Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи построенного дома в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Получение жилья по наследству
При получении жилья, доставшегося по наследству, никакие подоходные налоги взиманию не подлежат, за исключением ситуации, когда наследуемое имущество продаётся ранее 3-х лет с момента его получения. Только в этом случае наследники должны уплатить НДФЛ в размере 13% со стоимости проданного жилья.
В случае продажи жилья, перешедшего по наследству, наследник обязан задекларировать доход и уплатить налог в установленные НК РФ сроки. Рассмотрим на примере, какая сумма НДФЛ должна быть уплачена в бюджет при продаже указанного имущества.
Пример
Суворов В.Н. в 2016 году получил по наследству от своей матери коттедж с земельным участком. Спустя полгода он решил его продать. Так как с момента открытия наследства не прошло трёх лет, Суворов должен будет уплатить налог с дохода, полученного от продажи, в срок до 30.04.2017 сдать декларацию и до 15.07.2017г. уплатить НДФЛ в бюджет.
Налог с продажи земельного участка
Одно из них – это передача земли и недвижимости от близкого родственника по договору дарения. Получается, что человек вроде бы и получает прибыль в виде имущества, но налогом она не облагается. Также подоходный взнос в этом случае не будет платиться, если в собственности земля находится более трёх лет. Такие правила прописаны в Налоговом кодексе Российской Федерации.
То есть достаточно владеть земельным участком более 36 месяцев, чтобы быть полностью освобождённым от подоходного налога при его продаже. Эту схему используют многие граждане. Вполне очевидный вариант, ведь участки нынче дорогие.
А взимаемые проценты могут серьёзно ударить по карману.
Сегодня нас с вами будет интересовать налог с продажи земельного участка. Для многих эта тема становится действительно важной. Ведь всегда при получении того или иного дохода граждане должны производить определённые выплаты (проценты) в казну государства.
За редким лишь исключением. Если этого не сделать, то можно нарваться на множество проблем. Сделки с недвижимостью – это процесс, который, в принципе, взносами облагается. Например, купля-продажа земельного участка.
Налоги в этом случае могут уплачиваться или нет. Так какие случаи возможны?
С какой суммы платится налог с продажи земельного участка для физлиц
- Продавец знает кадастровую стоимость проданного объекта.
- За базу берётся доход от продажи.
- Умножаем кадастровую стоимость на 0,7.
- Сравниваем полученное значение с базой-доходом.
- В качестве исходной суммы для расчёта налога берётся 70% от кадастровой стоимости и только если доход оказывается меньше.
- Из полученной суммы вычитаются 10000 рублей, если продавец получает социальные льготы.
- Дальше можно выбрать одно из двух – налоговый вычет или вычет суммы, потраченной на покупку участка, обычно, конечно, выбирают, что больше.
- Налоговый вычет составляет 1 миллион рублей, если участок был в собственности не более 5 лет.
Имущественный налоговый вычет при продаже дома
Для уменьшения размера налоговой базы при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока владения, физическое лицо может воспользоваться вычетом в одном из следующих форматов:
1. Применение фиксированной суммы вычета в размере 1 млн. руб. в год. Один человек в течение года может воспользоваться данной льготой по нескольким сделкам купли-продажи в пределах лимита по сумме, при этом неизрасходованный остаток вычета на следующий год не переходит и не передается третьим лицам. По такому же правилу применяется и налоговый вычет при продаже садового дома, дачи, земельного участка и долей в них.
2. Уменьшение дохода от продажи на понесенные налогоплательщиком расходы на приобретение проданного объекта жилой недвижимости. Расходы должны иметь документальное подтверждение, ограничений по сумме нет. Если расходы превышают доход от продажи или равны ему, налоговая база будет нулевой и налог платить не придется.
Налог с продажи дома — последние изменения в законодательстве 2022 года
По законодательству собственник участка, который владеет им менее 3 лет, для снижения налоговых выплат может воспользоваться вычетом. Он составляет 1 миллион рублей. Если вернуться к рассмотренному примеру, то 13 процентов придется уплатить уже не с 5 миллионов, а с 4. Поэтому и размер выплаты будет значительно уменьшен.
- Налог с продажи дачи теперь рассчитывается по-новому. Отдельно считают налог с продажи участка и самого строения. Суммировать эти налоги нельзя, они уплачиваются отдельно.
- По последним изменениям срок, по прошествии которого налог не уплачивается, увеличен с 3 до 5 лет. Т.е. минимальный порог увеличили. Но есть здесь и одна особенность – изменения касаются участков, зарегистрированных с 2022. Если гражданин успел оформить права на дом до 2022, то минимальный порог останется прежним – 3 года.
Налог с продажи дома с земельным участком
Также законодатель допускает при использовании первого и второго вида вычетов в качестве дополнительного использовать суммы, потраченные на ремонт недвижимости. В связи с этим при организации ремонта необходимо сохранять все коммерческие документы, подтверждающие факт покупки строительных материалов или выполнения услуг по его ремонту.
- 250 тысяч , если применяется единый вычет;
- ¼ от стоимости доли при ее покупке, если применяется вычет «доходы минус расходы».
