Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аренда — это передача объекта недвижимости во временное использование арендатору на определённый, регламентируемый договором, срок. Как известно, нередко арендаторы заключают эту сделку на длительное время, в течение которого планируют, например, осуществлять коммерческую деятельность в обговорённом объекте недвижимости. Как уже говорилось выше, реконструкция коммерческой собственности проводится для увеличения количества выпускаемой продукции и повышения уровня труда. Исходя из этого, можно понять, почему арендаторы сталкиваются с необходимостью реконструкции помещения или здания.
Реконструкция при аренде земельного участка
Арендаторам важно знать, что при желании проведения модернизации, они столкнутся с необходимостью внесений изменений в договор аренды. Это связано, в первую очередь, с целевым использованием земельного участка. Как правило, договор аренды на участок, использование которого изначально не предполагало проведение строительных работ, содержит целевое использование — Эксплуатация. Перед началом реконструкции ВРИ необходимо поменять на «Строительство». Этим вопросом должны заниматься как собственники объекта недвижимости, так и все арендаторы. В случае, если заявление на предоставление услуги, подадут не все участники сделки, то в изменении целевого назначения будет отказано.
Реконструкция коммерческой недвижимости
Реконструкция коммерческой недвижимости отличается от аналогичной процедуры для объектов индивидуального жилищного строительства, в первую очередь, тем, что применимо к ней всё ещё необходимо получать разрешение на реконструкцию и после её проведения — разрешение на ввод в эксплуатацию. Первым этапом в реконструкции коммерческой недвижимости является получение разрешение на проведение этих работ, так как реконструкция без него чревата быть признанной незаконной.
Перед началом сбора документации для получения разрешения на реконструкцию застройщику стоит проверить, действительно ли планируемые изменения являются реконструкцией, поскольку часто происходит путаница с перепланировкой. Итак, разрешение на проведение строительных работ необходимо, если планируется снос или постройка новых этажей, ремонтные работы фасада, увеличение площади за счёт пристройки дополнительных помещений, устройство чердака или мансарды, усиление или снос несущих конструкций, установка или смена текущего расположения инженерных сетей и др.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Что такое реконструкция дома?
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Таким образом, реконструкцию частного дома проводят с целью увеличить объект, сделать его более просторным. Ее проведение влечет за собой необходимость внесения корректив в документы на постройку, а также перерегистрации в Росреестре.
В реконструкцию входит целый ряд работ. Все они должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Прежде чем приступать к работам, нужно уведомить о планируемых изменениях местную администрацию. Данный орган должен одобрить реконструкцию. В противном случае она будет считаться самовольной.
Процедура признания жилья непригодным для проживания
Важно! Чтобы признать квартиру непригодной для дальнейшего проживания, собственнику ветхого жилья необходимо написать заявление в межведомственную комиссию по месту регистрации. Такое право имеет только владелец квартиры (дома).
После подачи документа произойдет следующее:
- Экспертная комиссия проверит здание на пригодность, опираясь на технические и санитарные нормы. На принятие решения о непригодности жилья для дальнейшего проживания комиссии отводится 14 дней.
- По результатам экспертизы будут оформлены три экземпляра акта, который скрепляется подписью всех ее членов (в противном случае документ не будет иметь правовой силы). Один экземпляр выдается заявителю.
- В течение пяти дней после признания ветхости (непригодности) жилого помещения (здания) комиссия уведомляет об этом свой орган местного самоуправления.
- Администрация утверждает официальное решение о внесении здания в категорию ветхого либо непригодного для проживания.
- Оформляется заключение о переселении обитателей дома.
Важно! Хотя переселение из аварийного жилья будет продлено после 2023 года по всей территории страны, каждый регион продвигается к поставленным целям в своем темпе, кто-то – опережая график, кто-то – несколько отставая от изначально установленных дат.
Найти полный список адресов объектов, которые участвуют в программе и узнать, когда именно по графику наступит ваша очередь, можно на официальном сайте своего региона или на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Очередь на отселение формируется по нескольким принципам:
- дата признания объекта не пригодным для проживания;
- состояние дома (в приоритете дома, в которых есть угроза обрушения).
