Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мошенничество с квартирами судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
В 2005 году семья Однодворцевых купила в Москве двухкомнатную квартиру. Спустя три года они получили иск от межрайонного прокурора, который выступал в интересах департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы (теперь — департамент городского имущества) и требовал изъять квартиру у Однодворцевых, снять их с регистрационного учета и выселить.
До переезда в Москву Татьяна и Валерий Однодворцевы жили в Белгороде. «Работы особо не было, и знакомые нас как-то спросили, а почему мы в Москву не уедем. Так и решили», — рассказывает Татьяна. Сначала они снимали жилье, затем продали квартиры в Белгороде и купили квартиру в Москве. Жили в ней вшестером: Татьяна и Валерий, их сын с женой и ребенком и отец Валерия. В 2008 году они получили иск. «Открываем почтовый ящик, а там толстое письмо. Прочитали и не поняли ничего, подумали, что ошибка какая-то. Оказалось, что не ошибка и что когда-то эту квартиру приватизировали мошеннику», — вспоминает Татьяна.
До 2000 года в этой квартире проживал мужчина, который являлся ее законным собственником. Затем он умер, и квартира осталась пустой, три года никто не предъявлял на нее прав. В июле 2003 года в ней прописалась Ольга Мальцева на основании свидетельства о браке с уже умершим мужчиной. В 2004 году департамент жилищной политики заключил с ней договор социального найма и договор передачи квартиры в собственность. Спустя несколько лет департамент выяснил, что свидетельство о заключении брака было поддельным, а значит, договор передачи квартиры в собственность — недействительным. И хотя незаконными были действия Мальцевой, а сам департамент был участником сделки по приватизации квартиры мошеннице, иск получила не Мальцева, а Однодворцевы.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.
Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.
Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №3: регистрация перехода права на недвижимость без последующей передачи всей суммы Продавцу.
Здесь могут быть разные варианты, в том числе и откровенно обманные. Например, умышленные ошибки при оформлении Договора на пользования сейфа-ячейки в банке чтобы Продавец потом не смог вовремя получить доступ к ячейке и Покупатель-мошенник успел забрать оттуда деньги. Могут быть схемы с частичной оплатой наличными и частичной оплатой другим способом, например, через счёт-аккредитив. Здесь надо очень внимательно смотреть документы.
Сюда же отнесу разнообразные пункты в Договорах, в том числе и предварительных Договорах продажи, о каких-либо условиях в случае нарушения которых Продавец обязан выплатить Покупателю какие-либо неустойки и прочее.
Получить деньги за продажу квартиры чтобы не обманули наиболее просто сейчас оформив получение денег на счёт-аккредитив. Комиссию за перевод суммы на любой счёт платит Покупатель. Но, как я и писал выше, важно чтобы всё было оформлено верно и юридически грамотно. А то денег за продажу квартиры Вы не увидите.
Как поможет поручительство
Если покупатель попросит внести такое условие в договор купли-продажи, то недобросовестного продавца это отпугнёт, и покупатель сможет найти другое жильё. Ещё поручительство даёт покупателям дополнительную возможность забрать деньги у продавца, так как не только он отвечает за их возврат.
Это не новшество, назначать поручителя по сделкам с недвижимостью можно было и раньше, но только посредством отдельного договора. Самое главное в том, что Верховный суд разрешил в договоре прописывать условие поручительства. То есть, у судов не будет вопросов, они будут ссылаться на это постановление, а раньше, если кто-то вносил такой пункт в договор, суд мог сослаться на то, что документ оформлен ненадлежащим образом, потому что поручительство не вынесено в отдельный договор», — комментирует член Ассоциации юристов и юркомпаний по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Александр Щупачкин.
Во всех перечисленных в статье случаях мошенничества сделка может быть признана ничтожной, несостоявшейся, а у нового владельца просто заберут недвижимость и он будет ждать выплаты своих денег. В таких случаях у покупателя появится возможность спросить их с поручителя.
