Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Требования к межеванию земельного участка в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любой объект недвижимости подлежит внесению в ЕГРНП. Недвижимость, исключая помещения в многоквартирных домах, должна при этом иметь «привязку к местности». Такой «привязкой» и является межевание земельного участка в 2022 году.
Можно ли не платить за процедуру?
В пошаговой инструкции мы уже касались вопроса о том, сколько стоит межевание земельного участка. Можно ли сделать это бесплатно?
Можно, но лишь в то время, когда муниципалитет проводит комплексные кадастровые работы. Информацию о них нужно искать на официальных сайтах местной власти.
Если такие работы ведутся или планируются – необходимо подать заявление. Его форма свободная нужно только обязательно указать ФИО, паспортные реквизиты, местоположение, кадастровый номер надела. Право бесплатно воспользоваться кадастровыми работами дает:
- «Дачная амнистия»
- Оформление участка до 1998 года (если он при этом не внесен в ЕГРН)
- Зафиксированные кадастровые ошибки, допущенные ранее
- Отсутствие постановки на учет Росреестра надела, данные о котором у данной организации имеются
Какие нужны документы?
Уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
Если таковых нет – уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка. Для этого могут потребоваться:
– ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);
– материалы лесоустройства;
– планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
– документы по территориальному планированию муниципальных образований;
– проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.
Разрешение споров при согласовании местоположения границ участка.
В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.
В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ не урегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу «кто успел, тот и съел», поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.
Прежде всего нужно провести тщательную подготовку к предстоящему судебному разбирательству, в рамках которой необходимо осуществить следующие действия:
- Затребовать сведения о земельном участке заинтересованного лица (смежного собственника) из государственного кадастра недвижимости (благо, они носят открытый характер).
В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:
- копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (межевой план);
- кадастровой выписки об объекте недвижимости;
- кадастрового паспорта объекта недвижимости;
- кадастрового плана территории;
- в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Наиболее содержательными из перечисленных документов являются межевой план и кадастровая выписка о земельном участке. На наш субъективный взгляд, лучше всего затребовать кадастровую выписку, так как она отражает необходимые сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Сведения могут запрашиваться любым заинтересованным лицом, но следует помнить, что за их предоставление взимается плата.
- Потребовать от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах принятия решения о приостановлении кадастрового учета. В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития России № 412 раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:
- в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;
- имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
- в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, раз-меры образуемых земельных участков).
При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.
Самыми существенными обстоятельствами, подтверждающими правоту кадастрового инженера, являются нарушения, допущенные при установлении местоположения границ смежного земельного участка. Поэтому нужно провести контрольный замер поворотных точек вашего и смежного земельного участков. Необходимо обратить внимание на природные или искусственного происхождения объекты, существующие на местности 15 лет и более и позволяющие определить местоположение границ земельного участка. Такими объектами могут быть забор (его остатки), столбы, пни, различные насаждения, деревья. Закон предписывает, что при отсутствии сведений о координатах границ в правоустанавливающих документах нужно определять местоположение границ только по этим объектам, а не произвольно.
Следует изучить правоустанавливающие документы на земельные участки. Ими могут быть выписки из похозяйственной книги, технические паспорта и другие документы, где были определены размеры земельных участков, которые можно сравнить с размерами, полученными при контрольном замере.
В заключении кадастрового инженера должен быть сформулирован вывод на предмет соответствия проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка требованиям законодательства РФ и возможных вариантов решения земельного спора.
- Подготовить исковое заявление об установлении местоположения границ земельного участка, в основу которого нужно положить заключение кадастрового инженера. Существует определенная сложность в формулировании исковых требований. В связи с тем что сведения о земельном участке включаются в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана (ч. 2 ст. 16 Закона № 221-ФЗ), исковые требования необходимо изложить следующим образом:
- признать местоположение смежной границы по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане и кадастровой выписке о земельном участке заинтересованного лица, кадастровой ошибкой в сведениях;
- установить смежную границу между земельными участками в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в заключении кадастрового инженера (как правило, они совпадают с поворотными точками, указанными в межевом плане вашего земельного участка);
- обязать орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ).
