Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Главные причины отказа по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принимая решение об одобрении кредита, банки используют два механизма: индивидуальный и скоринг. Первый — это когда решение принимается уполномоченным лицом или кредитным комитетом по конкретному заемщику. Второй представляет собой балльную систему, зашитую в программное обеспечение кредитной организации, объясняет советник первого заместителя председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Ирина Данилина.
Как банки решают, кому одобрить ипотеку?
«По совокупности набранных баллов устанавливается скоринговый рейтинг клиента. Но независимо от того, какой подход будет применять банк при оценке потенциального заемщика, ведущую роль всегда играют платежеспособность клиента, его кредитная история и нагрузка», — говорит она.
Что такое кредитный скоринг
Под кредитоспособностью понимают характеристику субъекта, отражающую его способность в полном объеме отвечать по своим обязательствам в установленный срок. В практике финансового менеджмента существует много методов ее оценки. В отношении физических лиц применяются:
-
Коэффициентный (он же метод Сбербанка). На основе комплекса расчетных показателей клиента относят к одному из четырех классов платежеспособности.
-
Метод Ассоциации российских банков. Выводы делаются на основании анализа прошлого опыта возврата кредитов, обоснованности запрашиваемой суммы, наличия имущественного обеспечения на случай утраты платежеспособности.
-
Статистический (он же модель Z). На основе статистических показателей прогнозируется вероятность банкротства заемщика.
Какие показатели учитывают бюро кредитных историй при расчете скоринга
Если вы запросите кредитный отчет в любом БКИ, то увидите, что социальные и демографические факторы там не упоминаются вовсе. Они интересуют только банк.
В кредитном отчете БКИ выводится рейтинг на основе сведений о прошлых и текущих (при наличии) займов:
-
платежная дисциплина (наличие задолженностей и просрочек);
-
количество запросов кредитной истории от разных банков;
-
возраст кредитной истории;
-
количество займов;
-
их типы.
Какие документы потребуются для оформления ипотеки?
Окончательный список определяется банком и зависит от условий кредита.
В большинстве случаев для оформления ипотечного кредита будет достаточно следующих документов:
- паспорт;
- второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС);
- документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка о доходах и удержанных суммах налога, бывшая 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);
- документы на квартиру (например, схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости);
- документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника
накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др).
Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?
Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.
Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.
При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.
Дoкyмeнты для oфopмлeния ипoтeки
Для oфopмлeния ипoтeчнoгo кpeдитa вы дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить бaнкy:
- пacпopт c oтмeткoй o peгиcтpaции, xoтя бы вpeмeннoй, ecли нeт пocтoяннoй пpoпиcки;
- втopoй дoкyмeнт, пoдтвepждaющий личнocть – зaгpaнпacпopт, вoдитeльcкoe yдocтoвepeниe, yдocтoвepeниe личнocти вoeннocлyжaщeгo, вoeнный билeт, CНИЛC;
- cпpaвкy пo фopмe 2-НДФЛ, для пpeдпpинимaтeлeй — нaлoгoвyю дeклapaцию или cпpaвкy пo фopмe бaнкa;
- кoпию тpyдoвoй книжки;
- дoкyмeнты пo пpиoбpeтaeмoй квapтиpe, ecли зaлoгoм пo кpeдитнoмy дoгoвopy бyдeт oнa: пacпopт пpoдaвцa, пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт, тexничecкий пacпopт, кaдacтpoвый пacпopт, oтчeт o cтoимocти нeдвижимocти, выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeщeний нa пpoдaжy квapтиpы и иныx зapeгиcтpиpoвaнныx oбpeмeнeний;
- дoкyмeнты пo oбъeктy нeдвижимocти, пpeдocтaвляeмoмy в зaлoг, ecли этo oбъeкт, кoтopый yжe пpинaдлeжит вaм: выпиcкa из EГPН – жeлaтeльнo, нe cтapшe 1 мecяцa, oтчeт oб oцeнкe pынoчнoй cтoимocти имyщecтвa – дeйcтвитeлeн в тeчeниe 2 мecяцeв, тexничecкий пacпopт, выпиcкa из лицeвoгo cчeтa, пoдтвepждaющaя, чтo в квapтиpe нeт зapeгиcтpиpoвaнныx лиц, нoтapиaльнo yдocтoвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa пepeдaчy oбъeктa в зaлoг.
Как ипотечный брокер можем вам помочь
Большинство моих клиентов узнают обо мне только после того, как несколько раз получат отказ от банков. Я могу помочь не только заемщикам с проблемами, но и самым идеальным.
