Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Помощь в приватизации комнаты в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иногда уполномоченные органы требуют нотариально удостоверенное согласие соседей.
Можно ли приватизировать комнату без согласия соседей?
Можно.Такое требование неправомерно, так как комнаты в муниципальной квартире являются имуществом правообладателей и не причисляются к объектам, находящимся в долевой собственности, как, например, доли в квартирах. Поэтому данное требование можно оспорить в суде.
Судебная практика по отказам в приватизации
Для обращения в суд необходимы серьезные основания. При рассмотрении дела судья изучает все обстоятельства спора.
М. заявила требование о передаче ей в собственность комнаты. Дом, в котором находится коммунальная квартира, принадлежал к ведомственному фонду.
После банкротства предприятия дом передали на баланс муниципального образования. Администрация города отказалась оформлять соглашение о приватизации на том основании, что с М. не заключался договор социального найма. Истица пользуется комнатой более 10 лет, своевременно оплачивает коммунальные услуги. Суд обязал чиновников выполнить приватизацию.
В другом примере в судебную инстанцию обратился один из жильцов 3-комнатной квартиры. Орган местного самоуправления отказал истцу в передаче комнаты. Помещения в квартире не выделялись, жилью не присваивали статус «коммунального». Законодательство разрешает приватизировать неделимые объекты только целиком. Согласие (отказ) остальных жильцов на приватизацию заявитель не представил. При таких обстоятельствах судья принял сторону муниципалитета.
В большинстве случаев суд удовлетворяет требования граждан. Однако каждое дело обладает индивидуальными особенностями, поэтому предсказать решение суда невозможно.
Какие документы нужны для приватизации квартиры?
Минимальный пакет необходимых документов включает:
- заявление на приватизацию квартиры (форму можно скачать на портале «Госуслуги» вашего региона или получить непосредственно при подаче документов в МФЦ);
- паспорта членов семьи и всех, кто зарегистрирован в квартире, которую вы планируете приватизировать;
- договор социального найма квартиры (если ваш экземпляр утерян, можно запросить копию в органе власти, с которым договор заключался);
- ордер на квартиру или выписка из распоряжения органа исполнительной власти (если этот документ утерян, можно получить его бесплатно в любом МФЦ);
- свидетельство о рождении ребенка и документ, подтверждающий наличие у него российского гражданства;
- выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года;
- справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД, в управляющей компании или оформить через Госуслуги);
- справка о неучастии (участии) в приватизации — выписка из ЕГРН, которую можно запросить онлайн на сайте Росреестра или получить в МФЦ;
- письменное согласие на приватизацию (или письменный отказ) от каждого члена семьи или иного лица, зарегистрированного в квартире или имеющего право пользоваться ею на условиях социального найма. Если среди них есть дети младше 14 лет, потребуется согласие (или отказ) их представителя, например, родителей или опекуна.
Возможна ли приватизация комнаты
Жильцы, проживающие в комнатах коммунальной квартиры, имеют закрепленное законом право на перевод своей комнаты как в единоличную собственность, так и в долевую. Ведь согласно Закону посвященному приватизации каждый житель нашего государства имеет на нее право.
Отличительной чертой перевода в частную собственность комнаты в коммунальной квартире является то, что вы получаете право на владение только своей жилой площади. Места общего пользования приватизируются на всех жильцов коммуналки в разных долях.
Чтобы понять насколько большая доля принадлежит лично вам, разделите площадь своей комнаты на общую площадь всех жилых помещений находящихся в коммунальном жилье. Поменять долю владения общими площадями можно с согласия всех населяющих коммуналку, предварительно потребуется составить соглашение в письменной форме. Но всегда следует помнить, что жильцы зарегистрированные в неприватизированных комнатах, тоже имеют право на свою часть хозяйственных площадей и помещений общего использования.
Кстати, до 1998 года, перевести в частное владение было возможно только всю коммуналку целиком. Это, зачастую, препятствовало многим людям, ведь всегда находились те, кто был не согласен отказаться от договора социального найма. Сейчас же спрашивать разрешения соседей не требуется.
