Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Уход с текущего места работы в связи с переездом на новое место жительства является вариантом увольнения по собственному желанию. Однако факт смены территории проживания может стать уважительным обстоятельством, сокращающим время, которое придется отработать до дня расторжения трудового договора. Более того, работодатель может принять решение расстаться с сотрудником одним днем.
При планируемом переезде в другой регион на постоянное место жительства приходится увольняться. Такая ситуация возникает при планах изменить свою жизнь по личной инициативе или при переводе одного из супругов в другой город. С последней ситуацией часто сталкиваются военнослужащие.
В таком случае работник может написать заявление об увольнении, руководствуясь нормами Трудового кодекса (статьи 80). Но отрабатывать 2 недели желают не все, поэтому многие указывают планируемый переезд, как основание сразу же уйти с работы. Но не все работодатели идут навстречу своим работникам.
В 80 статье ТК РФ говорится о том, что трудящийся может не отрабатывать в следующих случаях:
- нарушение работодателем основ трудового законодательства, условий трудовых контрактов, коллективных договоров;
- невозможность продолжать трудовые отношения.
В Кодексе точно указаны лишь 2 примера случаев, когда необходимо сразу прекращать действие трудового контракта: зачисление на учебу и уход на пенсию. Остальные ситуации не прописаны, указано лишь, что возможно досрочное расторжение договора и в иных случаях. Поэтому вопрос о том, относить ли переезд к другим случаям, для многих является спорным.
Нюансы ухода с работы по месту гражданской или военной службы супруга
Алгоритм ухода с предприятия в данном случае будет таким же, только подчиненному необходимо будет приложить к заявлению на уход справку, подтверждающую перевод жены или мужа в другой город.
Уволенным по этой причине также полагается компенсация, поэтому надо четко указать в заявлении, почему человек уходит из компании.
В соответствии с 5-м пунктом и 3-м абзацем в Постановлении Совета Министров РСФСР от 5 ноября 1991 г. № 585 начальник должен выплатить супруге военного или мужу военнослужащей при уходе с работы возмещение, которое равно среднему заработку за один месяц, увеличенному в два раза.
Когда сотрудник уходит из организации на основании смены места службы жены или мужа, то начальник может оформить увольнение досрочно, если отъезд срочный и подтвержден соответствующими документами.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
А если доказательств нет?
В ситуации, когда доказательства заключения договора аренды/найма отсутствуют, принудительное выселение возможно следующими способами:
- путем обращения в суд с исковым заявлением, как и приведено выше. Практика в этом сегменте следующая. Если у лица нет оснований для проживания в квартире, 100% его выселят. Плюс к этому заставят заплатить за фактическое проживание. А если еще окажется, что арендодателю/наймодателю был причинен существенный ущерб, жилец может быть даже привлечен к уголовной ответственности за самоуправство;
- посредством мер самозащиты (например, замены замков). Однако в ситуации с теми же замками лучше всего для проведения этой процедуры пригласить участкового уполномоченного полиции, чтобы он зафиксировал в протоколе факт замены замков собственником. Это делается для того, чтобы у владельца жилплощади, если жилец подаст на него за это в суд, в том же суде было изначальное преимущество. Потому что тогда арендатору/нанимателю придется доказывать право на проживание, право собственности на оставшиеся в квартире вещи или, к примеру, то, что собственник испортил его имущество, когда, скажем, выносил его в подъезд.
Впрочем, все хорошо в меру. При этом необходимо учесть, что если хозяин квартиры решает открыть ее самостоятельно (в случае отсутствия в ней в этот момент жильца), целесообразно снова-таки пригласить участкового. Он должен зафиксировать наличие в помещении ценных вещей, чтобы вас (собственника) впоследствии не обвинили в их хищении.
Куда еще можно обратиться?
Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).
Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.
Переезд из мест Крайнего Севера
Компенсационные выплаты полагаются тем, кто заключает контракты с государственными и муниципальными учреждениями, отделениями внебюджетных фондов. Статья 326 ТК РФ определяет порядок выплат. Процедура перечисления денег связана с определёнными нюансами:
- Если перемещение на территорию КС связано с заключением контракта. Если происходит перемещение в более южные регионы – выплат не предусмотрено.
- Присутствует требование – наличие северного стажа не менее 3 месяцев. Стандартные причины переезда – окончание действие контракта, инициатива со стороны руководителя.
- 2 с половиной месячных окладов на каждого члена семьи – стандартный размер выплат.
- По ограниченным тарифам оплачивают проезд вместе с перевозкой багажа. Можно использовать не тот транспорт, что указан компанией. Но тогда и компенсации выплачивают по-другому.
Нюансы ухода с работы по месту гражданской или военной службы супруга
Алгоритм ухода с предприятия в данном случае будет таким же, только подчиненному необходимо будет приложить к заявлению на уход справку, подтверждающую перевод жены или мужа в другой город.