Существующие схемы мошенничества с недвижимостью
На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:
- представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
- отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
- внесение залога;
- возникновение неожиданных наследников;
- наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.
Вы встречаетесь с недобросовестным риелтором, который показывает выставленную на продажу квартиру. Вам она нравится, и вы соглашаетесь на сделку. Всё происходит без участия собственника: риелтор уверяет, что владелец — человек занятой и поручил ему вести все дела. Вы соглашаетесь и готовы отдать за квартиру требуемую сумму, например, 6 млн рублей. При этом в расписке о получении денег, под которой стоит подпись собственника, и в договоре купли-продажи указано на 500 тысяч рублей меньше — 5 500 тысяч рублей. Когда вы спрашиваете, почему так, риелтор говорит, что 500 тысяч — это аванс за квартиру, который вы вносите агентству. И квартира продаётся только на таких условиях. Другой вариант: риелтор говорит, будто один из собственников квартиры хочет получить эти деньги без ведома остальных (они в ссоре) и таковы условия сделки. В этом случае недобросовестный риелтор предлагает поместить дополнительные 500 тысяч рублей в отдельную ячейку (или на отдельный счёт, в зависимости от того, какой способ передачи денег вы выбрали). Вы соглашаетесь. Поздравляем: риелтор обманул вас на 500 тысяч рублей.
Как себя обезопасить:
- Обсуждайте стоимость квартиры только с собственником, настаивайте на полной открытости сделки.
- Отдавайте деньги исключительно собственнику квартиры и только проверив все документы.
Стоит или нет приобретать наследственное имущество
Покупатель принимает для себя решение по недвижимости самостоятельно в зависимости от характеристик, стоимости квартиры. Существуют и риски, о которых не нужно забывать.
Прежде всего, необходимо убедиться, что на квартиру оформлено свидетельство о наследстве и новые права на нее зарегистрированы через Росреестр. Кстати, когда наследников несколько, встает вопрос о приобретении лишь доли в квартире. Далеко не все решаются на такой шаг.
Когда продаваемая жилплощадь была объектом наследства по завещанию, нельзя гарантировать того, что оно не будет отменено. При таком варианте сделка с недвижимостью с большой вероятностью впоследствии признается недействительной.
Поэтому наследственные квартиры имеют на вторичном рынке особый статус. И для того, чтобы себя обезопасить целесообразно принять меры предосторожности. Тогда прогнозируются сценарии дальнейшего развития событий.
Обстоятельства, подлежащие установлению
В процессе предварительных мероприятий служащие, выполняющие следственную работу либо дознание в рамках дела о мошенничестве, выявляют и подтверждают факты, которые должны быть доказаны согласно УПК. К таким обстоятельствам следует отнести:
- События незаконного деяния, указанные в рассматриваемой части комментируемой статьи.
- Обстоятельства, в которых совершено преступление.
- Виновность гражданина в инкриминируемом ему деянии. В частности, речь идет о наличии в его поведенческих актах преступного состава.
- Размер и характер понесенного пострадавшим при неправомерном деянии вреда.
- Факторы, которыми исключается преступность и наказуемость поведения.
- Обстоятельства, на основании которых возможно освобождение от ответственности.
- Смягчающие и отягчающие вину факторы.
Состав преступления «мошенничество»
Привлечь к уголовной ответственности за мошенничество можно только при условии, что доказан весь состав преступления – объект и объективная сторона, субъект и субъективная сторона.
Объектом мошенничества выступает комплекс общественных отношений по перераспределению материальных благ, т.е. имущества (сюда относятся вещи, в т.ч. движимое и недвижимое имущество, наличные деньги), а также прав на чужое имущество (сюда относятся безналичные денежные средства и ценные бумаги, которые оформляют права на получение определенных ценностей – чеки, акции, облигации, векселя, багажные квитанции, сберегательные книжки и т.п.). Таким образом, объект мошенничества шире, чем у других видов хищения, поскольку охватывает не только вещи, но также имущественные права.