В исключительных случаях, если соседи настаивают на непроведении вами приватизации, ведь часть от мест общего пользования все равно становится вашей, смело подавайте в суд. Любой суд окажется на вашей стороне, право каждого на приобретение недвижимости в собственность будет реализовано.
После процесса приватизации можно осуществлять со своей комнатой любые действия. К примеру ее можно продать, сдать в аренду, подарить, завещать и так далее. Но не нужно забывать, что передавая свои права на жилплощадь, вы отдаете и права на свою долю общественных помещений.
Разрешение других жильцов при сдаче в аренду своей комнаты собственнику не требуется. Но при ее продаже соседи имеют право стать первоочередными покупателями. В случае их отказа ваши квадратные метры могут быть проданы любому человеку, готовому их купить.
Расходы на приватизацию через агента или агентство
Специальные агентства в разных городах предлагают гражданам услуги оформления бесплатной приватизации жилья. Это значит, что каждый член семьи пишет доверенность и забывает о процессе, пока не получит регистрационное свидетельство на приватизированную квартиру.
«Средний ценник» на услуги агентств составляет 20-60 тысяч рублей, в зависимости от региона. В Москве и Санкт-Петербурге, разумеется, приватизация через агентство обойдется дороже, чем в Воронеже или Костроме.
Пошлины и получение платных документов, как правило, оплачиваются отдельно. Указанная сумма – лишь плата за то, что вам не придется отпрашиваться с работы или брать отгул, куда-то ехать, стоять в очередях, вступать во взаимодействие с госслужащими, вникать, каких данных вам не хватает для получения той или иной справки, и как их добыть. И еще за срочность. Приватизация через агентство обычно занимает 2-3 недели, а самостоятельная 2-3 месяца.
В принципе, поручить вместо вас оформить ваше право на приватизацию квартиры можно любому человеку, который не пугается «присутственных мест» и хорошо ориентируется в правовых вопросах. Особой компетенции выполнение этой задачи не требует. Если у вас нет подобного знакомого, начинающий юрист-практик охотно возьмется за эту простую задачу.
Юристы подробно расскажут, какие документы понадобятся для приватизации, и, возможно, один из специалистов согласится помочь вам оффлайн за разумное вознаграждение.
Цена будет значительно ниже, чем в агентстве.
Особенности и важные моменты
Основное отличие коммунальных квартир от обычных – разграничение комнат и мест общего пользования. Если в первом случае помещение полностью принадлежит жильцам, то во втором – комнаты рассматриваются отдельно, места общего пользования (санузел, кухня, коридор, кладовка и прочее) – отдельно.
Поэтому при осуществлении приватизации комнаты в коммунальной квартире необходимо учитывать некоторые особенности:
- Вместе с комнатой жильцам достается доля от общего квартирного имущества. За ним сохраняется право на пользование ванной, кухней, коридором и другими объектами. Ограничивать его в этом никто из соседей не вправе.
- Расчет доли от общей собственности осуществляется по следующей формуле: площадь комнаты делится на площадь всей квартиры.
- Распределение общей собственности может быть осуществлено собственниками лично, путем заключения соответствующего добровольного соглашения.
- Законом запрещена приватизация помещений общего пользования и их частей.
С недавнего времени приватизация стала бессрочной, поэтому прежде чем начать ее осуществление необходимо изучить все ее преимущества и недостатки. В некоторых случаях проживание в муниципальном жилье может оказаться даже выгоднее. Для наглядности основные положительные и отрицательные последствия мы собрали в таблицу.
| Минусы | Плюсы |
|---|---|
| появляются расходы на капитальный ремонт дома | появляется статус собственника жилья |
| при расселении, собственникам не предлагается альтернативное жилье, единственное на что они могут рассчитывать от государства – денежная компенсация (в большинстве случаев этой суммы не хватает на новое жилье) | процедура переоформления осуществляется бесплатно |
| ежегодно необходимо платить имущественный налог в размере 0,1% от кадастровой стоимости жилья | недвижимость можно продать, сдать в аренду, заложить в банке, обменять на другую, подарить, завещать |
| за задолженность по ЖКУ собственников не выселяют | |
| при сносе будет выплачена компенсация | |
| при осуществлении перепланировки не требуется получение разрешения в местной администрации |
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Какие документы нужно собрать
Как и в случае с обычной квартирой, приватизация комнаты в коммунальной квартире начинается со сбора документов. Жильцу потребуется представить:
- Заявление.