Я помогу любому заемщику получить одобрение быстрее и на более выгодных условиях, чем при самостоятельном обращении в банк
Я помогу вам, если:
- не знаете с чего начать или запутались с документами;
- не можете подтвердить доход;
- не хватает денег на первоначальный взнос;
- уже обращались в банк и получили отказ;
- вы гражданин другой страны.
Главное, что я делаю — подбираю оптимальную кредитную программу в одном из банков партнеров. Банки лояльно относятся к нашим клиентам: они знают, что мы уже их проверили, изучили историю и подсказали как исправить проблемы.
Подделывать справки о доходах. В интернете полно предложений о подделке справки 2-НДФЛ за несколько тысяч рублей. Это может помочь купить в кредит стиралку, но не обманет банк в случае с ипотекой.
Перед одобрением заявки банк свяжется с работодателем, указанным в справке: проверит вас через отдел кадров, уточнит в бухгалтерии размер дохода. Если справка окажется поддельной, в лучшем случае — вам откажут в ипотеке, в худшем — занесут в черный список, после которого с вами не захочет связываться ни один банк.
Иногда соискатели приносят подлинные справки с настоящего места работы, но с преувеличенным доходом.
Борис уже 5 лет работает менеджером и зарабатывает в среднем 60 000 ₽ в месяц. Но он побоялся, что банку его доход покажется небольшим и попросил начальство написать ему в справке 90 000 ₽. Банк усомнился, что простой менеджер столько зарабатывает, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствия. В результате Борису отказали без права повторного обращения и теперь он не может получить ипотеку и в других банках. А если бы он не подделывал справку, а обратился к ипотечному брокеру или менеджеру банка, то легко мог бы найти выход: увеличить первоначальный взнос, продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить платеж, найти поручителя или договориться с работодателем о повышении зарплаты.
Подписывать справки самому себе. На такую хитрость часто идут предприниматели, которые работают директорами в собственных компаниях.
Нельзя подписывать справки самому себе или членам семьи
Николай работает директором в собственной компании. Банк не примет справку об доходах, подписанную им самим. Наталья работает директором в ресторане мужа. Подписанная ею справка также не устроит банк. В подобных случаях заверить документ должен посторонний человек: главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.
Как улучшить свои шансы на одобрение
Рассказать о неофициальных доплатах. Банки прекрасно знают, что многие их клиенты зарабатывают не только официально. Если ваши «серые» доплаты значительны и регулярны, честно расскажите о них банку. Тогда попросит принести вас Справку по форме банка, которая уточнит у работодателя ваш полный доход.
Справка по форме банка — конфиденциальная информация. Банк может использовать ее только как подтверждение вашего дохода
Банк не передаст эти данные в налоговую и не устроит проблем вашему работодателю. Его цель — понять сможете ли вы платить по кредиту или нет, а не жаловаться в ФНС. Если неофициальный доход окажется достаточным, банк одобрит ипотеку.
Подтвердить неофициальный доход. Бывает другой случай — когда даже официальный доход сложно подтвердить. Например, для репетиторов, почасовых специалистов, официантов.
Роман работает официантом и зарабатывает 70 000 ₽ в месяц с чаевыми. Но в справке 2-НДФЛ его доход 20 000 ₽. Если у Романа хорошая кредитная история, есть вклады или имущество для залога, банк может одобрить кредит. Роману надо будет лишь предоставить банку справку от работодателя о реальном месячном доходе.
В нашем случае работодатель отказался заверять официальный документ, и на помощь Роману пришла я. Я предоставила банку устное подтверждение о доходах клиента и этого хватило, чтобы ипотеку одобрили.
Открыть ИП, если никак не можете подтвердить доходы. Если работаете неофициально, банк откажет. Даже с хорошим доходом, большим оборотом по карте и миллионными счетами. Для него риск того, что вы потеряете работу слишком высок.
Открыть ИП и работать легально — лучший вариант для людей, которые никак не могут подтвердить свои доходы. Например, фрилансеров, репетиторов, ремонтников.
Если у вас будет ИП, через год-два работы в плюс, без долгов по налогам и страховым взносам банк сможет оформить вам ипотеку. Скорее всего, банк потребует внести первоначальный взнос в размере 40% от стоимости квартиры.
Предоставить хорошую кредитную историю. Если кредитная история подпорчена, исправить ее (то есть удалить негативную информацию) нельзя. Зато можно доказать банку, что исправились вы сами. Например, вовремя платите действующие кредиты.
