Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как делится общая площадь в коммунальной квартире при приватизации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Могут ли быть объединены две или более комнат в коммунальной квартире в одну?
Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно.
Границы между смежными помещениями могут быть изменены без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменения не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. В случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка комнат невозможны без присоединения к ним части общего имущества в коммунальной квартире, то должно быть получено согласие всех собственников комнат данной квартиры.
Кроме доли непосредственно в коммунальной квартире собственнику комнаты также принадлежит доля в общем имуществе самого многоквартирного дома, в котором находится коммунальная квартира. Эта доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Важно! Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и общее имущество в многоквартирном доме, где расположена коммунальная квартира, нового собственника комнаты равна доле в праве общей собственности предшествующего собственника комнаты.
Может ли собственник комнаты в коммунальной квартире распорядится общим имуществом?
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
Важно! Следует учитывать, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Это означает, что прежде, чем продать свое жилье стороннему покупателю, необходимо в письменном виде предложить его соседям по той же цене и на аналогичных условиях.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
С недавнего времени приватизация стала бессрочной, поэтому прежде чем начать ее осуществление необходимо изучить все ее преимущества и недостатки. В некоторых случаях проживание в муниципальном жилье может оказаться даже выгоднее. Для наглядности основные положительные и отрицательные последствия мы собрали в таблицу.
| Минусы | Плюсы |
|---|---|
| появляются расходы на капитальный ремонт дома | появляется статус собственника жилья |
| при расселении, собственникам не предлагается альтернативное жилье, единственное на что они могут рассчитывать от государства – денежная компенсация (в большинстве случаев этой суммы не хватает на новое жилье) | процедура переоформления осуществляется бесплатно |
| ежегодно необходимо платить имущественный налог в размере 0,1% от кадастровой стоимости жилья | недвижимость можно продать, сдать в аренду, заложить в банке, обменять на другую, подарить, завещать |
| за задолженность по ЖКУ собственников не выселяют | |
| при сносе будет выплачена компенсация | |
| при осуществлении перепланировки не требуется получение разрешения в местной администрации |
Раздел долей или выдел, как поступить
Раздел долей и выдел доли в квартире – понятия немножко разные. Раздел долей представляет собой прекращение всех владельцев квартиры на их доли в праве собственности и признание права собственности на конкретные жилые помещения в квартире. При этом, места общего пользования (прихожая, кухня, санузел) остаются в общей долевой собственности.
Регламентирует раздел и выдел долей статья 252 Гражданского кодекса.
Раздел долей может произойти по согласию всех сособственников, например, в трёхкомнатной квартире у троих сособственников по трети доли в праве. После раздела каждый станет собственником конкретной комнаты, которая на техническом плане находится под конкретной литерой, и собственником трети доли в праве на общее имущество, каковым являются места общего пользования и общее имущество в многоквартирном доме.
Справочно. Выдел доли предполагает, что одно или несколько помещений станут собственностью выделившегося содольщика, а остальные помещения останутся в общей долевой собственности.
Если соглашение не достигнуто, а вы хотите, чтобы вам принадлежала именно конкретное помещение в квартире, а не доля в праве, обращайтесь в суд с иском о прекращении вашей доли в праве, признании за вами права собственности на конкретную комнату (или комнаты) и признания доли в праве на общее имущество.
Если количество жилых комнат и их конфигурация соответствует количеству содольщиков, то есть позволяет выделить долю, суд, скорее, всего иск удовлетворит. Очевидно, что выделить долю в комнате или в однушке невозможно.
Так же вы не выделите долю в натуре, так как в квартире отсутствует техническая возможность натурального выдела, ведь выделить в натуре – это значит отделить конкретное помещение от других и оборудовать отдельный вход.
Само собой, комнаты не могут быть совершенно одинаковыми – у них разная площадь, в одной из комнат может быть выход на балкон, поэтому стоимость комнат разная. При разделе или выделе долей владелец большей комнаты должен выплатить компенсацию остальным сособственникам в размере разницы в стоимостях комнат.
