Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Как оформить квартиру на ребенка
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.
Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.
Право детей на владение недвижимым имуществом
Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.
Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.
Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.
Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Оформление правоустанавливающей документации по квартире на ребенка имеет свои преимущества:
- Ребенок гарантированно становится собственником квадратных метров, что служит залогом материальной стабильности и морального спокойствия родителей.
- Законодатель не позволяет отчуждать собственность ребенка до достижения им возраста, в котором он сам может принять соответствующее решение. Следовательно, разногласия в семье или материальные трудности обойдут стороной объект недвижимости.
- Собственность детей не подлежит разделу при разводе. На квартиру не может налагаться арест или обращаться взыскание в рамках исполнения обязательств родителей.
- Квартира может служить источником пассивного дохода. До совершеннолетия ребенка ее можно сдавать в аренду.
- Такие объекты недвижимости находятся под контролем, в том числе и органов опеки и попечительства, которые не дадут разрешение на проведение сомнительных сделок с признаками мошенничества. Если незаконным способом были оформлены договора по отчуждению, они подлежат признанию недействительными и отмене.
Главный недостаток – существенные законодательные ограничения в части распоряжения таким имуществом. Фактически такие квартиры невозможно продать, поскольку представители органов опеки и попечительства являются главными противниками.
То есть до достижения ребенком совершеннолетия обязательства по коммунальным платежам и обеспечением надлежащего состояния объекта возлагаются на родителей. С 14 лет несовершеннолетний ребенок уже может осознанно ограничивать правомочия законных представителей в части объекта недвижимости. Такое решение, например, как продажа квартиры для переезда в другой город, может стать проблемой.
Сделки с участием несовершеннолетнего ребенка, а тем более легализация его статуса как собственника квартиры, сопряжены с некоторыми юридическими тонкостями и значимыми аспектами. В этом контексте целесообразно проконсультироваться с профессиональным юристом, который окажет правовую и практическую помощь, поможет не упустить главное.
Правила оформления дара
Как можно подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку? Сделать это можно без обращения к нотариусу. Документ должен оформляться по установленным правилам. До того как написать дарственную на несовершеннолетнего ребенка, следует ознакомиться с имеющимися образцами документов (имеются на нашем портале) или обратиться к специалисту онлайн.
Эксперты на сайте предоставят консультацию по вопросам оформления недвижимости на несовершеннолетнего. Имущество после подписания договора нужно переоформить в МФЦ или Регистрационной палате. Зарегистрировав документ, малолетний одаряемый становится владельцем имущества с некоторым ограничением прав до наступления 18 лет.
Как оформить недвижимость в упрощенном порядке? Обращение к нотариусу не означает сокращение сроков, но хлопоты переходят на плечи специалиста за определенную плату. Даритель может оформить квартиру на ребенка за 2–10 тысяч рублей. Стоимость зависит от места пребывания. В столице и Санкт-Петербурге специалист возьмет не менее 8–10 тысяч рублей без учета государственной пошлины.
Переписывая имущество на ребенка в нотариальной конторе, даритель должен мочь заплатить за услугу или ему придется оформлять дарение самостоятельно. Стоимость регистрации соглашения — 1400 рублей. Регистратор забирает подписанный договор и сопроводительные бумаги в обмен на расписки. В течение 10 дней изготавливается свидетельство. Если есть желание сократить усилия, можно доверить эту обязанность риелтору или нотариусу.
Возможные трудности при оформлении жилья на несовершеннолетнего
Регистрация собственности на ребенка обычно не вызывает никаких трудностей. Проблемы возникают, когда нужно распорядиться этим имуществом. Государство отстаивает права несовершеннолетних и следит, чтобы они не были нарушены. Эти обязанности оно возложило на органы опеки, поэтому любая сделка с участием ребенка требует их участия.
Представителям несовершеннолетнего нужно доказать, что они не ущемляют его права. Опека принимает во внимание множество факторов:
- Ценность собственности ребенка должна быть или такой же, или больше первоначальной.
- Площадь – сопоставима по размеру с продаваемым имуществом.
- Санитарные условия должны соответствовать нормам.
- Учитывается инфраструктура района, близость детского сада, школы, поликлиники и других социальных объектов.
- Приобретаемое жилье по всем параметром должно стать лучше старого. Зачастую несоответствие всего одному показателю может стать причиной отказа органов опеки.
Могут ли родители распоряжаться квартирой, принадлежащей ребенку
С момента перехода прав собственности на недвижимость (нотариальное оформление и регистрация Росреестром) с родителя на ребенка она становится исключительным имуществом несовершеннолетнего. Ни родители, ни иные законные представители малолетнего владельца квартиры не имеют права продать, обменять либо подарить принадлежащую ребенку недвижимость, равно как и помещать ее в залог, в безвозмездное пользование или выделять доли в ней кому-либо (Гражданский кодекс, ст.37, п.2).
Следует выделить особо, что действующее законодательство напрямую запрещает совершение любых сделок опекунов несовершеннолетних с близкими родственниками самих опекунов, за исключением дарения имущества или передачи в безвозмездное пользование в пользу опекаемых несовершеннолетних (Гражданский кодекс, ст.37, п.3). Т.е. выкупить родителями или их близкими родственниками квартиру, ранее оформленную на ребенка – невозможно.
Что такое сделка дарения и как ее корректно провести
Законом не запрещено дарение квартиры, её доли или жилого дома в пользу ребенка младше 18 лет при условии, что сделка оформлена надлежащим образом.
