Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупатели новостроек не смогут взыскать штрафы с застройщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие специалисты ждали позиции Верховного Суда РФ, но вышестоящая судебная инстанция так и не вынесла значимых решений по проблеме. Можно отметить лишь дело № АКПИ20-229, в котором истец оспаривал конституционность 7 абзаца Постановления. Речь идет про отсрочку уплаты штрафных санкций, которые уже были получены контрагентом до дня вступления Постановления в силу (то есть, до 03.04.2020). Коллегия ВС РФ отказала в удовлетворении этого требований и признала абзац не противоречащим законодательству.
Судебная практика по вопросу
В целом судебная практика еще не сформировалась окончательно, но можно отметить одну интересную особенность – пункты Постановления применяются не всегда. Особенно это касается уже вынесенных решений, которые находятся на стадии исполнительного производства – суды в таких случаях не предоставляют отсрочки, мотивируя это обязательностью исполнения.
Более того, есть примеры решений, когда суды первой инстанции взыскивали неустойки за весь период просрочки, то есть и за период с 03.04.2020. Таким решение даже не были пересмотрены в судах апелляционной инстанции, т.е. застройщики с ними соглашались, а банки производили выплаты по факту получения исполнительных листов от дольщиков.
На какой период застройщиков освободили от неустойки
На строительном рынке до 2019 года действовало правило: если застройщик не сдал вовремя объект, ему придётся отвечать неустойками и штрафами за это перед дольщиками и властями. Но началась пандемия коронавируса, и прежние принципы привели бы строителей к банкротству. На время всеобщего локдауна строительные объекты заморозили, а власти подписали постановление, которое снимает обязанность платить неустойку, если ЖК сдан не вовремя. Такие правила действовали до 1 января 2021 года. Опираясь на этот опыт, весной, из-за потенциальных сбоев поставок стройматериалов из-за нового кризиса, власти ввели аналогичное постановление. Оно действует с 29 марта до 31 декабря 2022 года.
На что мог рассчитывать дольщик после просрочки сдачи жилья раньше:
- дольщик мог взыскать неустойку с застройщика за просрочку даты сдачи ключей от квартиры;
- также застройщик был обязан возместить финансовые затраты, которые возникли из-за просрочки;
- можно было попробовать отсудить и компенсацию морального ущерба за просрочку, а также сами расходы на судебные тяжбы и оплату услуг адвоката;
- при расторжении договора из-за задержки сдачи жилья застройщик был обязан вернуть первоначальную сумму с процентами.
Что изменил мораторий:
- дольщик не может взыскать неустойку с застройщика в период действия постановления;
- не начисляются проценты по возврату денег по ДДУ в случае расторжения договора;
- по предъявленным финансовым требованиям застройщику также даётся отсрочка до 31 декабря 2022 года.
Каковы шансы на победу
После снятия моратория судебных решений ещё не было: суд в среднем рассматривает дело в течение двух месяцев. Поэтому пока не понятно, будут ли суды принимать во внимание сложности застройщиков, связанные с коронавирусом, сказал «Секрету» директор по правовым вопросам DestraLegal Борис Фельдман. До пандемии суды первой и апелляционной инстанций часто снижали размер неустойки по просьбе застройщика, отметил он.
«Основные мотивы такого решения, если сказать коротко: слишком много денег получит дольщик, если мы взыщем в его пользу всю неустойку, — уточнил Фельдман. — Верховный суд не раз указывал, что суды должны чётко расписывать, почему неустойку они решили снизить. Но на практике суды ограничиваются общими фразами, не позволяющими понять истинных мотивов такого решения в каждом конкретном деле. Причём суд может снизить неустойку как на 10%, так и на 50%, обосновав это одинаково».
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Последний этап взыскания неустойки с застройщика
Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа. Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика. Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.
Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.
Практика показывает, что получить компенсацию с застройщика за нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию и несоблюдение других условий договора долевого участия не просто, но можно. На сумму выплаты и результат судебного процесса сильно влияет юридическая грамотность истца, опыт и квалификация его представителя, честность строительной компании.
Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд. Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.
Мы купили квартиру в новостройке. По ДДУ дом должны были ввести в эксплуатацию в декабре 2019 года, а передать ключи — в первые четыре месяца 2020 года. После того как истек этот срок — с 1 мая 2020 года, — мы могли требовать с застройщика неустойку.
Однако в апреле 2020 года правительство издало постановление № 423, по которому мы не можем взыскать неустойку, если застройщик задерживает сроки сдачи, с апреля 2020 по январь 2021 года.
Но застройщик же должен был передать ключи раньше того срока, на который ввели мораторий. Можем ли мы взыскать неустойку за январь, февраль и март 2020 года?
Наталья, увы, взыскать неустойку за эти месяцы не получится. Просрочка застройщика наступает, когда он нарушает срок передачи ключей, — в вашем случае она началась бы как раз с 1 мая 2020 года. До этого никакого нарушения нет, а значит, нет и ответственности.
Поскольку с апреля 2020 года на неустойку застройщиков действовал мораторий, взыскать ее получится только после даты, когда этот мораторий закончился, то есть с 2 января 2021 года. Если, конечно, застройщик не передал вам ключи раньше.
Расскажу, что это за мораторий, сколько дольщики потеряли из-за него и можно ли что-то с этим сделать.
Пример 3: дольщик расторг ДДУ и забрал свои деньги
Настя неплохо зарабатывала в турагентстве и решила взять студию в ипотеку. Чтобы сэкономить, она купила квартиру на стадии фундамента за 2 млн рублей. Договор подписала 1 октября 2018 года, а ключи должна была получить до 1 декабря 2020 года. Ее дохода хватало, чтобы выплачивать кредит и продолжать снимать квартиру.
Сначала все шло хорошо, но из-за ковидных ограничений доходы Насти упали. К тому же застройщик не спешил строить дом, и к декабрю 2020 года о ключах даже речи не было: застройщик только заканчивал коробку дома, а строителей на объекте было очень мало.
Настя решила отказаться от ДДУ в одностороннем порядке и избавиться от обременительной ипотеки. Такое право у нее возникло после двух месяцев просрочки — с 1 февраля 2021 года. В таком случае застройщик должен вернуть Насте цену квартиры и уплатить проценты за все время, что пользовался ее деньгами, то есть с момента, когда их получил.
Застройщик пользовался деньгами 28 месяцев. Но часть срока попала под мораторий, поэтому застройщик не должен Насте за эти месяцы. Она 10 дней готовила документы и отказалась от договора 10 февраля 2021 года:
2 000 000 Р × 274 дня × 1/150 × 4,25% = 155 267 Р
В итоге она не досчиталась именно этой суммы как процентов за пользование ее деньгами.
Настя отказалась от договора без суда из-за накопившейся просрочки, но в некоторых случаях дольщик вправе расторгнуть договор только через суд. Например, если строительство приостановлено и уже очевидно, что в предусмотренный договором срок дольщик квартиру не получит.
Суд да дело: как застройщику отсрочить неустойку?
09.07.2020
В числе одной из первых мер поддержки строительной отрасли Правительством России было принято решение не начислять с 3 апреля и до конца 2020 года неустойки за неисполнение застройщиками своих обязательств по договорам долевого участия (далее — ДДУ). Также до 1 января 2021 г девелоперам была предоставлена отсрочка в отношении уплаты неустоек по ДДУ, требования о взыскании которых были предъявлены к исполнению до 3 апреля 2020г.
- С периодом «неначисления» все понятно, а вот реализация меры поддержки в виде отсрочки, как уже показала практика первых трех месяцев, требует и времени, и значительных усилий юридических подразделений строительных компаний.
