Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензии к застройщику об устранении недостатков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
Срок ответа застройщика на претензию по ДДУ
Сроки рассмотрения претензий в законе № 214-ФЗ не регламентированы. Как правило, срок ответа застройщика на претензию указывается в самом договоре.
Если таких сроков в договоре нет, то дольщики-физлица могут использовать положения закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП) по аналогии. Например,
- в ст. 22 закона устанавливается срок для удовлетворения требований потребителя — 10 дней с даты предъявления претензии;
- в ст. 30 закона указано, что в случае предъявления требований об устранении недостатков, все дефекты ликвидируют в разумное время, назначенное клиентом.
Неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков
Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку (п. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Сумма неустойки определяется по формуле: 1% от стоимости расходов на устранение недостатка (либо стоимости объекта строительства, если выявленные дефекты могут служить основанием для признания его непригодным для проживания) умножают на количество дней просрочки.
Пример.
Стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков в квартире, составила 500 000 руб.
Количество дней просрочки составляет 25 дней.
Размер неустойки составит 125 000 руб. (500 000 x 1% x 25).
***
Таким образом, составление и направление претензии является важным действием, не только направленным на соблюдение формальностей досудебного урегулирования, но и способным непосредственно разрешить возникающие спорные вопросы, экономя время силы и затраты сторон.
Претензия застройщику по договору долевого участия: суть документа
Претензия необходима для урегулирования спора. Закон не содержит четких требований к данному документу. Поэтому претензия может быть составлена в свободной форме. Однако необходимо включать в текст претензии некоторые обязательные условия:
- Претензия должна быть правильно оформлена. Так, претензия должна включать дату подписания, паспортные данные подателя. Кроме того, в претензии нужно отражать номер договора долевого строительства и дату его заключения;
- В претензии следует подробно изложить нарушения договорных обязательств. При этом они должны быть подтверждены документально. Например, если квартира меньше по площади, нужно прикладывать к претензии акт замеров или любой иной документ, подтверждающий площадь квартиры;
- В претензии следует выразить требование устранить недостатки. Важно установить срок для компании, в который она должна ответить на претензию. Как правило, достаточно 10 суток для ответа. После чего,
Какие требования можно включить в претензию застройщику об устранении недостатков
В случае выявления недостатков и нарушений качества объекта участник долевого строительства вправе требовать:
- Безвозмездного устранения выявленных недостатков в разумный срок. В этом случае участник долевого строительства обязан предоставить застройщику беспрепятственный доступ в квартиру для производства работ.
- Соразмерного уменьшения цены договора. В данном случае цена договора подлежит уменьшению на величину стоимости работ по их устранению. Расчет стоимости таких работ может быть выполнен на основании единичных сметных расценок либо на основании среднерыночных цен на такие работы.
- Возмещения своих расходов на устранение недостатков. Помимо затрат на строительные материалы возмещению подлежат и расходы на привлечение ремонтных бригад и т.д. В этом случае целесообразно сохранять все чеки и договоры об оказании услуг для их дальнейшего предъявления в суд.
Необходимо отметить, что право выбора способа восстановления нарушенного права принадлежит участнику долевого строительства. Это предусмотрено ст.7 ФЗ № 214 ФЗ и положениями Закона РФ «О защите прав потребителей».
Срок удовлетворения застройщиком претензии
Срок удовлетворения претензии застройщиком зависит от требования, которое в такой претензии заявлено участником долевого строительства.
Срок 20 дней
установлен законом для удовлетворения требования дольщика о возврате денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора в связи с:
- неисполнением застройщиком обязательства передать квартиру в срок в течение двух месяцев
- неудовлетворением застройщиком требования участника долевого строительства о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, о соразмерном уменьшении цены договора, о возмещении своих расходов на устранение недостатков
- существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства
- нарушением застройщиком срок уведомления участника долевого строительства о прекращении договора поручительства
- в иных случаях
Срок 10 дней
установлен законом для возврата денежных средств застройщиком в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве по требованию участника долевого строительства (в судебном порядке) в случаях:
- когда строительство приостановлено или прекращено, либо, когда стало очевидным, что в срок, установленный договором квартира передана не будет
- когда в проектную декларацию внесены существенные изменения, в том числе, в части размера объекта недвижимости
- изменено назначение общего имущества и (или) нежилых помещений
- в иных случаях
Правила оформления претензии
Если вы впервые хотите оформить бумагу, эксперты рекомендуют использовать образец претензии к застройщику. Он снизит риск возникновения ошибок. Бумага оформляется по стандартной форме.
В ней отражают:
- Сведения об участниках правоотношений и данные для оперативной связи. Претензию необходимо направлять в адрес физического или юридического лица, подписавшего договор от имени строительной организации.