- Если каждый из владельцев продает имущество в пользу разных лиц, тогда сумма вычета применяется к каждому из них в полном объеме.
В соответствии с гражданским законодательством недвижимые объекты – те, которые переместить, не нанеся при этом значительный урон, не представляется возможным, (п. 1 ст. 130ГК РФ). Исходя из данного суждения, дома и земельные участки являются недвижимостью.
С начала 2016 года вступили в законную силу положения, которыми внесены изменения в налоговое законодательство РФ в части налогообложения при отчуждении имущества. Тогда же уточнены нормы, в соответствии с которыми лица могут быть освобождены от бремени уплаты налога либо могут воспользоваться льготными привилегиями.
Установлено, что доходы, получаемые в ходе реализации имущества, подлежат декларированию и налогообложению, за некоторым исключением (пп.2 п.1 ст. 228 НК РФ). Законодатель прописал сроки владения имуществом, по истечении которых гражданин освобождается от уплаты НДФЛ с продажи объекта.
Нововведения действуют в отношении зарегистрированных прав, возникших после 01.01.2016 г. До этой даты правоотношения регулировались прежними нормами налогового законодательства.
Доход с продажи объектов недвижимости не облагается налогом, если имущество находилось в собственности либо три года, либо пять лет.
Сроки разнятся по причине того, что законодатель разделил собственников на категории в зависимости от того, на каких основаниях приобретен объект недвижимости, а также исходя из даты начала владения.
В некоторых случаях, установленных законом, новоиспеченному владельцу необходимо уплатить налог и иные платежи (например, при дарении, наследовании).
Договор дарения дома и земельного участка между родственниками.
Уменьшение НДФЛ происходит либо за счет предоставления законного имущественного вычета, либо за счет того, что гражданин подтверждает свои расходы на приобретение дома. У гражданина есть выбор при применении способа уменьшения налогооблагаемой базы.
Складывать два метода воедино не допустимо.
Если имеется документальное подтверждение понесенных расходов на приобретение либо строение дома, то целесообразно воспользоваться именно этим способом для уменьшения суммы налога. В противном случае можно надеяться только на послабление, предусмотренное законодателем.
Имущественный вычет
Имущественный налоговый вычет при продаже недвижимого имущества стандартно равен одному миллиону рублей. Таким образом, при расчете налога необходимо из цены сделки вычесть 1 млн. руб. и только потом рассчитать 13% или 30% от оставшейся суммы в зависимости от того, гражданин какой страны совершил отчуждение.
Пример: сделка совершена на 3,4 млн. руб. Если бы вычет не предоставлялся, то сумма налога для резидента была бы 442 000 руб., тогда как с учетом вычета НДФЛ равен 312 000 руб.
На заметку! Чем ниже изначальная цена, за которую продан объект, тем ощутимее снижение налога, который необходимо перечислить в бюджет.
Если дом продан за 1 млн. руб. или меньше, то налога к уплате не будет, поскольку доход от реализации перекроется предоставляемым вычетом.
Какие существуют факторы предоставления налогового вычета с продажи?
- продавец имеет право на бессрочное пользование вычетом, но с лимитом до одного раза в год. Покупатель пользуется налоговым имущественным вычетом единожды,
- при продаже дома, который был в долевой собственности, 1 млн. руб. пропорционально делится на каждого продавца при условии, что договор один на всех. Если дольщики продают свою долю по отдельному ДКП, то 1 млн. руб. применяется в полном объеме к каждому продавцу.
Расходы на строительство
Нередко продаваемый дом – результат собственных трудовых и материальных затрат на его возведение. После реализации продавец имеет право воспользоваться вычетом в сумме понесенных расходов на строительство.
К ним относятся:
- проектирование жилого помещения,
- калькуляция сметы,
- строительные и отделочные материалы,
- обустройство бытовых коммуникаций,
- оплата строителям и отделочникам,
- иное.
Чтобы инспектор налогового органа смог применить эти затраты в качестве вычета, обязательно должны быть представлены подтверждающие документы: платежные, договор на оказание услуг, квитанции и пр. Лучшим вариантом станет хранить эту документацию пожизненно, даже если дом построен для себя и не будет продаваться. Ведь никто не знает наверняка, как сложится судьба имущества в дальнейшем.
Пример расчета: затраты на возведение дома составили 1 930 000 руб. Продажа осуществлена по цене 2 375 000 руб. Налог, подлежащий уплате при применении налогового имущественного вычета: (2 375 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 13%, итого 178 750 руб. Налог, рассчитанный, исходя из применения вычета на постройку дома: (2 375 000 руб. – 1 930 000 руб.) х 13%, итого 57 850 руб.
Запомните! Таким образом, если затраты на возведение дома составляют более 1 млн. руб., то лучше использовать их в качестве вычета при расчете НДФЛ, подлежащего уплате в бюджет.
Ответственность при неуплате
Представление налоговой декларации и уплата налога производится в следующем году после года, за который возникла обязанность отчитаться перед государством. Сроки представления декларации – до 30 апреля, уплата налога должна быть произведена в срок до 15 июля.