Справочно. Владение долей в квартире отличается от владения долей в квартире коммунальной.
Список необходимых документов
Для приватизации комнаты в коммунальной квартире понадобиться собранный определенный пакет документов.
Первое, что нужно составить, так это заявление на приватизацию комнаты.
Заявление необходимо писать на имя председателя Комитета по жилищной политике.
Помимо подписи заявителя, в этом заявлении должны расписаться все те, кто на законных основаниях проживает в данной комнате. То есть у них в паспорте должна стоять прописка по этому адресу.
Паспорта заявителя и проживающих в комнате лиц должны быть поданы вместе с заявлением. Если в комнате прописаны несовершеннолетние, то подается их свидетельства о рождении.
К заявлению нужно приложить технический паспорт, взятый в БТИ, и кадастровый паспорт, полученный в ПИБ. Получать эти паспорта необходимо непосредственно перед подачей заявления, поскольку их срок действия ограничивается текущим годом.
Как приватизировать комнату в коммунальной квартире: пошаговая инструкция
В первую очередь поговорите со всеми прописанными в комнате и определитесь, все ли согласны на приватизацию. Если да, своим подписи они должны поставить в заявлении. Нет – написать отказы у нотариуса, а вы их потом подадите вместе с остальными документами.
С чего начать и как все сделать пошагово:
- Уточните, кому принадлежит многоквартирный дом, в котором вы живете. Если государству или муниципалитету, проблем не будет. Физическому лицу или организации – приватизировать комнату нельзя. Получить информацию можно в местной администрации.
- Подготовьте документы и подайте их собственнику вместе с заявлением. Он их рассмотрит в течение двух месяцев и даст вам ответ. Если он положительный, вас пригласят для заключения договора. Отрицательный – дадут письменный отказ.
- Заключите договор о переходе права собственности в порядке приватизации. Его подписывают все участники.
- Подайте документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
В чем отличие приватизированной квартиры от приобретенной
В таблице приведу правовые отличия характеристик приватизированного жилья от приобретенного
| п/п № | Отличия | |
| Приватизированная | Приобретенная по возмездной/безвозмездной сделке | |
| 1. | Поступает в собственность физлица по сделке безвозмездного характера. | Право собственности может возникнуть, как в результате возмездной сделки (договор купли-продажи/мены с доплатой), так и безвозмездной (дарение/наследование). |
| 2. | Приватизировать жилье можно только один раз. | Количество сделок по приобретению недвижимости законодательством не ограничено. |
| 3. | В результате приватизации недвижимость переходит из государственной/муниципальной собственности в частную. | Приобретаемая квартира изначально находится у продавца/дарителя/наследодателя в частной собственности. |
| 4. | Правоустанавливающим документом является договор о передаче жилья | Документ-основание: договор купли-продажи/мены/дарения; свидетельство о праве на наследство (по закону/завещанию). |
Как разделить приватизированную квартиру при разводе супругов
Развод на сегодняшний день уже никого не удивляет, и данное событие стало нормой. Независимо от того сколько вместе прожили оба супруга. Острой проблемой во время бракоразводного процесса остается раздел имущества. Согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ все совместно нажитое имущество во время брака после развода делится поровну между супругами.
Но многие задают вопрос, насколько данное право распространяется, если квартира была оформлена по договору приватизации? Хочется сразу сказать, что данный вид жилья также подлежит разделу, однако, учитывая ее особый правовой статус, делается это не на общих основаниях.
Какие особенности раздела подразумевает приватизированная недвижимость и как ее разделить после развода? Решение этого актуального вопроса мы привели в нашей статье.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Доли собственников комнат в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество
Каждый гражданин имеющий на праве собственности комнату в составе коммунальной квартиры, наделен полноценным правом на общее имущество квартиры и ограничен частью (долей) в праве общей собственности. Указанная доля соизмерима с размером комнаты собственника.