- Личные документы (паспорта, свидетельства о рождении) всех граждан, которые живут в комнате. Не имеет значения, были они вписаны в ордер на комнату или родились, либо вселились позднее, — главное, чтобы они были зарегистрированы там и имели право на проживание именно в этой комнате.
- Сведения о количестве лиц, проживающих в комнате. Их можно получить либо в управляющей компании, отвечающей за дом, либо в МВД (что будет гораздо труднее и дольше по времени).
- Заявление. Его форма устанавливается местной администрацией, а само заявление заверяется организацией, обеспечивающей эксплуатацию дома, в котором расположена коммуналка. Заявление подписывают все совершеннолетние жильцы комнаты, либо, что чаще бывают, каждый из них пишет от своего имени собственное заявление.
- Если кто-то из жильцов не желает участвовать в приватизации — заверенное у нотариуса заявление о том, что этот человек от приватизации отказывается. Следует помнить при этом, что отказ могут сделать только взрослые и дееспособные граждане. Отказ родителей от имени детей недопустим, а на отказ недееспособного гражданина должны дать согласие местные органы опеки.
- Ордер, по которому производилось вселение в комнату. Если оригинал не сохранился, предварительно необходимо заказать выписку из архива с данными ордера.
- Выписка из домовой книги за период с 21.07.1991 до прибытия на данное место жительства либо аналогичный документ, ее заменяющий.
- Справки о том, что комната не была приватизирована ранее, а сами граждане до этого не участвовали в приватизации. Единственная категория граждан, для которых допускается двойная приватизация, — это те, кто в детстве уже участвовал в ней и во взрослом возрасте получил еще одно жилье по договору социального найма. Однако такие случаи весьма редки.
- Договор соцнайма. Если до сих пор жильцы его не оформили, придется срочно его заключать.
Некоторые нюансы владения и распоряжения приватизированными комнатами в коммунальной квартире
В большинстве случаев жильцы коммунальных комнат решаются на процесс приватизации с целью дальнейшей продажи или дарения имущества. Так, если речь идет об отдельной приватизированной квартире, её владелец может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. А вот в случае с коммунальной комнатой дело обстоит несколько иначе. Теоретически вы можете её продать, подарить или сдать внаём, однако если после совершения сделки будут значительно ухудшены условия проживания жильцов других коммунальных комнат, договор купли‐продажи может быть признан недействительным, если кто‐то из соседей подаст иск в суд.
Сделку купли‐продажи приватизированной комнаты в коммунальной квартире можно оспорить в суде, если новые жильцы страдают заболеваниями, означенными в перечне таковых, которые не допускают их к заселению в квартиры с долевым правом владения и пользования. К примеру, если вы продали квартиру лица, страдающему открытой формой туберкулеза, ваши соседи могут подать иск о признании сделки недействительной.
И последнее. При продаже жилых помещений в коммунальной квартире первоочередное право на их приобретение имеют те, кто проживает на этой общей площади, о чем гласит статья 259 Гражданского Кодекса. Иными словами, если вы решите продать свою приватизированную комнату, то сначала обязаны проинформировать своих соседей и предложить им выкупить ваше недвижимое имущество.
Преимущества и недостатки приватизации
Проживание в приватизированной комнате подразумевает для владельца ряд определённых преимуществ. В частности:
- возможность зарегистрировать в комнате любого человека на своё усмотрение;
- выгодная продажа. Если приватизировать комнату, её стоимость существенно увеличится;
- можно получить в банке кредит под залог приватизированной недвижимости;
- приватизировать комнату, означает приобрести возможность её подарить или передать по наследству.
Имеются у этой процедуры и недостатки:
- приватизация – это шанс получить от государства бесплатное жильё, но воспользоваться им можно только единожды;
- нельзя будет увеличить площадь за счёт освободившихся комнат в коммуналке;
- если осуществляется продажа приватизированной комнаты, собственник сначала должен предложить сделку соседям.
Главное, мирно решить имущественные споры по распределению долей мест общего пользования между соседями.
