеют высокую ликвидность (пользуются спросом у населения).
• Читайте отзывы в интернете.
• Можно позвонить на горячую линию, узнать все нюансы при личном разговоре.
• Старайтесь накопить как можно больше информации.
• Нужно понять, кто является целевой аудиторией выбранного банка.

После того, как вы определились с компанией и программой, нужно начать сбор документов. Вам необходимо заранее заказать справки на работе, в бухгалтерии, обратиться в налоговую. Помните, что это может занять продолжительный период времени и затормозить процесс выдачи ипотеки.

При подаче документов на ипотеку с внесением залога, нужно обязательно предоставить отчет эксперта, который производил оценку вашего имущества. Без этой справки банк не одобрит выдачу займа.

К подписанию договора банк допускает, если:

1. Вы принесли пакет соответствующих документов;
2. Служба безопасности провела полную проверку, не было выявлено никаких отклонений от нормы;
3. Эксперт произвел оценку недвижимости;
4. Установлена точная сумма кредита, вынесена предварительная сумма залога;
5. Вы соответствуете установленным банком требованиям (возрастным показателям, личным характеристикам).

После заключения договора вы получите необходимую сумму:

• Путем выдачи наличных в офисе (предварительно согласовав это с менеджером, который проводит вашу сделку).
• При снятии в терминале.
• С помощью банковского перевода на дебетовую карту.

Какая квартира может стать залогом?

Многие банковские учреждения выдвигают к предоставляемому залогу ряд таких требований:

• в квартире должны присутствовать все коммуникации;
• на недвижимости не должно быть других обязательств со стороны клиента или иных собственников;
• планировка помещения обязана удовлетворять все требования технической документации.

Банки не принимают недвижимость в качестве залогового имущества, если:

• квартира расположена в старых постройках, которые не страхуют страховые компании;
• дома, находящиеся в аварийном состоянии или их планируют снести;
• стены жилья имеют деревянные перекрытия;
• малоэтажные дома.

Если квартира по одному из перечисленных критериев банку не будет подходить, то они имеют полное право на то, чтобы отказать заемщику в кредитовании.

Похожие записи:

• Скидки пенсионерам на билеты РЖД: какие льготы предусмотрены в 2023 году
• Оспаривание завещания: в каких случаях можно его оспорить и как это делают
• Единое пособие для беременных и семей с детьми: кому положено и как получить