Объективная сторона мошенничества характеризует особенности внешнего выражения преступного деяния в социальной действительности. Здесь заключены все ключевые особенности мошенничества, отличающие его от других видов имущественных преступлений.
Во-первых, мошенничество представляет собой одну из форм хищения, наравне с такими преступлениями, как кража (ст. 158 УК РФ), присвоение и растрата (ст. 160 УК РФ), грабеж (ст. 161 УК РФ), разбой (ст. 162 УК РФ). Легальное определение хищения приведено в примечании 1 ст. 158 УК РФ, суть его заключается в том, что одно лицо незаконно и безвозмездно изымает у другого лица имущество и присваивает его себе или передает другим лицам (в т.ч. оформляет на них документы на имущество). Таким образом, неотъемлемыми признаками хищения являются корыстный мотив похитителя и причинение имущественного вреда потерпевшему (собственнику или иному законному владельцу имущества).
Размер причиненного в результате хищения ущерба имеет существенное значение для квалификации этого деяния. Оценивается в совокупности все похищенное имущество. Уголовная ответственность не наступает, если размер причиненного ущерба соответствует мелкому хищению. На сегодняшний день мелким хищением признаются действия, повлекшие ущерб на сумму до 2500 рублей включительно. С июля 2016 г. ст. 7.27 КоАП РФ была дополнена пунктом 2, в котором рамки мелкого хищения были увеличены до указанной суммы. За мелкое хищение наступает не уголовная, а административная ответственность. Лицо считается подвергнутым административному наказанию в течение одного года, если в этот период снова будет совершено хищение на сумму от 1000 до 2500 рублей, тогда уже наступает уголовная ответственность по ст. 158.1 УК РФ. Хищение, ущерб от которого превысил 2500 рублей (даже на один рубль), сразу влечет уголовную ответственность.
Важным признаком хищения, как указывалось выше, является наличие корыстного мотива у преступника, т.е. он совершает хищение из интереса обогатиться за счет другого. Таким образом, не будет хищением изъятие имущества для временного пользования, из личной заинтересованности, из заблуждения. Например, если человек угнал чужой автомобиль с целью просто покататься, без намерения продать его, это будет не хищение, а угон транспортного средства.
Поскольку хищение является незаконной формой изъятия имущества, то оно не прекращает право собственности у законного владельца, похититель не становится собственником. Поэтому изъятие у похитителя присвоенного имущества является вполне легальным и не предполагает никакой встречной компенсации. Во-вторых, мошенничество является специфической формой хищения, которому помимо общих его признаков присущи уникальные черты, отличающие от других разновидностей хищения.
Прежде всего мошенничество отличает способ его совершения. Как указано в ч. 1 ст. 159 УК РФ, мошенничество – это хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. Отсюда основными способами совершения мошенничества являются обман или злоупотребление доверием. Что понимать под этими терминами, разъяснил Верховный Суд РФ.
Итак, обман трактуется как:
| — сознательное сообщение заведомо ложной, не соответствующей действительности информации (относительно любых фактов, событий, в т.ч. относительно качества товара, его стоимости, личности преступника, его полномочий, представление подложных документов, искажение информации и т.п.) – т.н. активный обман,
— специальное умолчание об истинных обстоятельствах дела, которые преступник обязан был сообщить потерпевшему для объективного представления сложившейся ситуации – т.н. пассивный обман, — умышленное совершение действий, нацеленных на введение в заблуждение собственника или иного владельца имущества (в т.ч. демонстрация поддельного предмета сделки, махинации при расчетных операциях, обманные приемы при играх в азартные игры). |
Квартирное мошенничество
При покупке новой квартиры в давно построенном доме, или, проще говоря, на вторичном рынке жилья, всегда есть риск столкнуться с неожиданными подводными камнями и наткнуться на других претендентов на честно приобретенные вами квадратные метры.