Часто клиенты берут небольшие кредиты (вплоть до микрозаймов) и вовремя их гасят, чтобы банки видели, что они ответственные плательщики.
Закрыть действующие кредиты. Совокупные кредитные обязательства не должны быть больше 50% от вашего клиента. В идеале не больше 20-30%. Чтобы перестраховаться, перед подачей заявки закройте все кредиты и кредитные карты, которыми не пользуетесь.
Быть надежным предпринимателем. Банки не любят предпринимателей в качестве ипотечных заемщиков. Некоторые даже отказываются принимать от них заявки. Даже если предприниматель зарабатывает гораздо больше среднего наемного сотрудника с тремя детьми и кредитками, для банка он рисковый заемщик — считается, что бизнес может приносить нестабильный доход. Это странно, но на практике именно так.
Чтобы ИП одобрили ипотеку, он должен соответствовать требованиям банков:
- работать не менее полутора лет: считается, что за этот срок становится понятно, приносит ли бизнес прибыль или нет;
- стабильно зарабатывать круглый год: лучше 100 000 каждый месяц, чем миллион раз в год перед Новым годом;
- прозрачная отчетность и полный набор документов: банк должен видеть ваши налоговые и пенсионные отчисления, соответствие налогового режима реальной деятельности, отсутствие сомнительных операций. Предоставьте банку регистрационные документы и декларации за несколько отчетных периодов. Если данные управленческой отчетности и те, что вы изначально сообщали при подаче заявки не совпадут, банк добавит процентов или откажет в кредите.
Выберите банк для предоставления кредита
Чтобы взять кредит ипотеку, нужно уделить пристальное внимание выбору кредитной организации, то есть банку. Выбрать заведение, что предлагает самые выгодные условия. Для этого можно воспользоваться информацией, представленной в интернете. У каждого банка есть официальный сайт, где указана исчерпывающая информация о кредитной политике. С программами, условиями их предоставления и оплаты.
Мониторинг занимает время, но по его итогам можно получить список банков, условия которых позволяют взять кредит. Обычно выгоднее всего ипотека в банке, где оформлена зарплатная карта. Обычно таким клиентам предлагаются более выгодные условия. Например, лояльные требования к стажу, выгодная процентная ставка, или заявка на взятие средств рассматривается гораздо быстрее стандарта.
Уже имея перечень банков, продолжить отбор можно на основании личного посещения или по телефону задав уточняющие вопросы о том, как оформляется ипотека. Помочь в выборе могут вопросы о необходимости оформления страховки, какие штрафные санкции предусмотрены за досрочное погашение кредита и т.п. Также можно попросить рассчитать размер ежемесячных платежей по интересующей вас программе.
Дождитесь решения банка по ипотеке
Банк скажет, удовлетворяет или отклоняет заявку на кредит, в течение недели. Иногда процедура может занять две недели. Если обратились с заявкой в банк, что специализируется на ипотеке, решение о взятиикредита может поступить уже в течение трех рабочих дней.
Если заявка согласована, чтобы получить деньги, заемщик должен принести в банк папку документов (в том числе на покупаемую недвижимость). Какие именно документы рассматривает банк, можно увидеть на его официальном сайте.
Получив одобрение, стоит помнить, что документ действует ограниченное время. Точная цифра зависит от банка, но обычно около двух-трех месяцев. За это время банку нужно показать квартиру, которую хотите купить. Если не успеете, заявку придется подавать заново. Причем жилье уже должно быть оценено у независимого оценщика, чтобы банк знал, какую сумму выдать.
Проверять недвижимость будут ещё две недели. Учитывается цена страхования, оценка недвижимости, подготовка документов перед продажей. Если нет полного пакета бумаг, высока вероятность, что в ипотеке откажут.
Как подтвердить доход при получении ипотеки?
Для подтверждения официального трудоустройства и ежемесячной оплаты, вам нужно предъявить в банк справку 2-НДФЛ. При отсутствии справки 2-НДФЛ, придется доказать банку, что работает в компании не менее шести месяцев. Менеджеры могут позвонить вашему работодателю и узнать, действительно ли вы трудоустроены и по какой причине вы не можете предъявить справку.
Для тех, кто трудится неофициально и работает удаленно, нужно предъявить в банк декларацию из налоговой. Потребуется подтверждение страховых выплат и нужно будет взять выписки о поступлении денег на вашу банковскую карту. При отсутствии регистрации в налоговой, даже выписки с банковской карты не будут выступать доказательством дохода для банка. А если работаете официально и подрабатывает, то выписка с карты о поступлении денег будет считаться подтверждением дополнительного дохода.