- Формулировка постановления Правительства об отсрочке по идее позволяет получить ее по двум категориям дел:
- — по искам участников долевого строительства о взыскании неустоек за период до 3 апреля 2020 г, находящимся на момент заявления ходатайства об отсрочке на рассмотрении суда (по которым решение суда ещё не вынесено),
— по исполнительным производствам о взыскании неустоек за период до 3 апреля 2020 г. (по вступившим в законную силу судебным решениям).
Если решение по иску дольщика ещё не принято, то для получения отсрочки в судебном заседании необходимо заявить ходатайство об отсрочке исполнения решения суда до 01.01.2021 г. Отсрочка будет отражена в окончательном решении суда по делу.
В случае же, когда дело о взыскании неустойки находится на стадии исполнительного производства, необходимо заявить отдельное ходатайство об отсрочке исполнения решения в суд.
Закон предоставляет девелоперу возможность выбора судебной инстанции – ходатайство может быть подано либо в суд, рассматривавший дело в первой инстанции и выдавший исполнительный документ, либо в суд по месту исполнения исполнительного документа.
При этом необходимо соблюсти подведомственность: за отсрочкой по решениям мировых судов обратиться в тот же судебный участок или к мировым судьям по месту исполнения соответствующего исполнительного документа. Для отсрочки решений районных судов — в районные суды, по арбитражным делам — в арбитражные суды.
Таким образом, даже если обращаться за отсрочкой в суд по месту исполнения исполнительного документа, то судов, рассматривающих дело, при наличии просрочки сроков ввода у застройщика по какой-либо из позиций жилых домов, будет минимум 3.
Если же подавать ходатайства в суды, принявшие решения – то их будет огромное количество, поскольку, как правило, участники долевого строительства предпочитают, пользуясь законом о защите прав потребителей, подавать иски по месту своего нахождения.
В этом плане, застройщикам было бы гораздо проще получать отсрочку по решениям судов, находящимся на стадии исполнительного производства, через службу судебных приставов, обладающей всей информация по решениям судов по искам дольщиков.
Однако решить данный вопрос через приставов не представляется возможным, поскольку действующим законодательством судебным приставам таких полномочий не предоставлено.
По собственной инициативе или по заявлению взыскателя они могут отложить исполнительные действия лишь на срок, не превышающий 10 дней.
На более длительный срок отложить исполнительные действия приставы обязаны только на основании судебного акта, а также в иных случаях, предусмотренных федеральным законом об исполнительном производстве.
Вот и приходится застройщикам в целях получения отсрочки по исполнительным производствам обращаться в суд, чтобы получить определение суда, на основании которого уже судебный пристав будет обязан отложить исполнительные действия.
Здесь, кстати, интересный момент. Формулировка статьи 38 закона «Об исполнительном производстве» позволяет судебным приставам откладывать исполнительные действия «в иных случаях, предусмотренных настоящим федеральным законом».
Небольшая расширительная корректировка данного пункта на «в иных случаях, предусмотренных федеральными законами» позволила бы застройщикам получать отсрочку без обращения в суд.
Тем более, что получение отсрочки через суд, как указано в нижеприведенной таблице, процедура далеко не быстрая.
| № п/п | Критерии сравнения | Арбитражные суды | Суды общей юрисдикции (мировые судьи, районные суды) |
| 1 | сроки рассмотрения | месяц со дня поступления заявления в суд |
|
| 2 | необходимость участия сторон | суд извещает взыскателя, должника и судебного пристава — исполнителя. неявка указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения заявления. | без проведения судебного заседания и без извещения лиц, участвующих в деле. в случае необходимости суд может вызвать лиц, участвующих в деле, в судебное заседание, известив их о времени и месте его проведения. |
| 3 | направление копий определения сторонам | копии определения направляются взыскателю, должнику и судебному приставу — исполнителю. |
|
| 4 | срок для обжалования определения | месяц со дня вынесения определения |
|
| 5 | срок рассмотрения жалобы апелляционной инстанцией | месяц | 2 месяца |
| 6 | иные особенности | в случае предоставления должнику отсрочки, арбитражный суд вправе по заявлению взыскателя принять обеспечительные меры. (п.3 ст. 324 АПК РФ) |
Из вышеуказанной таблицы мы видим, что в лучшем случае (без обжалования) получить решение об отсрочке в арбитражном суде можно через 2 месяца с момента подачи заявления (1 месяц на рассмотрение + 1 месяц на вступление в силу), в судах общей юрисдикции — через 25 дней ( 10 дней на рассмотрение + 15 на вступление в силу).