Есть возможность ускорить процесс отселения вашего дома. В ходе реализации программы переселения граждан из здания, непригодного для проживания, доступны несколько источников финансирования на возведение новых квартирных объектов либо ремонт имеющихся. Это могут быть денежные средства, которые перечисляют:
- бюджеты всех уровней;
- кредитные организации;
- причастные инвесторы;
- сами жильцы аварийного дома.
Как оформить реконструкцию дома
Тоже имею мысли для себя по этой теме, но всё будет позже, внимательно почитала и думаю, что вот этот пункт уж точно можно опустить, всё таки сносить не пятиэтажку будете, а старенький деревенский дом.
Важнейшим параметром при подборе юриста, помимо опыта, является его специализация. Основная специализация наших юристов это недвижимость, — жилищные, земельные, а так же прочие имущественные вопросы.
Ситуация банальна. Купила старый домик с участком. От дома оставили только сруб, фундамент, трассу и крышу заменили, изменилась и внутренняя планировка + к деревянному дому пристроили в два этажа пристройку из шлакоблока с отдельным входом. Хотели подать сегодня заявление в БТИ, а там сказали, что порядок оформления изменился с 1 декабря 2012 года и значительно подорожали сами услуги, и они пока сами затрудняются в правильном порядке действий. Посоветовали для начала сходить в Кадастровую палату. Так как теперь оформить пристрой?
Как узаконить самострой в 2018 году?
В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
PS. Последний раз всю эту канитель я проделывал 2,5 года назад, что-то могло поменяться в ту или иную сторону. Но порядок прежний — БТИ-Кадастр-Юстиция.
Советую к ним обращаться если есть необходимость. Открывал тут ИП. Доволен, все быстро, без проблем. Очень милые девушки в отделе))) Довольно хорошая цена, у многих других было дороже, когда выбирал. Все подробно рассказали, посоветовали по многим вопросам. Очень удобно, что сразу и к нотариусу сводили,опять же милая девушка со мной ходила))))))))) Когда открывал ИП, счет был не нужен, теперь понадобился, как раз сейчас тоже через ЭКЛЕКС открываю, такая услуга у них тоже есть, опять же очень удобно.
В орган Росреестра предоставляется (вместе с заявлением, документами, удостоверяющими личность, и квитанцией об оплате госпошлины) один из следующих документов:
- акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка;
- акт (свидетельство) о регистрации права на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти;
- выписка из похозяйственной книги, выданная органом местного самоуправления и подтверждающая наличие права на участок (для участков, выданных для ЛПХ);
- иные документы устанавливающие или удостоверяющие право.
Вместо старого сарая может появиться гараж, а в углу сада — небольшой, но красивый хозяйственный домик. Все эти новшества следует узаконить. Куда нужно обращаться при реконструкции частного жилого дома?
В случае необходимости проведения определенных видов работ необходима разработка проекта. К таким работам относятся:
- замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
- устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
- изменения в несущих конструкциях.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 206 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
В настоящий момент БТИ и Кадастровая палата организационно подчинены местным Управлениям Росреестра. Новый порядок согласования реконструкции строений ещё не разработан. Однако Вы можете пригласить к себе инспектора БТИ для составления нового Технического паспорта дома, затем подать в Управление Росреестра заявление о выдаче Вам нового Свидетельства о государственной регистрации права (с новой площадью дома), получить оттуда письменный отказ. После этого можно будет подать в суд иск о сохранении строения в его новом виде и признании за Вами права собственности на отреконструированный Вами дом.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих или создающих угрозу его нарушения.
Разрешение на реконструкцию частного дома
С увеличением площади При увеличении площади помещений не допускается убирать несущие конструкции, чтобы сделать какие-то комнаты больше. Техническая служба не пропустит проект с переносом несущих стен из-за вероятного риска обрушения здания. Если хочется все-таки увеличить площадь первого этажа загородного дома, допустимо заменить стену несколькими столбами, освободив лишнее пространство.