Как выдают кредит по двум документам
Некоторые банки предлагают оформить ипотеку по двум документам: паспорту и СНИЛС. Это не значит, что банк не проверит кредитную историю, на самом деле все этапы проверки остаются прежними.
Заемщику не нужно показывать справку о доходах, но придется заполнить подробную анкету, в которой будут данные о месте работы и уровне дохода. Андеррайтер проверит, честную ли информацию указал заемщик, например, позвонит к нему на работу и спросит, как долго он работает и какая у него зарплата. Для ипотеки по двум документам банки требуют более высокий первый взнос. Если в обычном случае взнос может быть 10%, то с упрощенной версией банку нужно себя застраховать от рисков. Например, у ВТБ первый взнос будет 20%, а у остальных — 30%.
Если заявку по двум документам подает ИП или самозанятый, которые сам выдает себе справку о доходах, скорее всего, ему одобрят ипотеку в том банке, где у него расчетный счет. Потому что другие не смогут оценить, сколько денег проходит по счету и справится ли человек с обязательствами.
Самостоятельность как наказание
К нам обратилась клиентка в несколько растерянных чувствах. Она заполнила заявку на сайте банка.
Ей перезвонили через некоторое время обрадовать, что кредит одобрен. Но когда она стала выяснять, сколько денег дали, то оказалось, что всего 900 тысяч. Даже не миллион. За такую сумму можно рассчитывать только на приобретение комнаты. А подавала она заявку на 3 млн. И как сейчас быть?
Задача ипотечного брокера в такой ситуации – привести клиента в чувство и помочь, думать логически. Клиентке объясняем – у нас два варианта. Чтобы получить желаемую сумму, подаем заявку в другой банк, но предварительно проводим анализ – выясняем её скоринг-балл, запрашиваем сведения в бюро кредитных историй, выясняем ее платежеспособность, достоверность справок о доходах, правильность их заполнения (не редки случаи неверно заполненных бухгалтером справок) и данных о работодателе (именно в пандемию банки стали уделять большое внимание работодателю), наличие иных кредитных обязательств, включая выданные, не активированные карты. Параллельно выясняем судьбу одобренной заявки и причины столь маленького кредита.
По закону банки не обязаны сообщать потенциальному клиенту причины отказа в кредите. С 1 марта 2015 года их, правда, обязали записывать эти причины в кредитную историю заемщика. Но оперативно узнать причину отказа клиент не может. У ипотечного брокера же много инструментов, сервисов, и конечно, для агентства банки выделяют персонального менеджера. Мы звоним своему менеджеру, выясняем историю заявки. Дальше оставалось только улыбнуться.
Оказывается, при заполнении заявки клиентка записала все свои расходы, включая сумму на корм кошке. А также указала, что арендует квартиру за 25 тысяч. Зачем? А затем, что хотела показать банку, какая она платежеспособная.
Что делает банк с этой информацией? Он суммирует все ее расходы и вычитает эту сумму из доходов. И соответственно, ее дохода уже не хватает на покрытие той суммы, которую она просила. И в глазах банка наша девушка становится не только неплатежеспособной, но она чуть ли не попадает в категорию отказников. А есть еще такая шутка, как мораторий после отказа на 2 месяца. Но нашей клиентки это не коснулось, поскольку отказа не было.
Что делаем дальше? Я обычно страхуюсь, и подаю заявки в три — четыре банка одновременно. Но перед этим, конечно глубокий анализ заёмщика, работодателя и документов на кредит. После чего с клиентом выбираем лучшие условия для него. И это необязательно будет ипотечная ставка. Это может быть и размер кредита, и срок, и размер страховки. Вариантов много.
Из четырех банков клиентке кредит одобрили в двух. Причем, тот же банк, который ей ранее одобрил заявку, снова дал одобрение на сумму больше, но при этом выкатил кучу расходов. Надо было заплатить за титул, страхование жизни, объекта, при этом страховка повышенная, что-то еще. Мы выбрали другой банк, с менее жесткими условиями. И сохранили сделку.
Двойное дно ипотечного калькулятора
У каждого риэлтора есть в клиентах собственные друзья. Вот и ко мне однажды пришли мои институтские товарищи, семейная пара. Пришли с запросом на оформление ипотеки и покупку квартиры на вторичном рынке с бюджетом не более 3,5 млн. рублей. Они посчитали, что с большей суммы ежемесячный платеж просто не потянут. Правда, очень хотели бы купить квартиру в новостройке. – «Но там такие цены, – сказал глава семьи, – что мы даже не стали смотреть в ту сторону».
