Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Существенные условия договора дарения недвижимости ГК РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Статья 573 ГК РФ дает право одаряемому отказаться от получения дара в любое время до его передачи, после чего договор дарения считается расторгнутым. Если договор был заключен письменно, то и отказ одаряемого должен быть оформлен письменно. При этом даритель может требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, если он был причинен этим отказом.
Особенности договора дарения в предпринимательской деятельности
Выше мы уже говорили, что дарение между коммерческими организациями (к ним же, в этих целях, приравнивают и ИП) дара, стоимостью выше 3 000 рублей, не разрешается. Однако дарение, когда только одна из сторон договора является таким субъектом, допускается.
Если в качестве одаряемого выступает субъект предпринимательской деятельности, то безвозмездно переданное имущество (имущественное право) признается внереализационным доходом и облагается налогом на прибыль или единым налогом УСН. Исключением из этого правила является получение в дар имущества от участника организации, имеющего более 50% в уставном капитале. Такой дар налогом не облагается, но при условии, что полученное имущество не будет передано в течение одного года третьим лицам.
Что касается подарков (в том числе, в виде денежных сумм) самой организации или ИП, которые они делают работникам, то здесь есть свои особенности. По общему правилу, такие подарки не могут быть включены в расходы при расчете налога на прибыль или единого на УСН Доходы минус расходы.
Комментарий к статье 572 ГК РФ
1. Дарение есть предоставление, посредством которого одно лицо (даритель) из своего имущества обогащает другое лицо (одаряемого) и которое по воле обеих сторон совершается безвозмездно. В этом определении фиксированы три признака дарения:
1) дарение является предоставлением, которое происходит из имущества дарителя. Такое предоставление может состоять в перенесении права собственности, уступке требования, прощении долга, отказе от ограниченного вещного права (например, отказе от узуфрукта). Напротив, предоставление, которое кто-то делает через безвозмездное выполнение работы или оказание услуги, происходит не из имущества, а из рабочей силы предоставляющего и поэтому не является дарением (см.: Tuhr A. Der allgemeine Teil des deutschen burgerlichen Rechts. Munchen und Leipzig, 1918. Bd. 2. Halfte 2. S. 156 — 157 mit Anm. 21; Esser J., Weyers H.-L. Schuldrecht: ein Lehrbuch. 8 Aufl. Heidelberg, 1998. Bd. 2. Teilbd. 1. S. 121). Предоставление дарителя может состоять и в том, что он обязуется к предоставлению, производимому из его имущества, через дарственное обещание (абз. 1 п. 2 коммент. ст.). В этом случае дарение заключается уже в обосновании требования, а исполнение дарственного обещания происходит solv
Условия договора дарения недвижимости
Дарение, как и любая сделка, регламентируется законодательством и нормативными актами. Если нормы законодательства не позволяют в полной мере регулировать конкретную сделку, применяются нормы сопутствующие аналогичным видам сделки.
Дарение недвижимого имущества имеет обязательные условия, установленные законодательством для такой сделки:
- сделка должна носить безвозмездный характер;
- необходимо согласие одаряемого на прием в дар недвижимого имущества;
- переход права собственности на такое имущество должен пройти государственную регистрацию;
- обещание предоставления в дар недвижимости после смерти дарителя запрещено;
- если недвижимость (предполагаемый дар) находится в совместной собственности, то необходимо согласие, удостоверенное нотариально, от всех собственников;
- если недвижимость (предполагаемый дар) находится в общей долевой собственности, согласия остальных собственников не требуется;
- передача в дар помещения отдельно от земельного участка, на котором оно расположено, как и дарение только земельного участка без строения или иного объекта, находящегося на этом участке запрещено.
Чтобы судья отменил решение о смене собственника, должны быть серьезные причины и достаточные доказательства. В суд г. Кемерово поступил иск от гражданки Калинкиной В. И. об отмене дарения в пользу своего сына. Она просит признать передачу недействительной, так как в ее адрес постоянно поступают угрозы жизни. Сын ее несколько раз избивал, что было зафиксировано документально.