Собственник комнаты имеет правомочие совершать разрешенные законом сделки в отношении принадлежащей ему недвижимости, в рассматриваемых правоотношениях речь идет о комнате. Важно, чтобы эти сделки не нарушали права других собственников. Закон запрещает собственникам приобретать исключительные, индивидуальные права в отношении долей в праве общей собственности (см. в ст. 42 ЖК РФ). Указанной статьей закреплен еще один запрет: собственник не может передать кому-то долю в праве общей собственности на имущество обособленно от передачи прав собственности. Иными словами, нельзя передать указанную долю другому лицу, без отчуждения недвижимого имущества тому же лицу, например, путем продажи или дарения.
В случае, когда хозяин помещения на основании заключенной сделки передал комнату другому гражданину в собственность, по общему правилу доля в праве общей собственности на имущество в неизменном виде перейдет к последнему собственнику.
Как делится муниципальное жилье, если есть несовершеннолетние дети?
При разделе муниципального жилья должны учитываться интересы несовершеннолетних детей. Ребенок вправе претендовать на долю в недвижимости при приватизации. Также за ним сохраняется право на проживание с одним из родителей в случае обмена муниципальной квартиры.
Ребенок не может быть выписан из муниципальной квартиры вслед за матерью или отцом, если ему не предоставляется новое жилье с постоянной регистрацией вместе с родителем, с которым определено его место проживания.
За соблюдением прав ребенка следят органы опеки. В случае нарушения требования закона, предписывающего обязанность обеспечить несовершеннолетнего жильем может быть подан иск о восстановлении прописки по прежнему адресу проживания.
С достижением четырнадцатилетнего возраста ребенок дает свое согласие на приватизацию. Также он вправе отказаться от участия в ней. При этом право на проживание в муниципальной квартире за ним сохраняется.
Как посчитать общую площадь в коммунальной квартире
19.05.2018
Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности, и места общего пользования считаются общим имуществом всех собственников. К общему имуществу в коммунальной квартире относятся кухня, коридор, ванная комната и т.п. (помещения вспомогательного использования).
По договору социального найма занимаем комнату в коммунальной квартире (всего комнат в квартир три). Площадь занимаемой нашей семьей комнаты составляет 15 метров, другие комнаты имеют площадь 12 и 10 метров. Общая площадь вспомогательных помещений (кухня, туалет, коридор и ванна) составляет 16 метров. Квартира (или комната) какой площади должна быть нам предоставлена взамен занимаемой при расселении нас из указанной коммунальной квартиры, расположенной в аварийном доме?
Как рассчитать общую площадь в коммунальной квартире?
Как рассчитать метры общей площади в коммунальной квартире, на которые я могу претендовать?
Берем в руки калькулятор и начинаем считать. Квартира — 88 квадратных метров плюс площадь подсобных помещений (два санитарных узла и кухня) 28,47 квадратных метров. Всего получается 116,47 квадратных метров.
Эту сумму делим на четыре и получаем 29,12 квадратных метров, на которые Вы можете претендовать.
Как рассчитать метры общей площади в коммунальной квартире, на которые я могу претендовать?
Анна, Вы можете претендовать на 8,37 кв.м от общей площади в коммунальной квартире.
Места общего пользования (служебные помещения) — делятся на доли между проживающими жильцами. Размер доли определяется следующим образом: необходимо разделить площадь комнаты на площадь всех жилых помещений. При этом точно такая же доля собственнику принадлежит в местах общего пользования. Размер доли можно изменить по обоюдному согласию всех жильцов, что должно быть подтверждено письменным соглашением. Следует помнить, что доля в местах общего пользования для проживающих граждан в не приватизированных комнатах определяется по таким же правилам, как и доля собственника комнаты.
Конкретно в Вашем случае получается следующее:
1) 88-28,47=59,53 кв.м (общая жилая площадь квартиры)
2) 17,5/59,53*100=29,39% (ваша доля жилой площади)
3) 28,47*29,39/100=8,37 кв.м (ваша доля площади от мест общего пользования)
4) 17,5+8,37=25,87 (ваша доля в этой квартире)
И немаловажный момент — приватизирована комната или нет — так как если не приватизирована, то ни о каких долях от мест общего пользования не может быть и речи.