Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд разъяснил, как правильно узаконить пристройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Как узаконить пристройку к частному дому
Узаконить некапитальные сооружения тоже нужно, но это очень просто и можно сделать даже после того, как вы их построили. Просто отнесите документы на дом в БТИ и напишите заявление об изменениях в техническую документацию. Приедет приёмочная комиссия, и составит акт о переустройстве.
А вот если речь идёт об узаконивании капитальной пристройки, то тут все сложнее. Оформить её можно и после окончательной постройки, но здесь потребуется дополнительное оформление в суде как самовольной постройки. Чтобы этого не было, лучше заняться этим ещё на этапе проектирования.
Документы потребуются следующие:
- подтверждение права собственности на землю и дом,
- план и техпаспорт участка,
- кадастровый план,
- проект строения,
- в случае если у дома есть другие собственники, они должны предоставить заявление на проведение работ,
- согласие соседей,
- заключение газовых, энергетических или водо-канализационных организаций о безопасности подключения объекта к коммуникациям,
- разрешения от пожарных, СЭС и архитектурного отдела.
Все документы вместе с заявлением нужно подать в местное самоуправление, если нарушения отсутствуют, то вы получите документ о согласии на строительство. Когда вы его окончите, то нужно позвать комиссию для составления акта приёмки. Выданное заключение о соответствии нормам относится в БТИ, где вносятся изменения в техдокументацию. После этого объект регистрируют в Росреестре и оплачивают пошлину за перерегистрацию частного дома.
✅ Что такое пристройка?
Дом — это многофункциональное здание с фундаментом и несущими стенами. Каждый дом имеет свою структуру. Вам необходимо ввести информацию о доме в техническую документацию. Изначально он не содержит никаких расширений. Однако, когда они построены, владелец может узаконить их и зарегистрировать в техническом паспорте дома.
Расширение — это тип преобразования здания, которое происходит в процессе эксплуатации готового дома. Строить или не строить пристройку — на усмотрение владельца.
Пристройки увеличивают площадь, изменяют инфраструктуру, защищают несущую стену, повышают стоимость дома или выполняют хозяйственные функции. Определение содержится в статье 1(14) Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Пример:
Иван и его отец живут в отдельном доме. Его отец часто ездит на своей машине, но припарковать ее негде. Владельцу автомобиля пришла в голову идея построить гараж. Размер участка не позволяет ему построить отдельный гараж. Однако можно построить гараж в качестве пристройки к дому. Для этого отец и сын должны заложить фундамент, возвести стены и поставить крышу — признаки ремонта. Часть гаража будет примыкать к несущей стене дома, а другие части будут располагаться отдельно. Гараж является постоянным дополнением к дому и должен быть одобрен строительным инспектором.
Рассмотрение дела в суде первой инстанции
В исковом заявлении к администрации г. Бирск Республики Башкортостан (далее — ответчик) собственник фотосалона (далее — истец) просил:
• признать за ним право собственности на указанное нежилое помещение площадью 92 кв. м;
• определить, что решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРП в сведения о правах на указанное нежилое помещение в соответствии со сведениями ГКН, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.
Суд первой инстанции удовлетворил требования истца. Свое решение мотивировал тем, что самовольный пристрой не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Рассмотрение дела в апелляционном суде
Апелляционный суд отказал администрации г. Бирска в удовлетворении жалобы и оставил ранее вынесенное решение без изменений.
| Доводы администрации | Позиция суда |
| Собственниками земельного участка, где возведен пристрой, являются собственники помещений в МКД и администрация г. Бирска. Свое согласие на реконструкцию фотосалона они не давали. | Земельный участок под спорным МКД поставлен на учет после введения в действие ЗК РФ, поэтому со дня государственной регистрации он перешел в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме. Администрацией не представлены доказательства того, что спорное строение находится не в пределах земельного участка, относящегося к МКД. Вопрос о согласии собственников МКД на возведение пристроя судом первой инстанции не выяснялся. Однако апелляционному суду они представили заявление, в котором не возражают против сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии. Это подтверждает решение общего собрания собственников, оформленное протоколом. В нем 100% собственников выражают согласие с реконструкцией фотосалона. |
| Земельный участок для пристроя не отводился, разрешение на реконструкцию не выдавалось. Земельный участок под пристроем используется истцом без правоустанавливающих документов. |
Отсутствие разрешения уполномоченного органа на реконструкцию помещения не является препятствием для сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии и не является безусловным основанием для отказа в сохранении спорного объекта в реконструированном виде. |
| Истец не исполняет требования администрации г. Бирска о демонтаже самовольного пристроя, предъявляемые по результатам проверок соблюдения истцом требований земельного законодательства. | В соответствии с ответом Администрации МР Бирский район сектором муниципального контроля таких проверок не проводилось. |
Даже если возведение некапитальной пристройки было произведено длительное время тому назад, его узаконивание представляется возможным в любое время.