- Название документа. Информация размещается посередине листа.
- Выдвигаемые требования. Клиент имеет право попросить устранить недостатки, уменьшить стоимость работ, предоставить возмещение затрат на ликвидацию недоделок или прочее. Стороны могут заранее написать в договоре, что именно будет являться причиной выдвижения требований. Если соответствующий пункт в соглашении присутствует, требования должны базироваться на нем.
- Реквизиты договора и данные, которые были внесены при регистрации. Дополнительно предстоит уточнить местоположение, стоимость и площадь квартиры.
- Ссылки на пункты договора, в которых прописано, что строительная компания обязана предоставить дольщику качественное помещение. Если выявлено несоответствие проектной документации, важно отразить эти факты.
- Перечисление недоработок и количество средств, которые пришлось потратить для их исправления. Данные можно получить, проведя экспертизу.
- Ссылки на нормы законодательства, предоставляющие право требовать от строительной организации безвозмездного исправления недостатков в установленные сроки.
- Действия, которые будут предприняты, если организация проигнорирует претензию. Обычно здесь прописывается, что в течение 10 дней гражданин обратится в суд. В этой ситуации компанию могут обязать не только устранить недостатки, но и заплатить штраф, а также возместить материальный и моральный ущерб.
- Дата оформления претензии, личная подпись и её расшифровка.
Учитывайте, что претензия считается официальным документом. Поэтому важно оформлять бумагу, не допуская орфографических, пунктуационных или грамматических ошибок. Особое внимание необходимо уделять цифровым данным. Только после этого допустима отправка претензии застройщику.
Правила расчёта размера неустойки
Потребность в предоставлении денежных средств возникает у организации, которая не выполнила условия договора в установленные сроки. Величина неустойки составляет 1\300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Обратите внимание: Показатель устанавливается на день выполнения обязательств. Средства начисляются за каждый просроченный день. Если дольщиком является физическое лицо, сумма неустойки повышается в 2 раза.
Таким образом, для расчета показателя потребуются следующие данные:
- Стоимость договора. Обычно она равна цене квартиры.
- Количество дней, которые прошли после установленного срока сдачи. Иногда период начинает исчисляться с последнего дня квартала, указанного в качестве крайнего срока.
- Величина ставки рефинансирования.
Существует два способа известить застройщика о своих претензиях:
- отправить заказное письмо по почте;
- вручить претензию застройщику лично.
На практике, первый вариант для вас как дольщика является наиболее надёжным, поскольку в таком случае у дольщика не будет возможности уговорить вас пойти на попятную и отказать в предъявленных требованиях. Известны случаи, когда строительные компании, предугадав, что из-за некачественного жилья к ним будут направляться претензии, приглашают дольщиков к себе в офис, где требуют подписать бумаги, из которых следует, что дольщик не имеет претензий к застройщику по имеющимся недостаткам. Подписание такого документа сводит на нет любую последующую юридическую борьбу с дольщиком, поскольку доказать, что вы имеете к нему претензии в таком случае будет практически невозможно. Поэтому при написании претензии к застройщику, в т.ч. и по вопросам устранения недостатков вам как обманутому дольщику необходимо:
- вовремя связаться с юридической компанией, которая поможет вам написать претензию качественно и в срок;
- не подписывать те документы, которые вам предоставит строительная компания;
- иметь конкретное представление об имеющихся недостатках.
Особенностью этого вида претензии является то, что её написание при обнаружении недостатков необходимо. Очень часто дольщики, имея претензии к застройщику, ведут себя пассивно и не желают до последнего момента вступать в контакт с застройщиком, предугадывая сложную юридическую работу и многочисленные издержки. Однако если, к примеру, при вселении в квартиру дольщик может легко отказаться от требования неустойки за нарушенные сроки строительства (особенно если они не существенны) то при обнаружении недостатков мешающих проживать в квартире следует помнить, что без написания претензии никак не обойтись.
Какие требования нужно указать
Следует подчеркнуть, что упомянутым выше федеральным законом предусмотрено три варианта удовлетворения претензий дольщика после обнаружения в квартире проблем. В заявлении указывают один из перечисленных ниже способов:
- уменьшение цены покупки по дополнительному соглашению к ДДУ;
- устранение недостатков силами застройщика либо за его счет сторонними подрядчиками;
- оплата выполнения (организации) ремонтных работ дольщиком.
Первый вариант не обязательно комментировать подробно. Если устраивает возврат части выполненной оплаты или соответствующая сумма скидки, дольщик вправе распоряжаться свободными финансовыми средствами по своему усмотрению.
Если дефекты устранены застройщиком без дополнительных претензий – задача будет решена. Однако надо помнить о следующих недостатках, когда приходится обращаться в суд:
- дольщик не сможет контролировать тщательно покупку материалов и выполняемые работы;
- сложно заставить нарушителя в этом случае соблюдать сроки, качество и другие обязательства.