В настоящее время, можно проводить приватизацию без согласия всех собственников коммунальной квартиры. Если это произошло и найдутся недовольные распределением долей, будет судебное разбирательство. Решение о местах общего пользования является главным подводным камнем приватизации коммунальных квартир.
Приватизация комнаты без согласия соседей
Бытует мнение, что любые манипуляции, которые будут совершаться с комнатой в коммунальной квартире должны согласовываться с соседями, с которыми владелец делит места общего пользования. Частично это правда. Владелец не сможет продать свою недвижимость, если он не уведомит за 30 календарных дней всех соседей. В течение месяца, со дня получения уведомления, каждый сосед должен дать письменный отказ, что не претендует на приобретение отчуждаемой комнаты.
С приватизацией все иначе:
- для регистрации прав собственности не требуется ни оповещение, ни одобрение со стороны соседей;
- приватизация — это сугубо личное дело каждого владельца, поэтому отказать в данном процессе могут только муниципальные службы.
Примечание: оповещать соседей нужно только при отчуждении комнаты, потому что по закону все владельцы коммунальной квартиры имеют преимущественное право на приобретение жилплощади. При этом нужно учитывать, что таким правом обладают лишь владельцы, указанные в регистрации прав собственности или в договоре социального найма, а не те лица, которые проживают в недвижимости на иждивении или по договору аренды.
В каком порядке приватизируют комнаты в коммунальных квартирах?
Собранный пакет документов вместе с заявлением подается в Департамент жилищной политики. В указанный при приеме документов срок Департамент выполнит все полагающиеся проверки и выдаст ответ: согласие или отказ в приватизации. Отказ может быть выдан по объективным причинам: не все документы предоставлены, в каких-то документах имеются ошибки, гражданин ранее участвовал в приватизации, комната уже приватизирована и т.д. Ели вы считаете, что отказ выдан неправомерно, по надуманным причинам, его можно оспорить в суде.
Вместе с положительным решением жилищный отдел обязан выдать договор о передаче данной комнаты в частную собственность. Договор необходимо подать в Росреестр (Регистрационную палату) вместе с заявлением о регистрации права собственности. После проверки предоставленных сведений, в ЕГРП будет внесена запись о регистрации перехода права собственности на комнату от муниципалитета к заявителю. Подать документы можно лично, а также через портал госуслуг, и в МФЦ.
В указанное при приеме документов время на руки заявителю будет выдана выписка из ЕГРП, подтверждающая приватизацию. С этого момента можно свободно распоряжаться комнатой по своему усмотрению: дарить, завещать, сдавать в аренду, продавать, менять и т.д.
Приватизация коммунальной квартиры или отдельной комнаты в таком жилье, обладает некоторыми нюансами. К ним относится:
- каждый гражданин РФ имеет право на бесплатную приватизацию, которая осуществляется только раз в его жизни;
- если требуется приватизировать какой-либо объект повторно, то процедура будет платной;
- более выгодной считается приватизация всей квартиры, чем всего одной комнаты;
- если владелец такой комнаты примет решение о ее продаже, то первоначально ему придется предложить имущество другим соседям по жилью, так как у них имеется преимущественное право покупки;
- продажа посторонним лицам допускается только при наличии официального отказа от покупки со стороны других жителей коммуналки;
- если хотя бы одна комната в такой квартире будет правильно оформлена на какого-либо гражданина, то расселение невозможно.
Многие люди, проживающие в коммуналке, надеются на расселение, поэтому довольно редко регистрируют право на комнаты.
Нередко люди, передающие в отдел приватизации необходимую документацию, все равно сталкиваются с отказом. Он может быть обусловлен разными причинами. Наиболее часто отказ связан со следующими основаниями:
- неправильно оформлено заявление или другие документы;
- не были переданы в государственную организацию все необходимые бумаги;
- жилье невозможно приватизировать, например, если коммуналка находится в аварийном доме;
- владельцем такой квартиры является не муниципалитет, а какая-либо компания;
- комната, в отношении которой выполняется процедура, не может использоваться для постоянного проживания граждан, так как находится в плохом санитарном состоянии.
Если отказ обусловлен ошибками с документацией, то их легко исправить, после чего можно повторно подавать документы для рассмотрения в центр приватизации.