заявления в БТИ бесплатно в формате word
Заметьте! Процедура оформления отличается легкостью и представлена перечнем следующих действий:
- сбор документации, подтверждающей право собственника на квартиру,
- подготовка обращения на внесение изменений в техническую документацию,
- подача заявления в бюро технической инвентаризации по месту жительства,
- приезд на объект специальной комиссии, которая решит вопрос и составит акт о переустройстве многоквартирного дома,
- получение пакета новых документов,
- обращение в Росреестр для оформления совершенных изменений.
В случае с капитальными сооружениями процедура оформления имеет аналогичный характер, но отличается необходимостью подачи заявления до начала строительного процесса.
Данный факт послужит приемной комиссии поводом для акта о повторном введении квартиры в эксплуатацию жильцами. Также от этого зависит внесение изменений в техническую документацию строения.
Самовольное возведение капитальной пристройки к многоквартирному дому не только является незаконным, но и не может быть осуществлено ввиду необходимости обращения в судебные инстанции.
Оформление строительного сооружения, рассматриваемого как придомовое строение, является прерогативой специально уполномоченных органов. Процедура подачи заявления обуславливается классификацией пристройки.
На пути к узакониванию пристройки первой службой, обращение в которую является обязательным, должны стать местные органы административной власти.
В большинстве случаев административные службы имеют архитектурный отдел, специалисты которого имеют права и полномочия на проведение согласования строительных работ.
Архитектурный отдел является первой и наиболее желанной инстанцией, куда должны подавать заявки просители по вопросам как подготавливаемой к возведению пристройки, так и находящейся на стадии завершения.
Итоговое решение принимается специально отобранной комиссией, члены которой прибывают на участок по месту нахождения дома с пристройкой.
Они оформляют акт, подтверждающий соответствие построенного сооружения основным строительным нормам.
Но возможна эта процедура только после успешного завершения проверки на сопоставление итогового сооружения с черновым проектом, которая, в свою очередь, осуществляется после подтверждения наличия специального разрешения на проведение работ реставрационного типа.
Владелец дома имеет право на изменение технических документов и регистрацию права частной собственности на жилищный комплекс сообразно выводам акта.
Закон о пристройках к многоквартирным домам 2019
На этапе подготовки к реконструкции требуется иметь на руках следующие документы для узаконивания пристройки к частному дому: Может также потребоваться согласование реконструкции с СЭС, пожарной службой, архитектурным отделом и другими службами. Для получения согласия на возведение капитальной пристройки подготовленный пакет документов должен быть предоставлен в орган местного самоуправления. Как правило, для этого следует обратиться в архитектурное бюро или отдел муниципалитета.
После этого исковое заявление передается в судебный орган вместе со всеми собранными документами. Причем для того, чтобы делу дать ход, согласно действующему законодательству необходимо произвести оплату госпошлины, обозначенную для любого заявления с имущественными претензиями.
Какая пристройка возможна
Наиболее популярный метод приращивания личной территории у жильцов многоквартирных домов заключается в строительстве лоджии или балкона.
В случаи влияния пристройки на техническую сторону здания необходимо получение задокументированного разрешения или обращения через судебные инстанции.
Официальное разрешение на оставление пристройки возможно путем одобрения официальной комиссии бюро технической инвентаризации. Это возможно, если пристройка стоит от здания не более чем на 12 м, подлежит легкой и быстрой разборке или не содержит твердого фундамента.
Согласование решения об оставлении капитальной пристройки принимается исключительно собственниками всех квартир МКД на общем собрании путем голосования жильцов. Если обстоятельства не позволяют добиться общей встречи жителей дома, в качестве альтернативного варианта предлагается сбор письменных подписей.
Штраф за незаконные пристройки в 2020 году
Если Вы возвели пристройку самовольно без согласования с администрацией и без оповещения Росреестра об изменениях параметров дома, то данный факт будет считаться нарушением.
Подобное несоблюдение градостроительного и административного законодательства влечёт за собой определенные последствия.