В суд представлены и другие доказательства – свидетельства соседей, видеозапись. На основании п. 1 ст. 578 ГК РФ суд постановил вернуть квартиру дарителю. Копия подлежит передаче в Росреестр для изменения записи о владельце.
Таким образом, дарение относят к надежным и простым инструментам передачи квартиры. Но важно понимать, какие последствия несет сделка, и находиться в дееспособном состоянии для подписания договора.
Кому нельзя дарить подарки?
Согласно Гражданскому кодексу, запрещается дарить дорогостоящие подарки (дороже 3 тысяч рублей):
- работникам образовательных, медицинских, социальных и аналогичных организаций, в том числе работникам организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, от лица тех, кто в этих организациях лечится, учится или содержится, и их родственников;
- лицам, замещающим государственные и муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (за исключением подарков в связи с официальными мероприятиями, но и в этом случае подарки дороже 3 тысяч рублей признаются государственной собственностью);
- коммерческим организациям, если одаряемым по договору дарения также является коммерческая организация.
Не всегда одаряемому достается вся квартира целиком, типичный пример — дарение доли в квартире. Дополнительным требованием в этом случае выступает обязанность сторон указать размер передаваемой части. Таким образом, стороны конкретизируют предмет соглашения, выполняя требование о включении в него существенных условий.
Эта ситуация предусматривает обязательное нотариальное заверение сделки. Получение согласия иных совладельцев не требуется, так как сделка носит безвозмездный характер.
Безвозмездная передача доли также рассматривается в качестве дохода физических лиц и подлежит налогообложению, если только дарение происходит не между ближайшими родственниками.
Нередко договор дарения дома заключается уже после дарения земельного участка под ним. Так как строение и участок связаны единой судьбой, дарение их по разным договорам или разным лицам допускается только в исключительных случаях. На практике, надел и дом указываются предметом одного и того же договора.
В случае указания в дарственной нескольких объектов недвижимости (например, земля и дом) государственная пошлина уплачивается отдельно на каждый из указанных объектов.
Как и в случае с квартирой, в соглашении следует указать все характеристики из реестра ЕГРН – адрес, точное месторасположение дома, общую площадь, состав правообладателей, число этажей, комнат, тип используемых при постройке материалов.
Основные объекты дарения и условия получения на примере недвижимости
В качестве объектом дарения по закону может выступать:
- Любая вещь. Имущество движимая и недвижимая.
- Различные имущественные права.
- Освобождение от обязанностей дарителя.
Для разграничения условий между движимым и недвижимым имуществом, в Гражданском кодексе имеется выдержка из , в которой говорится о том, что под недвижимыми вещами подразумевается те, которые:
- Привязаны к земле. Как например земельные участки, постройки, гаражи, складские помещения, т.е те, перемещение которых невозможно без нанесения им существенного ущерба.
- Воздушные суда, как самолеты, вертолеты и т.д.
- Морские суда также признаны недвижимым имуществом.
- Жилье и нежилые помещения.
По зонному праву собственник имеет возможность распоряжаться своим недвижимым имуществом и помимо продажи и смены, также его подарить кому угодно. В качестве движимого имущества может выступать все те вещи, которые нельзя назвать недвижимыми.
В качестве основных условий получения дарственной закон приводит следующие:
- Дарение, заключающиеся в передаче права дара может осуществляться устно. Исключением является передача дара от юридического лица и на сумму более 3 000 рублей. Кроме того, передача должна осуществляться в письменной форме когда дарение осуществляется на недвижимое имущество.
- Объект, который подлежит дарению не может быть арестован или выступать в качестве залога.
- Процесс дарения должен быть на безвозмездной основе.
- Если в качестве объекта выступает недвижимость, то на него не должны претендовать другие лица.
- В случае если объектом дарения выступает совместно нажитое имущество супругов, то необходимо согласие обоих.
Исполнение договора дарения
Поскольку дарение является двусторонней сделкой, а также учитывая, что у каждой из сторон имеется определенный набор прав и обязанностей, возникает закономерный вопрос о надлежащем исполнении данного договора. При этом здесь необходимо обратить внимание на некоторые особенности, в частности:
- Для реального договора дарения характерно его исполнение в момент заключения договора, т.е. фактическая передача дара от одного лица к другому. Дополнительных нюансов здесь не возникает.