Начать самостоятельно устранять дефекты – выглядит предпочтительно. Не обязательно лично выполнять ремонтные работы. Достаточно нанять опытных специалистов. При выборе этого варианта необходимо собирать договоры, чеки, другие документы для юридически значимого документального подтверждения расходов.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Досудебное урегулирование: мифы и реальность
Неопытные в правовых вопросах участники ДДУ нередко надеются на “сознательность” застройщика, думая, что тот, получив претензию, содержащую требование о выплате неустойки, хотя бы частично ее исполнит либо приступит к переговорам (мол, поторгуется и заплатит). На самом же деле, в большинстве случаев девелоперы вообще игнорируют подобную корреспонденцию, да и выплачивать они ничего не собираются. Поэтому в конце концов потребители вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав.
А еще застройщики иногда идут на уловки, обещая исправить недостатки после подписания актов приемки. В то же время, выгодность своего предложения они подкрепляют заверениями дольщика в том, что он все равно ничего не добьется, а только потратит время и деньги на судебные разбирательства.
Помните! Дольщик, являющийся физическим лицом, — это, в первую очередь, потребитель, права которого почти со всех сторон защищены законом. У застройщика же — масса обязанностей, поэтому при инициации споров последний всегда занимает наименее выигрышное положение (в случае, если права дольщика были нарушены).
В любом случае досудебное урегулирование — это больше попытка соблюсти процедуру взыскания от начала и до конца. И возлагать на нее большие надежды не стоит. Исходя из практики, эксперт юридической компании Advisor уверенно заявил, что за время своей достаточно продолжительной деятельности он ни разу не сталкивался с ситуациями, когда застройщик выплачивал неустойку добровольно в досудебном порядке. Так что дольщику стоит настраиваться на судебный процесс и, возможно, не один.
Срок удовлетворения претензии по закону
В какой срок будут устранены все дефекты, зависит от того, что вы напишете в письме. 20-дневный срок выполнения требований дольщика о возврате денег установлен на законодательном уровне.
Так происходит в том случае, если дольщик отказался от исполнения договора по следующим причинам:
- застройщик не выполнил обязательства по передаче жилого помещения в срок в течение 2-х месяцев;
- недостатки, выявленные после передачи квартиры, не были устранены на условиях, прописанных в договоре (бесплатно, в разумные сроки, со снижением стоимости квартиры, с возмещением расходов дольщика);
- качество квартиры не соответствует условиям договора;
- строительная компания не уведомила дольщика в установленный срок о прекращении договора поручительства;
- прочие ситуации.
10-дневный срок возврата денег строительной компанией установлен в случае расторжения ДДУ по требованию дольщика (решение принято в судебном порядке) по таким причинам:
- стройка временно или полностью заморожена, дольщик понял, что объект не будет сдан в эксплуатацию вовремя;
- в процессе строительства были внесены изменения в проект, изменился размер строительного объекта;
- было изменено назначение нежилых помещений и общего имущества дома;
- другие причины.
Важно знать! Еще совсем недавно дольщики имели право расторгнуть договор в одностороннем порядке (без постановления суда). В этом году, с 1 января, вступили в силу изменения в закон об участии в долевом строительстве. Теперь дольщик не может самостоятельно расторгнуть договор, если строительная компания выполняет все условия договора и свои обязанности.
Основания для составления претензии и ее сроки
Относительно 214 статьи ФЗ, застройщик должен передать клиенту квартиру, находящуюся в должном состоянии. А именно, она должна соответствовать подписанному договору, начальному проекту.
Технические и строительные нормативы также должна быть соблюдены.
Если при приемке квартиры, дольщик обнаружил любые недостатки, которые касаются некачественно выполненных работ, неправильной установке чего-либо или же несоответствий, это стоит зафиксировать в акте приема.
ВАЖНО !!! В основном, дольщики не являются компетентными в строительстве и ремонте, поэтому для чистоты результата стоит пригласить специалиста, разбирающегося в данном деле. Профессионал своего дела сразу же обнаружит недостатки, связанные с использованием некачественных материалов или же неисправности, которые не будут заметны неопытному глазу клиента.
Если же недоработки все же выявлены, дольщик может сразу же оформлять документ, в котором будут указаны все недостатки. Дольщику необязательно разбираться в том, каким образом, по каким причинам и кто допустил эти ошибки, все равно претензия пишется в адрес компании-застройщика, который и будет отвечать за все недоработки.
Наиболее распространенной причиной возникновения проблем между сторонами – это невыполнение работы в указанный в договоре срок. Составлять претензию уже можно в первый просроченный день.