Чаще всего покупатели сталкиваются со следующими проблемами:
- Проблемы, связанные с несовершеннолетними детьми, которые не принимали участие в приватизации квартиры. Подросшие дети или их официальные опекуны могут оспорить ваше право в суде и потребовать свою долю приватизационного жилья. Вам стоит заранее уяснить, что наиболее вероятным исходом будет то, что суд удовлетворит их запрос. Для этого им всего лишь необходимо предъявить документ с пропиской ребенка или подтверждающий факт его физического проживания в квартире в то время, когда проводилась ее приватизация;
- Выписанные родственники и другие люди, которые когда-либо проживали в квартире. Несмотря на то, что они вроде бы выписаны, они могли быть выписаны неправильно. Кроме того, если человек выписался из квартиры, но не прописался по новому адресу проживания, то за ним закрепляется законное право на квартиру и свою часть квадратных метров. Такие претензии разбирает суд, но такие процессы в нашей стране могут длиться весьма долго, и столь же долго отравлять жизнь новым владельцам квартиры.
- Появление настоящих, законных хозяев квартиры. Квартиру могли заполучить незаконно, либо же вам могли показать фальшивые документы. Возможен вариант, когда квартиру мошенники купили у предыдущих владельцев законно по документам, но за фальшивые деньги. Подобные распри будут решаться судом, и практически всегда такие вопросы решаются в пользу настоящих владельцев собственности. Вы же, в свою очередь, можете быть признаны добросовестным покупателем, и вам предоставят право через суд получить деньги, потраченные на квартиру. К сожалению, в некоторых случаях бывает так, что мошенников и след простыл, поэтому будьте предельно осторожны.
Аренда жилплощади с целью ее захвата
Один из наиболее «экстремальных» способов махинаций при аренде жилой недвижимости заключается в аренде квартиры с целью ее захвата. В этом случае арендатор обычно изначально собирается захватить арендуемое жилье и договаривается с хозяином недвижимости именно с этой целью.
Арендуемую квартиру могут захватить и в том случае, если договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором, не заверяется у нотариуса. В подобной ситуации, по истечении срока аренды, квартирант может отказаться освобождать жилплощадь, не пуская при этом в квартиру ее законного хозяина.
Если такое произошло, следует помнить, что даже в этом случае договор обладает действенной силой, поэтому пострадавшему собственнику необходимо по данному поводу обращаться в суд. Даже несмотря на то, что такие дела обычно разбираются довольно долго, причем хозяин жилья в этом случае будет обязан уплатить все причитающиеся налоги.
Сдача квартир в аренду, пожалуй, самый простой вид квартирного мошенничества. Спрос на арендное жильё очень большой, а предложение удовлетворить его не в состоянии. Поэтому всегда есть те, кого аферистам удаётся обмануть.
Схемы мошенничества с квартирами довольно стандартны. Поскольку они эффективно работают, то не особо обновляются. Вот самые популярные из них:
- Низкая цена. Обычно, заинтересованный в съёме человек очень хочет снять такую выгодную квартиру. Но, по словам мошенника, она уже оказывается сданной. Однако, за вознаграждение он готов найти подходящий вариант;
- Несуществующие адреса. Это вид мошенничества со стороны нечестных агентов по поиску недвижимости. Взяв оплату своих услуг, они выдают клиенту список вариантов. Но все адреса оказываются несуществующими. А сам агент в это время исчезает;
- Сдача арендованной квартиры. Такую квартиру аферист снимает на сутки, и за это время сдаёт сразу нескольким людям на длительный срок. А сам исчезает. В итоге, реальные владельцы просто выселяют обманутых съёмщиков.
Иные правовые аспекты наказания
В деле о мошенничестве с материнским фондом может фигурировать много виновных лиц, однако, как показывает практика, в большинстве случаев наказание распространяется и на самого законного владельца денежных средств, а именно – на мать ребенка. Тогда суд может принять решение о взыскание ранее выплаченной суммы в пользу местного отделения пенсионного фонда, которое ранее занималось оформлением положенной государственной льготы.