Это будет самый приемлемый вариант расширения площади. Реконструкция старого деревянного дома Если хозяева решили не сносить деревянный дом, а обложить его кирпичом или как-либо увеличить, потребуется взять разрешение на реконструкцию. Этот документ необходим в большей степени для подключения коммуникаций. Основные проблемы при реконструкции деревянной постройки возникнут лишь при общении с газовой службой.
- Заключение Администрации Кировского района ГО г. Уфа от Дата, Номер.
- Расписка в предоставлении документов в межведомственную комиссию МБУ ЦГД г. Уфы на рассмотрение сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии от Дата.
- Решение Межведомственной комиссии об отказе в согласовании выполненной реконструкции жилого помещения от Дата, номер.
- Проект «Перепланировка и изменение функционального назначения помещений в жилом доме, расположенном по адресу.
- Технический паспорт домовладения по адресу.
- Технический паспорт жилого здания (строения) по адресу.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
- Суд примет (точнее, ДОЛЖЕН принять) исковое заявление, если оно содержит в себе доказательства наличия нарушения прав истца.
Процедура получения разрешения
Требования к получению разрешительной документации безапелляционные в случаях, когда это несет существенные изменения постройки. Проверяющие инстанции исходят из распоряжений, которые принимаются федеральными и местными органами власти. Осуществляются следующие обязательные процедуры:
- контроль за безопасностью проводимых работ как для постройки, так и для людей;
- инспекция правильности размещения несущих элементов и других важных конструкций;
- проверка соблюдения нормативов противопожарной безопасности и санитарных норм;
- соблюдение имущественных и других интересов третьих лиц, проживающих на прилегающих территориях.
Чтобы провести работы по изменению параметров конструкции, необходимо предварительно получить разрешение на реконструкцию частного дома. Необходимо обратиться в Архитектурный отдел или к ответственному лицу в местной администрации. Сотрудник приедет по вашему адресу, выполнит замеры и проведет экспертизу проекта. Если изменения не повлияют на качество постройки, вы получите разрешение.
В первую очередь нужно уточнить список документов в своем населенном пункте. В разных регионах он может несущественно отличаться. Специалисты могут запросить дополнительные документы.
Чтобы получить разрешение, необходимо выполнить следующие действия:
- Обратитесь в БТИ. Здесь вам выдадут техническую документацию на дом и копию кадастрового плана.
- Полученные документы предоставляются в Архитектурный отдел вместе с заявлением.
- В назначенный день приезжает архитектор, который составит профессиональный проект, включающий эскиз планируемой реконструкции.
- После того, как будет собран пакет документов, его необходимо подать вместе с заявлением в Архитектурный отдел. На разрешении должна стоять подпись главного архитектора по району.
- Когда разрешение будет получено, необходимо обратиться в СЭС и МЧС. При затрагивании внешних коммуникаций требуется разрешение от коммунальной службы.
Необходимо учитывать, что предоставленное решение ограничено по своему сроку. Законодательство устанавливает срок действия 10 лет. Если в течение этого времени процесс перестройки не начался, разрешение прекращает свое действие. Придется собирать документы повторно.
Зачастую органы самоуправления требуют справку об отсутствии претензий и долгов по земельному участку, на котором планируются работы. Даже если вы уже получили разрешение, в течение 10 дней необходимо предоставить в местный Архитектурный отдел проектную документацию. Если на руках имеется выданное разрешение до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ в 2004 году, оно не является действительным. Для проведения работ требуется подать документы по стандартной схеме.
Таким образом, для проведения реконструкции своего частного дома требуется разрешение. Без него нельзя проводить работы, так как можно нанести существенный вред всей постройке.
Как узаконить самовольную постройку на собственном участке
- Заключение Администрации Кировского района ГО г. Уфа от Дата, Номер.
- Расписка в предоставлении документов в межведомственную комиссию МБУ ЦГД г. Уфы на рассмотрение сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии от Дата.