- Подать исковое заявление в суд. В качестве ответчика следует привлечь смежного землепользователя. Также представляется необходимым привлечение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа, осуществляющего кадастровый учет, а также кадастровых инженеров.
Почему по участку могут быть не определены границы
Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах Росреестра (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес, и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.
Эта информация может отсутствовать в Росреестре, так как она не является обязательной при постановке на кадастровый учёт земельного участка или при осуществлении сделок с ним. Государство видит этот пробел и на его устранение направлено поручение Президента Правительству РФ от 11.08.2022 года — обеспечить внесение изменений в законодательство, направленных на сокращение количества участков, границы которых не определены.
Межевание земельного участка бесплатно: Новый закон
В ФЗ РФ № 221 (гл. 4.1) идет речь о проведении комплексных кадастровых работ. Они охватывают целый кадастровый квартал и необходимы для уточнения местоположения границ, исправления реестровых ошибок, проверки актуальности сведений обо всех участках, стоящих на госучете в Росреестре. Такой вид исследований включает обязательное межевание. Выделить ли средства на комплексные кадастровые работы решают органы власти. Свое решение они обосновывают необходимостью внесения точных данных в ЕГРН.
Рядовые собственники земельных участков не могут повлиять на выбор территории, где будут проводиться комплексные кадастровые работы. Рассчитывать на бесплатное межевание могут лишь владельцы тех участков, которые находятся в границах кадастрового квартала, где будут осуществляться мероприятия.
Узнать, попадает ли ваш надел под бесплатное межевание, можно, на сайте Росреестра. Также извещение будет проводится путем публикации объявления в местных СМИ и на информационных досках. В извещении будет указан график реализации исследований. Владельцу необходимо предоставить доступ кадастровому инженеру на участок в указанный в контракте день.
Сроки межевания земельного участка по закону
Действующими законопроектами не определены конкретные сроки проведения процедуры установления границ. Но в нормативных актах установлен период реализации отдельных этапов межевания. По закону заказчик кадастровых работ обязан оповестить соседей и других заинтересованных сторон о предстоящей процедуре. Уведомление должно быть отправлено не менее чем за месяц до начала исследований. В то же время извещение сосед должен получить не позже, чем за 15 дней до начала межевых работ.
На регистрацию сведений в ЕГРН и постановку участка на кадастровый учет отводится 10 рабочих дней. Если заявление подается через МФЦ, то срок увеличивается на два-три дня.
Как показывает практика, процесс по определению границ и регистрации их в Едином реестре занимает от одного месяца до полугода. Стоимость межевания зависит от площади участка, наличия необходимых документов, срочности заказа. Цена услуги составляет от 15 тысяч рублей.
Как правильно рассчитать: используемые формулы
Величина S рассчитывается путём измерения расстояния между двумя самыми отдалёнными друг от друга поворотными точками участка, а для расчёта D измеряется расстояние от опорного пункта межевых сетей до самой близкой к данному пункту поворотной точки.
ВАЖНО! Величина погрешности при межевых работах увеличивается по мере возрастания значения отношения S/D, которое растёт по мере приближения границ участка к опорным межевым сетям.
К основным методам определения погрешностей, применяемых при межевании, относят следующие:
- метод среднеквадратичной погрешности;
- метод допустимой площади;
- диагональный метод.
Другие проблемы при межевании земельных участков
Основная проблема, возникающий при межевании земельного участка — превышение фактической площади. Федеральный Закон ФЗ № 93 от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», гласит, что размер вашего участка может быть уточнен в сторону увеличения не более чем на минимальный размер участка, установленный в соответствии с нормативными правовыми Актами органов самоуправления или субъектов Федерации и только при наличии согласия этих самых органов.
На житейском языке это означает, что если минимальный размер был 600 кв. м, то и «прирезать» вы можете не более 6-ти соток. Но это в теории, на практике же представители власти подобные акты подписывать не спешат.
Что значит “не установленная граница участка”
В большинстве случаев формулировка того, что у участка отсутствуют установленные границы на практике означает, что у данного отдела отсутствует межевой план.
Поскольку согласно регулирующему закону любой участок земли должен иметь установленные межи, проведение любых операций с землей – попытка продажи, возведение на ней объектов недвижимости будет затруднено (практически невозможно).