- Для консенсуального договора имеется такая особенность, как откладывание передачи имущества до возникновения определенной ситуации. Даритель в этом случае при ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств, если не было осуществлено отмены дарения с его стороны, может не передать имущество одаряемому. В этом случае, одаряемый имеет право требовать такой передачи в судебном порядке, поскольку договор считается уже заключенным.
Для заключения такой сделки организатор – владелец имущества, должен предпринять:
1. Отправить сначала выбранному получателю официальное письмо. Там указывает собственные намерения с описанием предмета сделки. Можно обойтись устным уведомлением (позвонить, сообщить в личной встрече), но лучше фиксировать все происходящее письменно.
2. Вторая сторона при согласии с планами дарителя, передает ответ. Таким же официальным уведомлением. Главный акцент – выражение четкого согласия взять дар.
3. Участники встречаются. При необходимости, приглашают нотариуса или отправляются к нему. Составляется дарственная. Важно указать время наступления событий. Будет это конкретная дата, прошедший период времени (через месяц, год, две недели и пр.) или наступление важного события. Например, мать желает подарить сыну дачу или квартиру, как только он успешно защитит диплом. Тогда участникам нужно лишь дождаться этого момента.
Узнать важное: Дарственная на дом — инструкция и нюансы
4. Если стороны согласны с положениями договора, они поочередно подписывают его. Нотариус (присутствующий) заверяет бумагу.
5. Саму дарственную регистрировать не нужно, только передачу собственности в момент осуществления действия. Для чего участники посещают Росреестр вдвоем, там даритель отказывается от своих прав собственника, и они переходят получателю.
Сделка стандартная, единственная разница – временной промежуток, через который она наступает.
Составление и оформление договора дарения
Как составить договор дарения? Чтобы ответить на этот вопрос, прежде всего необходимо определиться с самой формой договора дарения. По общему правилу, можно составить такой договор в простой письменной форме, при этом не требуется и его нотариального удостоверения. Статья 574 ГК РФ предусматривает даже возможность совершения такого договора в устной форме, за исключением случаев, для которых предусмотрено непременное его составление в письменном виде. К специально определенным (когда договор дарения составляется только письменно) относятся 3 случая:
1. При заключении договоров дарения, в которых в качестве дарителя выступает лицо юридическое — за исключением случаев, при которых стоимость передаваемого имущества составляет менее 3 тыс. руб. (в последнем случае составление документа необязательно).
2. Если факт подарка откладывается до определенного момента в будущем (то есть когда речь идет об обещании дарения).
3. Если в качестве подарка выступает недвижимое имущество.
Как оформить договор дарения? Начиная с 2013 года договоры дарения недвижимости больше не подлежат государственной регистрации, регистрируется лишь переход прав от одного собственника к другому. В такой ситуации все необходимые документы для регистрации прав собственности, в т. ч. и договор дарения как основание смены владельца, следует подавать в регистрационный орган (Росреестр) или в МФЦ (многофункциональный центр).
Условия договора дарения
Договор дарения, согласно статье 572 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), представляет собой сделку, при которой происходит безвозмездная передача другому лицу прав или вещей.
Даритель вправе освободить лицо, получающее дар (одаряемого), от имущественных обязанностей. На основании ст. 574 ГК РФ, договор совершается в устной или простой письменной форме.
Допустимо обращение сторон к нотариусу для удостоверения документа.
Важно
Если договор составлен с нарушениями правил ст. 572 или 574 ГК РФ, он считается недействительным. В частности, он не может быть совершен в устной форме, если дарителем является организация, а стоимость подарка превышает три тысячи рублей. Письменная форма применяется и при обещании дарения.
Условия, указанные в документе, делятся на три группы:
- случайные;
- дополнительные;
- существенные.
Последние две являются обязательными, а входящие в них условия выполняются, даже если они не были включены в договор. Например, если срок договора не указан, по умолчанию считается, что дарение должно происходить сразу после подписания документа.
Статья 572 ГК РФ. Договор дарения
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. - Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. - Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.