Граждане, осуществившие незаконную пристройку к частному дому, несут административную ответственность. Владельцы недвижимости за так называемое самовольное строительство или реконструкцию, несут ответственность согласно ст.9.5 КоАП РФ, а также п.2.ст.222 ГК РФ, где установлено, что нарушение должно быть устранено путем сноса самовольной пристройки или возвращения объекта недвижимости к первоначальному состоянию. Виновные лица будут обязаны произвести эти работы за свой счёт.
Также в соответствии с Кодексом об административных правонарушений п.1. ст.9.5 КоАП РФ реконструкция жилого дома без получения разрешения органов власти влечет наложение штрафа в размере от 2 000 до 5 000 рублей.
Документы для разрешения строительства
Для получения разрешения на строительство пристройки к дому потребуется предъявить следующие документы:
- паспорт и идентификационный налоговый номер заявителя;
- документация, подтверждающая право собственности заявителя на дом и земельный участок;
- письменное согласие других собственников дома (если таковые имеются);
- кадастровый паспорт;
- разрешение пожарной службы, коммунальщиков и архитектурного бюро;
- технический план дома;
- готовый проект реконструкции основного здания;
- квитанция об оплате госпошлины;
- согласие соседей на строительство (при необходимости).
Оформление пристройки к нежилому зданию
С целью рациональной эксплуатации нежилых помещений, новые владельцы зачастую после их покупки сразу же проводят перепланировку, переустройство или реконструкцию. В законодательстве нет документов, разграничивающих эти три понятия, поэтому при оформлении пристройки к нежилому зданию руководствуются нормами Жилищного кодекса.
Важно! Перепланировка помещения не требует получения специальной разрешительной документации, а вот реконструкция и переустройство – это работы, на проведение которых потребуются разрешения контролирующих органов.
Узаконивание перепланировки предполагает обращение в БТИ. В данном случае специалист Бюро выезжает на объект, проводит экспертизу и выдает новый техпаспорт. Документы направляются в Росеестр, где оформляют свидетельство права собственности.
Узаконивание пристройки к многоквартирному дому
Порядок оформления капитальной пристройки к многоквартирному дому имеет некоторые отличия от описанного выше способа узаконивания реконструкции частного домостроения:
- для многоквартирного дома требуется получить письменное разрешение всех жильцов;
- необходимо иметь акты коммунальных служб о наличии расположенных вблизи дома коммуникаций;
- более серьезные требования предъявляются к проекту постройки.
Наиболее частыми причинами отказа в согласовании пристройки являются:
- несоответствие конструкции пристройки проекту;
- несоблюдение технических требований: нарушение несущих конструкций дома, близость общедомовых коммуникаций;
- применение не соответствующих нормам стройматериалов;
- нанесение ущерба интересам окружающих;
- здание относится к архитектурным памятникам;
- другие причины.
Отказ органов местного самоуправления от согласия на возведение пристройки может быть обжалован в суде.
Узаконивание пристройки через суд
Если по какой-либо причине на капитальную пристройку не были оформлены документы до начала строительства, то единственным способом легализовать ее после постройки будет соответствующее решение суда.
Владельцу не остается другого выхода, кроме как зарегистрировать самострой в судебном порядке, выступая в качестве истца. К исковому заявлению прикладывается такой же пакет документов, как и на узаконивание пристройки, иногда он дополняется фотографиями объекта, земельного участка.
В результате, в случае принятия судом положительного решения о признании пристройки законной, можно будет на основании этого решения зарегистрировать ее в Росреестре.
Однако суд примет решение в пользу истца лишь в том случае, если удостоверится, что им предоставлены все полагающиеся согласования, разрешения и другие документы. Если судом, по каким либо причинам, не будет вынесено решение в пользу истца, то в соответствии с законодательными актами РФ пристройка должна подлежать сносу за счет застройщика.
Благодаря рекомендациям специалистов вы с первого раза сможете оформить необходимые документы.
Используйте следующие советы:
- Пристройку следует оформить в качестве нежилой собственности.
- Прежде чем приступить к оформлению документов соберите технические документы. Конструкция не должна нарушать целостность имеющихся коммуникаций.
- Дом должен располагаться на участке, который находится вашей собственностью или является долевой собственностью всех владельцев квартир. Если пристройка будет находиться над чужим участком, вы не получите разрешение.
- Пристройку можно оформить как часть жилого помещения, но лучше оформить ее в качестве отдельной собственности.
Таким образом, у вас есть возможность достроить балкон или веранду к своей квартире. Важно, чтобы все документы были оформлены правильно и своевременно.