А почему вы решили, что не потянете ежемесячный платеж? А мы посчитали в ипотечном калькуляторе. Стоп-стоп. Давайте посчитаем еще раз. И мы сделали такой расчет. Первый платеж 10%. Если берем дешевую вторичку за 3,5 млн. по ставке 9,8% на 20 лет, получается 33,3 тыс./мес. А теперь смотрим новостройку за 4,2 млн. Программа «Льготная ипотека» полюс субсидия от застройщика, вышла ставке 5,7% на тот же срок. Получается 29,3 тыс. в месяц. И это на 4 тысячи выгоднее. При этом объект статуснее, дороже, в новом доме, в хорошем районе.
И вот, казалось бы, везде идет реклама ипотечных госпрограмм, но мало кто из покупателей может вникнуть в условия, знают о дополнительных акциях от застройщиков. Мои друзья тоже слышали про «Льготную ипотеку», но не понимали, для кого она и на каких условиях. И если бы не пришли ко мне вовремя, то точно купили бы жилье в старом фонде.
Только ипотечный брокер знает, сколько на текущий момент существует ипотечных программ, кому они подходят, в какие банки надо подать заявку. Люди чаще всего эти пазлы в голове не складывают. Выбирают объект, но не подбирают программу. Или одобрили себе кредит, а его не хватает, или срок одобрения уже поджимает, надо покупать хоть что-нибудь.
После сделки семейная пара оставила отзыв о моей работе, и вот как сформулировали: «Спасибо за наставления в выборе квартиры», т.е. сами даже не додумались бы воспользоваться льготной ипотекой.
Многие пытаются сэкономить на риэлторе, оформить ипотеку самостоятельно, и набивают шишки. А ведь приобрести жильё выгоднее через брокера. У нас прямые договоры с банками, которые нашим клиентам предоставляют преференции в виде сниженной процентной ставки. При приобретении в ипотеку недвижимости Страхование является обязательным. Это нужно для того, чтобы в случае ЧП заемщик не остался без дома и с долгом по ипотеке. У агентства так же есть договоры со страховыми компаниями. Скидка на страховку может доходить до 45%. И все эти скидки компенсируют с лихвой оплату нашей работы риэлтора. Если даже скидка составит 0,5% от стандартной ставки, то можно экономить до 300 тысяч рублей на переплате.
Что делать в случае отказа?
Вероятность отрицательного решения сохраняется до предложения банком конечных условий кредитования — суммы, срока, процентной ставки. Если кредитор отказал на любой из стадий оформления, несостоявшийся заемщик при соответствующей необходимости продолжает попытки оформить кредит в других банках. Выбор есть, поэтому если отказали в одном банке, нет гарантии, что откажут в нескольких других.
Рабочей альтернативой банковскому кредиту служит займ в ломбарде. Для этого заемщику нужно иметь в собственности имущество, которое послужит предметом залога. Имущество — обязательно движимое. Ломбарды действуют в соответствии с ФЗ «О ломбардах», поэтому сохранность заложенного имущества гарантируется. Удобство взаимодействия с этими компаниями заключается в том, что возвращать или нет долг, клиент решает самостоятельно: если деньги не вернуть в срок, имущество перейдет в собственность ломбарду.
При получении отказа в ипотеке у вас есть несколько рекомендуемых специалистами путей: устранить проблемы и подать повторную заявку в тот же банк, попытаться подать заявку в другой банк, обратиться за консультацией к юристу или кредитному консультанту.
Наиболее частой причиной отказа становится испорченная кредитная история, а также недостаточный уровень дохода или высокая кредитная нагрузка. Часто отказывают клиентам, предоставившим заведомо ложные сведения или некорректно заполненные документы.
Если имеют место какие-либо из перечисленных факторов, важно обратить на них внимание и попытаться устранить. По возможности следует закрыть другие кредиты и кредитные карты. Также стоит проверить, правильно ли заполнены документы и корректны ли сведения о работе, доходах. На исправление кредитного рейтинга требуется время, но при желании и это сделать реально. Для начала можно оформить и вовремя погасить несколько небольших кредитов. Постепенно положительные пункты рейтинга вытеснят отрицательные.
Как правило, если заёмщик соответствует критериям банковской организации, а также предоставил все необходимые документы, вероятность одобрения очень высока.
Иногда имеет смысл обратиться к ипотечному брокеру. Это позволит сэкономить время и получить представление о реальном положении дел. Специалист оценит шансы на одобрение, рассчитает возможную сумму кредита, поможет подобрать объект недвижимости.