В подобных ситуациях потребуется выполнить следующие действия:
- Обратиться к специалистам кадастра для осуществления межевания участка;
- Взять письменное подтверждение с владельцев смежных участков об отсутствии претензий;
- Отправить документы в гос. реестр;
- Получить кадастровый паспорт.
Таким образом установление границ является обязательным моментом при выделении и пользовании земельных участков. Такое действие должно осуществляться в соответствии с нормами и регулирующими законами и при наличии неточностей в выполненных планах или несоответствии границ следует немедленно обратиться в органы кадастра для их устранения.
Стоимость межевания земельного участка в 2022 году
Важно учесть, что по закону кадастровая деятельность отнесена к ведомственной, поэтому каждая организация имеет право формировать ценовую политику самостоятельность. Стоимость межевания не регулируется государством. Исключение составляют некоторые муниципальные организации, у которых скорость оказания услуги и качество невысокие.
В среднем работы по межеванию земельного участка в СПб и Ленинградской области составляют 15 тысяч рублей. Для справки, в Московской области это 20-30 тысяч, в регионах – 7-10 тысяч рублей. Для юридических лиц стоимость в среднем увеличивается на 2.
Заранее оговаривайте условия оплаты: полная предоплата, постоплата или аванс. Сохраняйте чек и квитанцию: при возникновении споров это станет доказательством сотрудничества.
Согласно действующему кадастровому законодательству сроки межевания не закреплены в нормативных правовых актах, они определяются индивидуально при заключении договора с кадастровым инженером или специализированной организацией. В среднем продолжительность процедуры от момента начала сотрудничества до получения выписки из ЕГРН и внесения сведений в Росреестр занимает две недели.
В некоторых случаях межевание занимает больше времени. Это зависит от удаленности объекта, количества смежных ЗУ, квалификации и текущей загруженности кадастрового инженера. При обнаружении ошибок сотрудники Росреестра или Кадастровой палаты приостановят регистрацию и процесс придется начинать заново.
Сроки регистрации и постановки участка после межевания на кадастровый учет строго регламентированы ФЗ-118. Статья 16 гласит, что это:
- 5 рабочих дней для процедуры кадастрового учета.
- 10 рабочих дней для одновременно проводимых процедур учета и государственной регистрации.
- 7-12 рабочих дней, если действия выполняются через Многофункциональный центр.
Уточнение контура надела заключается в документировании отклонений полученных данных от тех, которые содержатся в составленном ранее межевом плане.
Фактически смена границ может заключаться в таких действиях:
- Изменение конфигурации контурной линии, определяющей область земли при сохранении значения первоначальной площади.В такой ситуации при внесении данных часть площади в определенном месте образованной фигуры уменьшается, в другом – увеличивается, и в общем величина остается идентичной той, что указана в кадастровом паспорте.Параллельно с этим отсутствие процедуры затрагивания значения площади может заключаться в том, что фактически площадь остается той же, а изменяться будут только данные в межевом плане, который по ряду причин содержит ошибочную информацию;
- Изменение межи с одновременным уточнением значений его площади. В такой ситуации могут исправляться имеющиеся ошибки кадастрового учета или проводиться изменения межи непосредственно на местности при одновременном добавлении бесхозной территории в качестве «прирезки» в допустимом Земельным кодексом размерах.
Как проводится межевание земельного участка? Процедура
Чтобы провести бесплатное межевание, муниципалитет направляет своего кадастрового инженера, который займется необходимыми работами. Если собственник решил обратиться в частную организацию, то обязательно подписывается договор на оказание услуг. Только после этого инженер начинает процесс установления границ.
Перед началом работ по межеванию инженер должен проверить все необходимые документы и провести беседу с соседями, чтобы выявить претензии по смежным территориям. Мероприятия по установлению границ земельных участков состоят из фактической разметки границ и установления площади земельного участка.
Когда указанные работы завершаются, создается межевой план участка. В виде схемы на нем изображается форма участка и указываются размеры сторон, а в описании — основные параметры и площадь. Кадастровый план также может содержать изображения соседних участков. С образцами межевого плана и кадастрового паспорта участка можно ознакомиться в следующем разделе статьи.