При обжаловании определения суда, получение отсрочки затянется в арбитражном суде ещё на месяц, а в суде общей юрисдикции аж на целых 2 месяца.
Итого, максимальный срок получения решения по отсрочке в арбитражном суде — 3 месяца, в суде общей юрисдикции — 2 месяца 25 дней. Так что, в случае подачи жалобы скорость рассмотрения ходатайства в судах общей юрисдикции практически полностью нивелируется.
Формула расчета — как расcчитывается неустойка по ДДУ в 2022 году
Основными критериями при расчете будут стоимость объекта, срок просрочки и ставка рефинансирования на дату начала просрочки (или на дату фактической передачи квартиры)
Для физических лиц формула будет выглядеть следующим образом:
СН = СО*СП*2*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, 2 — множитель, предусмотренный частью 2 статьи 6 закона № 214-ФЗ для взыскания неустойки в двойном размере в пользу участников договора — физических лиц, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Для юридических лиц формула будет немного иной:
СН = СО*СП*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.
Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.
Стоимость наших услуги
| Устная юридическая консультация | бесплатно |
| Письменная юридическая консультация | от 1000 р. |
| Составление судебных документов: заявления, ходатайства, запросы | от 2000 р. |
| Подготовка и составление правовых документов (заявления, претензии, договора, акты, доверенности, протоколы, соглашения, расписки…) | от 3000 р. |
| Заключение, расторжение и регистрация договора долевого участия | от 25000 р. |
| Юридический анализ договора долевого участия | от 7000 р. |
Взыскание неустойки по ДДУ: помощь юристов в Санкт-Петербурге
Договор долевого участия (ДДУ), помимо прочих условий, устанавливает также и срок передачи готовой квартиры дольщику. На практике же нередко приходится сталкиваться с ситуациями, когда сдача дома задерживается на тот или иной срок. В этом случае дольщик имеет законное право требовать выплату неустойки.
Такая возможность предусмотрена положениями Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года. Однако для того, чтобы истребовать с застройщика выплату компенсации, настоятельно рекомендуется заручиться квалифицированной помощью юриста по взысканию неустойки по ДДУ.
Это позволит выстроить правильную стратегию действий и тактику взаимодействия с ответчиком, соблюсти все требования к оформлению документов и прядку подачи искового заявления в суд.
Более того, такая правовая поддержка, получить которую вы можете в «Юридическом агентстве Санкт-Петербурга», во многих случаях позволяет урегулировать проблему в досудебном порядке, что существенно сокращает расходы средств и времени.
Ответим в течение 60 секунд
Начисление пени за просрочку при приостановленном из-за пандемии договоре
По общему правилу, установленному ст. 544 Гражданского кодекса РФ, оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учёта энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчётов за потребленную энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Нормативный порядок оплаты электроэнергии гарантирующему поставщику электрической энергии установлен Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442.
Споры о порядке начисления пеней в соответствии с поправками, внесенными Законом 307-ФЗ, касаются в основном задолженностей, возникших до 01.01.2016, и сводятся к разному толкованию положения о распространении действия новых норм на ранее возникшие отношения.
Кредитор заявляет требования о расчете размера пеней по следующей схеме: пени на просроченную задолженность, возникшую до 2016 года, в период по 31.12.2015 рассчитываются исходя из 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки, а с 01.01.2016 — исходя из 1/300, 1/170 или 1/130 ставки рефинансирования в зависимости от длительности просрочки и статуса должника (УО, ТСЖ, потребители коммунальных услуг).