Имейте в виду! Несвоевременная подача налоговой декларации и неуплата налога – два вида налоговых правонарушений (статьи 119, 122 НК РФ).
Штрафные санкции накладываются на гражданина в случае обнаружение ФНС России нарушения права. Если лицо самостоятельно уплатило налоги, то штраф не может быть применен.
Умысел нарушения, описанного в статье 122 НК РФ, карается штрафом в размере 40% от неуплаченного налога. Бремя доказывания лежит на налоговом органе.
Помимо штрафных санкций, за несвоевременную уплату налога за каждый день просрочки платежа исчисляется пеня. То есть с 16 июля плюсом к неуплаченному налогу ежедневно прибавляется сумма в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Если неуплаченный налог достигает более 600 тыс. руб., то налогоплательщик может быть привлечен по уголовному законодательству (ст.198 УК РФ).
Однако если налоговая декларация представлена, а исчисленная сумма налога не уплачена, то к правонарушителю будут применены только санкции в виде пеней.
Важно отметить, что декларация по форме 3-НДФЛ предоставляется даже в случаях, когда сумма налога равна нулю. Если декларация не будет подана вовремя, то ответственность наступит по статье 119 НК РФ (штраф 1000 руб., если декларация «нулевая»).
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Налоговую декларацию имеют право не предоставлять только те граждане, у кого объекты имущества находились в собственности более трех или пяти лет. Однако нередко территориальный орган ФНС России по ошибке направляет уведомление с требованием о направлении отчетности. В этом случае лучшим вариантом станет явиться в государственный орган со всеми имеющимися документами, чтобы инспектор сделал отметку в базе данных.
Граждане идут на любые ухищрения, лишь бы не платить налоги. Но рано или поздно налоговый инспектор обнаружит неуплату и отсутствие отчетности, поэтому не стоит искусственно занижать налоговую базу и прибегать к иным неправомерным методам уклонения от перечисления НДФЛ.
Лучше сразу уплатить причитающиеся суммы в бюджет, чтобы потом не тратить еще большие деньги на штрафы, пени, а также избежать ответственности по налоговому и уголовному законодательству.
Новые правила с 1 января 2020 года
С 01.01.2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 01.01.2016, снизился до 3 лет.
Есть важное условие: это должно бы ваше единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности не должно быть еще одной квартиры. В противном случае минимальный срок продаваемой квартиры составляет 5 лет.
!!!Но:
Если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой составляет 3 года.
Пример:
В марте 2018 года вы купили первую квартиру. В мае 2021 года покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без налога, сделать это нужно мае, июне или июле 2021 года. То есть в течение 90 дней с момента покупки второй квартиры.
В этом случае минимальный срок владения первой квартирой будет составлять 3 года, несмотря на то, что на момент продажи это было не единственное ваше жилье.
Как не платить налог с продажи дома
Легальных способов, как продать дом без налогов, с 2020 года станет больше. Покамест можно рассчитывать на:
- установленный льготный период владения (трёх- либо пятилетний), освобождающий от подоходных выплат с проданной недвижимости;
- снижение базы налогообложения вплоть до нулевого уровня, основывающееся на нормативных актах региональных органов власти;
- продажу недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, по отдельным договорам купли-продажи при условии, что указанная цена доли не превысит миллиона рублей. С такой доли подоходный взиматься не должен.
С 2020 года избежать выплат государству при продаже недвижимости станет возможно, не имея другого помещения, пригодного для проживания. Это не означает, что нужно вовсе оставаться без крыши над головой. Просто покупку нового жилья взамен проданного нужно совершить в 90-дневный период, предшествующий госрегистрации перешедшего права собственности.
Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении
- В 2021 году минимальный срок владения, освобождающий от налога, увеличен до 5 лет.
- Есть исключения из нового правила, но в основном несоблюдение срока означает необходимость уплаты налога в 13%.
- Сумму налога можно уменьшить имущественным или расходным вычетом, социальными льготами (если они положены гражданину).
- В большинстве случаев обязательна подача налоговой декларации, даже если платить ничего не нужно.
С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.
Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.
Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:
1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.
2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.
3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.
Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.
На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.
Успокоим сразу — государство позаботилось о гражданах РФ и освободило от обложения повышенным налогом ряд нерегулярных доходов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):
- От продажи имущества или долей в нем (кроме ценных бумаг);
- От получения имущества в дар (кроме ценных бумаг);
- Страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению.
Отсюда следует, что если в 2021 году вы решите продать квартиру, комнату, долю в доме, машину и пр., налог нужно будет платить по стандартной ставке 13 %. Это касается даже тех случаев, когда сумма дохода от продажи превышает 5 млн рублей.
Минфин посчитал, что установление повышенной ставки для таких разовых доходов противоречит принципу социальной справедливости, так как заставляет платить высокие налоги людей с невысоким уровнем доходов.
Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории России больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.
Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:
- Сумма полученных от продажи доходов;
- 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.
Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.
Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 млн рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3,7 млн рублей. Налоговой базой будет 70 % от кадастровой стоимости — 2,59 млн рублей, так как эта сумма больше 2,5 млн рублей.
Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год. При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база. Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.