- Решение Межведомственной комиссии об отказе в согласовании выполненной реконструкции жилого помещения от Дата, номер.
- Проект «Перепланировка и изменение функционального назначения помещений в жилом доме, расположенном по адресу.
- Технический паспорт домовладения по адресу.
- Технический паспорт жилого здания (строения) по адресу.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Суд примет (точнее, ДОЛЖЕН принять) исковое заявление, если оно содержит в себе доказательства наличия нарушения прав истца.
Для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию жилого дома, понадобится выполнить определенные действия:
- Первым делом потребуется обратиться в БТИ. Это необходимо для получения всей технической документации и копии кадастрового плана на дом.
- Полученная документация вместе с составленным заявлением предоставляется в отдел архитектуры и градостроительства.
- Назначается день, когда приезжает специалист для составления профессионального проекта, который состоит из эскиза планируемой реконструкции.
- После предоставления всех документов и принятия положительного решения, необходимо получить разрешение, подписанное главным архитектором района.
- Затем понадобится обратиться в СЭС и МЧС, а если затрагиваются внешние коммуникации, то необходимо получить согласие коммунальных служб.
Разработанный проект должен соответствовать всем санитарным и техническим правилам. Также необходимо соблюдать требования пожарной инспекции.
Приступать к самостоятельной реконструкции можно только в том случае, если надстройка и пристройка будет не более 10 кв. м. В остальных случаях выполнять процедуру должен специалист, который имеет лицензию на проведение данных мероприятий.
Оформление дома в собственность в 2022 году
С 1 марта 2022 года государство разрешит строить и регистрировать в ЕГРН жилые дома, возведенные на земельных участках, предназначенных для ведения крестьянскими (фермерскими) хозяйствами своей деятельности. Иными словами, законодатель позволил строить индивидуальные жилые дома на сельскохозяйственных землях. Данное право введено законом № 299-ФЗ от 02.07.2021 года.
В 2022 году всех собственников земли в России ждет государственная кадастровая оценка земельных участков. Это требование установил Федеральный закон от 31.07.2020 № 269–ФЗ. Понятно, что у владельцев участков эта новость не вызывает ни малейшего воодушевления. Ведь, как это водится в России, государственная кадастровая оценка увеличит кадастровую стоимость наделов и повысит размер налогов. Так что нас ждет вал жалоб по итогам этого мероприятия.
В соответствии с пунктом 7 статьи 72 закона № 218-ФЗ 1 марта 2022 года истечет срок действия временного статуса объектов недвижимости. В связи с этим Росреестр исключит из ЕГРН сведения о земельных участках, которые носят временный характер. Напомню, что временными считаются участки, которые образованы и поставлены на кадастровый учет в период с 01.03.2008 года до 01.01.2017 года, но при этом права на такие участки до сих пор не зарегистрированы.
С 1 января 2022 года граждане, продавшие недвижимость, находившуюся в собственности менее 3 или 5 лет (то есть меньше минимальных сроков владения, установленных НК РФ), не будут больше отражать в декларации 3 – НДФЛ доходы (или вовсе не будут подавать её), если имущественный вычет полностью перекрывает доход, полученный от продажи объекта.
Исходя из сказанного, стоимость проданной недвижимости не должна превышать 1 миллиона рублей для квартир, комнат, земельных участков и 250 000 рублей для иных объектов (например – гаражей). Если же доход от продажи превысит данные лимиты, то гражданин обязан подать декларацию. Эти новеллы внес в НК РФ закон № 305-ФЗ от 2 июля 2021 года. Кстати, есть версия, что эти поправки государство внесло в НК РФ только для того, чтобы облегчить жизнь гражданам и не заставлять их сдавать «пустые» декларации. Но в это что-то плохо верится. Скорее всего, ФНС проанализировала количество подобных деклараций, ужаснулось «подвигам» чиновников, тратящих время на их проверку, и, учитывая, что декларации не приносят в казну ни копейки, инициировало законопроект. Так, наверное, будет ближе к истине.