Должник указывает, что действие новых норм, хотя и распространяется на ранее возникшие отношения, но применяется только к обязательствам, возникшим после вступления новых норм в силу. Следовательно, пени за просроченную задолженность, возникшую до 01.01.2016 (день вступления в силу норм Закона 307-ФЗ), рассчитываются исходя из 1/300 ставки рефинансирования, независимо от даты взыскания этой задолженности, а пени за просроченную задолженность, возникшую после 01.01.2016, рассчитываются уже по новым правилам. То есть решающим фактором при определении порядка расчета пеней является дата возникновения задолженности, а не дата ее взыскания/погашения.
Необходимо заметить, что судебная практика по данному вопросу разошлась. Причем, интересно, что суды общей юрисдикции, рассматривающие дела о взыскании задолженности с потребителей коммунальных услуг в пользу УО и ТСЖ, чаще руководствуются позицией должников, а вот арбитражные суды, рассматривающие дела о взыскании задолженности с УО и ТСЖ в пользу РСО, чаще поддерживают позицию кредиторов.
Попробуем разобраться, какая же позиция является верной.
Очевидно, что новый порядок расчета пеней приводит к более высокому размеру пеней, чем при ранее существовавшем порядке — по крайней мере, указанное утверждение справедливо для случаев, если должником является УО или если длительность просрочки задолженности довольно высока. Таким образом, новые нормы явно ухудшают положения должников. Собственно, из названия Закона 307-ФЗ следует, что он направлен на укрепление платежной дисциплины, и такое укрепление достигается усилением ответственности за несвоевременную или неполную оплату.
Вместе с тем, Постановлением Конституционного суда РФ от 24.10.1996 № 17-П установлено: «По смыслу Конституции Российской Федерации общим для всех отраслей права правилом является принцип, согласно которому закон, ухудшающий положение граждан, обратной силы не имеет».
Можно, конечно, попытаться разделить должников на «граждан» и «не граждан» и исходя из буквального понимания утверждения КС РФ заявить, что придавать обратную силу нормам, ухудшающим положение «не граждан», не запрещено. При этом к «не гражданам», разумеется, можно отнести, например, УО, как это сделал Минстрой России в своем письме от 03.04.2017 № 11174-ОО/04.
Однако, необходимо обратить внимание, что часть 4.2 статьи 20 ЖК РФ расшифровывает понятие «управляющая организация», дословно указывая: «Основаниями для проведения внеплановой проверки … являются поступления … обращений и заявлений граждан …, информации …, выявление в системе информации о фактах нарушения требований к … порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом (далее — управляющая организация), в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом…». Далее в тексте Жилищного кодекса указывается термин «управляющая организация», однако, необходимо помнить, что управляющей организацией в соответствии с частью 4.2 статьи 20 ЖК РФ может являться в том числе и индивидуальный предприниматель. При этом согласно части 1 статьи 23 Гражданского кодекса РФ «1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя». То есть управляющая организация вполне может являться гражданином, а придание обратной силы нормам, ухудшающим положение такого гражданина, запрещено.
1) Авансовые платежи за электроэнергию, предусмотренные в п. 82 Основных положений N 442, не могут применяться к исполнителям коммунальной услуги, поскольку для них предусмотрены иные сроки оплаты – до 15-го числа месяца, следующего за расчётным периодом, или более поздний срок, согласованный договором или определённый судом.
Предлагаем ознакомиться: Приказ Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос» от 9 января 2020 г. № 1 «Об утверждении Перечня объектов, охраняемых организацией ведомственной охраны Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос»
2) Иные абоненты (например, собственники нежилых помещений, РСО), для которых предусмотрена авансовая схема платежей за электроэнергию в виде двух промежуточных платежей до 10-го и до 25-го числа расчётного месяца, могут её изменить в договорном порядке на более поздние сроки. Исходя из практики, подобное представляется маловероятным.
3) Электроснабжающая организация не вправе требовать предоплаты, то есть 100 % оплаты за фактически непредоставленную в пользу абонента энергию.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.