Клиент имеет право на ее написание даже в том случае, если застройщик за 60 дней до сдачи предупредил о задержке.
Так как время ожидания собственного жилья может приносить дольщику неудобства, которые он не должен терпеть сверх нормы.
ВНИМАНИЕ !!! Относительно некачественно выполненного ремонта в квартире, у клиента есть возможность исправить ситуацию не только при подписании акта приема, но и после. По гарантийному сроку, который составляет 5 лет на само строение и 3 года на коммуникации, у стороны есть возможность потребовать исправить недостатки посредством подачи иска в суд.
Эффективность обращения с жалобой зависит от того, насколько прав собственник, выбрав инстанцию.
Вопросами решения проблем в долевом строительстве жилых объектов именно в Московской области занимается Министерство строительного комплекса, сюда могут апеллировать дольщики при выявлении любых недостатков.
Специалисты Минстроя плотно взаимодействуют с другими госструктурами, в том числе с судебными органами.
Здесь поквартально анализируется отчетность застройщиков, постоянно под пристальным контролем находится вопрос целевого использования финансов.
При поступлении любых сигналов – жалоб, претензий, заявлений – проводится тщательная проверка фактов, выдаются предписания с требованиями устранить нарушения.
Минстрой наделен полномочиями инициировать иски в суды против застройщиков с целью защиты прав будущих собственников.
С претензиями по качеству строительства, примененных материалов, а также при наличии сомнений относительно следования застройщика проекту можно обращаться в Госстройнадзор Московской области.
Отзыв Мининой М.В. Прошу выразить огромную благодарность Суховарову Юрию Владимировичу за грамотную консультацию, квалифицированную помощь по моему вопросу.
С благодарностью, Минина Маргарита Владимировна.
Благодарность от Евгения Н. Выражаю свою благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за квалифицированное ведение моего дела, грамотную консультацию и обоснованные решения, которые привели к возмещению всех заявленных убытков.
С уважением, Евгений Н., 17.11.2017 г.
Благодарность Павлюченко Выражаю свою благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за квалифицированное ведение моего дела, грамотную консультацию и обоснованные решения, которые привели к возмещению всех заявленных убытков.
С уважением, Евгений Невинчаный
Благодарность коллективу Выражаю благодарность коллективу юр. отдела СПб. за оказанную услугу в расторжении кредитного договора на покупку косм. средств, который я имела неосторожность заключить с одной из недобросовестных компаний. Юристы быстро отреагировали, нанесли визит в компанию и сделали видеосъемку. Еще раз выражаю бесконечную благодарность и желаю дальнейшего процветания.
Благодарность Иванову А.И. Прошу выразить благодарность коллективу «Юридического Агентства Санкт-Петербурга», и особенно, Иванову Артему Игоревичу, за грамотные действия и решение по моему гражданскому делу. Смею утверждать, что это одна из лучших юридических фирм в городе, т.к. очень сблизился с юристами. Все делается своевременно и по делу. Удачи коллективу во всем.
С уважением, Надеждин А.Н. 7.06.2018 г.
Отзыв Горекого Б.И. Благодарность Юрию Владимировичу от Горекого Б.И. за проведенную консультацию по правам семьи.
Благодарность от Хохлова Н.С. Я Хохлов Н.С. выражаю особую благодарность адвокату Павлюченко А.В. который защищал мои права по защите прав потребителя. Был приятно удивлен его профессионализму где он обнаружил ложный адрес моего ответчика зарегистрирован в ЕГРЮЛ, а также защищал как я считаю от необоснованных решений судьи первой инстанции. Если в дальнейшем понадобиться юридическая помощь, буду обращаться только к Павлюченко А.В.
Н.С. Хохлов 12.12.2017 г.
Срок рассмотрения претензии застройщиком
Как правило, в ДДУ прописывается определенное время для ответа на обращение. И чаще всего это тридцать календарных дней, но бывает и меньше. Если в документах срока нет, то следует руководствоваться нормами закона. В данном случае надо придерживаться ГК РФ. Согласно которому обычно срок составляет десять – четырнадцать календарных дней. Время начинает исчисляться, когда организация получила претензию.
Если речь идет о безвозмездном устранении недостатков, уменьшении цены, возмещении трат на устранение проблем, то срок для рассмотрения письма составит 10 календарных дней.
Что касается возвращения стоимости по сделке, а также неустойки, из-за расторжения договора, то сроки здесь будут 20 дней (например, не сдача квартиры в срок) и 10 дней (если сделка расторгается в суде).
В претензии возможно указать и больший срок. Все зависит от нарушений, которые допущены. Ведь если необходимо устранить глобальные дефекты, то и срок должен быть соответствующий.
ВАЖНО: в любом случае, срок для застройщика должен быть разумным. И об этом не стоит забывать при написании претензии.