В целях борьбы с данным видом мошенничества, правоохранительными органами была разработана и целая система оповещения о возможных неправомерных действиях с материнским капиталом в отдельных семьях. Каждый гражданин может заявить в соответствующую инстанцию с просьбой проверки отдельного случая распоряжения денежными средствами.
Помимо этого, существующая статистика показывает, что иногда владелец капитала даже не осознает, что он совершает уголовное преступление, подписав документы на обналичивание денежных средств. Этим незнанием регулярно пользуется огромное количество фирм, которые предлагают услуги такого рода.
Сотрудники прокуратуры обладают всеми необходимыми полномочиями для проверки абсолютно любой семьи с целью выяснения всех обстоятельств распоряжения денежными средствами. Если в ходе проверки выяснится вероятное наличие обмана и схемы махинации, уполномоченные лица возбуждают уголовное дело и подготавливают все необходимые документы для последующего судебного разбирательства. Много времени при этом может уйти на поиск непосредственных исполнителей, которые помогли обналичить денежные средства.
Мошенничество при продаже недвижимости
Проверка юридической чистоты предстоящей сделки с помощью адвоката позволит успешно противостоять мошенничеству. На подготовительной стадии к покупке или продаже жилья будут выполнены следующие действия:
По смыслу статьи 159 УК РФ, мошенничество подразумевает приобретение прав на имущественные активы или денежные средства потерпевшего, которые осуществлялись с помощью обмана или злоупотребления доверием. В сфере операций с недвижимостью такие незаконные способы реализуются намного проще, ведь при составлении договоров или проверки юридической чистоты сделок крайне сложно установить все нюансы без помощи опытного специалиста.
Для оспаривания сделки в гражданском порядке необходимо соблюдать срок исковой давности, который составляет один год для оспоримых и три года для ничтожных сделок. Статья 159 УК РФ в равной степени распространяется и на второго контрагента – покупателя. Со стороны покупателя мошеннические действия могут заключаться в следующем: При сделках с жилыми объектами только помощь адвоката позволит соблюсти все требования законодательства и практически исключить риск потери денежных средств. Тимирязевский районный суд г. Москвы. при секретарях, с участием государственного обвинителя в лице помощника Тимирязевского межрайонного прокурора г. Ситуации, когда квартира продается по поддельным документам или ее отбирают в счет возврата долга в 30 тысяч рублей, кажутся фантастическими, и, конечно, каждый думает, что никогда не попадется в лапы мошенников, но зачастую все не так просто.
Как не стать жертвой мошенников?
Оформление дарения вместо договора купли-продажи само по себе является обманом, но в отношении государства. Соблюдение законных процедур и проверка второй стороны сделки – единственный гарантированный способ избежать обмана.
Мошенничество с дарением квартиры можно свести на нет, если:
- Осуществлять коммерческие сделки только в рамках договора купли-продажи (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры]). Этот документ накладывает двусторонние обязательства, имеющие равную цену. В случае отмены передачи прав собственности, вернуть деньги будет гораздо проще.
- Продавца необходимо проверить, явно сообщив ему об этом. Мошенники отсеиваются на этапах сверки паспорта в полиции, получении выписки из Миграционной службы, выяснении семейных обстоятельств. Отсутствие временно выбывших граждан проверятся посредством архивной домовой книги (выдается в ТСЖ).
- Необходимо проверить, как была приобретена квартира. Лица, длительное время проживающие в купленном жилье, менее склонны к обману.
- Приобретая квартиру, которая была приватизирована, проверяется состав семьи. Если он не совпадает с перечнем фактических собственников, вероятно, что часть проживающих была исключена из процесса, получив пожизненное право проживания.
- Передавая деньги за квартиру, стоит избегать вручения лично. Банки предоставляют различные инструменты, повышающие безопасность сделки: аккредитив, депозит.