Уволенным по этой причине также полагается компенсация, поэтому надо четко указать в заявлении, почему человек уходит из компании.
В соответствии с 5-м пунктом и 3-м абзацем в Постановлении Совета Министров РСФСР от 5 ноября 1991 г. № 585 начальник должен выплатить супруге военного или мужу военнослужащей при уходе с работы возмещение, которое равно среднему заработку за один месяц, увеличенному в два раза.
Когда сотрудник уходит из организации на основании смены места службы жены или мужа, то начальник может оформить увольнение досрочно, если отъезд срочный и подтвержден соответствующими документами.
Договор найма квартиры
По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.
По договору аренды квартиры составляется одноименный договор. Собственник может передать имущество как физическому, так и юридическому лицу. Документ составляется письменно, а необходимость в регистрации правоотношений между сторонами зависит от длительности аренды. Если она заключается на срок более года, то сторонам необходимо посетить Росреестр. Этот уполномоченный орган занимается регистрацией сделок с имуществом недвижимого назначения.
Необходимость отработки
Своевременное оформление увольнения в связи с переездом на новое место жительства по статье 80 ТК РФ возможно при условии, что гражданин предупредил о своих намерениях руководство организации за две недели до желаемого дня окончания трудовых отношений. Специальной нормы, устанавливающей обязанность сотрудника отработать двухнедельный срок, не существует, но работодателю даётся право на отказ в увольнении специалиста раньше истечения указанного времени. И если должностное лицо желает срочно уволиться, но наниматель не даёт на это своего согласия, то сотруднику придётся отрабатывать.
Но всё же в некоторых случаях работник имеет возможность уйти из организации, не отрабатывая установленного периода:
- Срочное оформление документации на увольнение по собственному желанию без отработки в связи с переездом, если обе стороны дают на это согласие.
- Применение норм ст. 80 ТК РФ, по которым переезд может считаться уважительной причиной, позволяющей сократить период завершения договора.
- Уход работника в отпуск более чем на две недели с последующим окончанием сотрудничества. Все взаимоотношения с нанимателем рекомендуется закончить перед началом отдыха.
- Лист нетрудоспособности, согласно которому период отработки завершится раньше, чем специалист выздоровеет.
- Выявление фактов, свидетельствующих о нарушении нанимателем положений трудового законодательства России.
Чем регулируется порядок увольнения в связи с переездом?
Уход с текущего места работы в связи с переездом на новое место жительства является вариантом увольнения по собственному желанию. Однако факт смены территории проживания может стать уважительным обстоятельством, сокращающим время, которое придется отработать до дня расторжения трудового договора. Более того, работодатель может принять решение расстаться с сотрудником одним днем.
Хотя прямого указания на увольнение без отработки для подобных ситуаций нет, в ч. 3 ТК РФ приведены условия, при которых нанимателю нужно прекратить трудовые отношения в указанный в заявлении сотрудника срок. К таким обстоятельствам относятся:
- Поступление в учебное заведение;
- Наступление возраста для назначения пенсии;
- Нарушение работодателем норм трудового законодательства.
В этом случае работодатель должен уволить сотрудника без отработки. Также не требует двухнедельного ожидания увольнение в связи с переводом супруга работницы, являющегося военнослужащим в другой регион.
Переезд самого сотрудника или перевод его супруга в другой регион, хотя и будет причиной уважительного характера, но не является безусловным основанием для отмены отработки.
Можно ли уволиться без отработки?
Увольнение регламентируется ст. 80 ТК РФ и подразумевает извещение об этом работодателя не позднее чем за 14 дней до предполагаемого дня увольнения.
Однако, в законе нет обязательного требования работнику продолжать трудовую деятельность в эти дни. Именно этой лазейкой пользуется большинство работодателей, не желая расторгать договор раньше срока.
Увольнение может пройти без отработки в следующих случаях:
- добровольное соглашение работодателя и сотрудника о срочном расторжении трудового договора;
- отпуск продолжительностью более двух недель непосредственно перед увольнением. В этом случае трудовые отношения должны быть прекращены в последний рабочий день увольняемого;
- больничный лист сроком до конца отработки;
- несоблюдение трудового законодательства работодателем.
Увольнение по причине смены места жительства без отработки практикуется в случаях, когда продолжение трудовой деятельности невозможно по ряду уважительных причин. Проблема в том, что список этих самых причин не приводится.
Cрок выплаты декретных — знания, которые никогда не помешают и точно будут вам полезны. Как оплачивается больничный сотруднику, который находится в отпуске? По ссылке есть нужная информация.
Как государство может помочь в получении достойной пенсии, вы прочтете в нашем материале.