Согласно Семейному кодексу дарение невозможно, если:
- в тексте договора присутствует приписка, что вступить в наследство ребенок сможет только когда текущий собственник умрет. Это уже признак завещания;
- есть другие условия, например, требуется передать что-то взамен подаренного;
- когда второй супруг, являющийся собственником квартиры, не дал свое согласие на проведения сделки. В обязательном порядке требуется написать согласие в письменном виде, после чего документ заверяется у нотариуса.
Целесообразно обратиться в нотариальную контору. Специалист поможет уладить все формальности, подготовит текст дарственной, проверит ее и заверит.
Дарственная составляется в письменной форме, требуется подготовить три копии. Подпись на всех документах от имени несовершеннолетнего проставляет родитель или уполномоченный опекун. Ребенок в возрасте 14-18 лет имеет все основания сам проставлять подпись при условии, что его родители дали на это письменное согласие.
Обратите внимание, что в 2023 году визит к нотариусу и расходы на заверение дарственной – это лишнее. Если же объектом сделки выступает доля квартиры – визит к нотариусу обязателен.
Дополнительно нужны документы:
- Удостоверение личности родителей или попечителей, а также свидетельство о рождении малыша.
- Доказывающие факт наличия права владения помещением (выписка из ЕГРН). Кадастровый паспорт и технический план – документы необязательные, но юрист может запросить их для проверки.
- Согласие второй половины на дарение, если объект куплен парой в браке. Заверяется нотариально.
- Оригинал свидетельства о браке. При утере его легко восстановить в территориальном отделении ЗАГС.
Договор дарения — самый распространенный вариант передачи квартиры несовершеннолетним детям. Такой акт позволяет упростить, а точнее, и вовсе отменить наследование в случае внезапной смерти дарителя. Многие родители дарят детям имущество еще до достижения ими 18 лет, чтобы обеспечить в будущем.
Основные особенности такого способа передачи:
- дарение происходит на безвозмездной основе, то есть прежний обладатель имущества не может просить взамен деньги или материальные блага;
- дарение не должно вредить ребенку (это общее правило во всех случаях передачи имущества несовершеннолетнему);
- данный акт не облагается налогом, если передача происходит между прямыми родственниками (от отца или матери к детям).
Как происходит распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего
Совершать сделки с недвижимостью, записанной на детей, могут родители или назначенные по решению органов опеки и попечительства (или решению суда) законные представители.
При продаже квартиры или иной недвижимости, если владельцем является несовершеннолетний, обязательно предоставление другой жилплощади с характеристиками не хуже, чем реализованного имущества, что подтверждается документально.
Оформление жилья либо другой недвижимости на несовершеннолетнего осуществляется с письменного согласия родителей и при наличии положительного заключения опеки и попечительства, даже если ребенок ставит свою подпись на документах при достижении им 14-летнего возраста.
Оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка можно только при обязательном соблюдении требований ст.131 ГК РФ и ФЗ №218 о регистрации прав на недвижимость. Процедура практически не отличается от той, которая предусмотрена в отношении совершеннолетних граждан. Отличие отмечается в отношении пакета документов.
Дополнительно в органы Росреестра необходимо предоставить:
- свидетельство о рождении в оригинале и копии, гражданский паспорт для детей от 14 лет;
- заключение органа опеки и попечительства о возможности совершения сделки на таких условиях;
- нотариально заверенное согласие родителей или законных представителей о подписании договора;
- паспорта родителей или других законных представителей, решение суда о назначении опекуна или попечителя.
Можно ли оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка?
Можно ли оформить дом на несовершеннолетнего ребенка в России? Можно ли оформить дачу на несовершеннолетнего ребенка? Законы четко гласят, что любое лицо имеет право владеть недвижимостью независимо от возраста.
Исходя из этого, можно прийти к выводу, что дети пользуются правом частной собственности на недвижимость наравне со своими родителями.
Но существует определенный порядок заключения специальных сделок, по которым происходит переход права собственности на такое имущество. Сделки составляются в письменном виде (купля-продажа, дарение), и подписываются сторонами, которые обладают полной или специальной дееспособностью.
Как государство защищает детей от потери недвижимости
Закон суров, но это закон. В нем предусмотрен каждый шаг. Государство защищает детей максимальными способами. Приватизация гарантирует невозможность лишения прав собственности ребенка.
Если в квартире зарегистрированы малолетние, не достигшие совершеннолетия к моменту приватизации жилья, за ними все равно остается право на часть квадратных метров, даже, если они уже являются собственниками другой недвижимости.
Взрослые не имеют право ухудшать жилищное положение детей. Это значит, что продать квартиру из собственности ребенка можно в случае приобретения более просторного и комфортабельного жилья.
Что будут учитывать органы опеки
Их будет интересовать территориальное соответствие приобретаемого на имя ребенка недвижимого имущества местоположению существующего жилья. К примеру, намерение опекуна обменять находящуюся в центре Уфы квартиру подопечного на жилье несколько большей площади, но находящееся, допустим, в Благовещенске одобрено органами опеки не будет.
Очевидным для госслужбы опеки несоответствием интересам ребенка будет разница стоимости жилья. Если недвижимость, предлагаемая взамен существующей квартиры несовершеннолетнего собственника, окажется более дешевой, то служба опеки обязует опекунов перечислить разницу стоимости на банковский счет ребенка, иначе разрешение ими не будет предоставлено. Доступ к данному банковскому счету ребенок получит по достижении совершеннолетия.
Как оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка
- Заявление от дарителя.
- Заявление от несовершеннолетнего старше 14 лет (или от его законных представителей, если он младше указанного возраста) о согласии на принятие в дар собственности.
- 2 оригинала дарственной, заверенные нотариусом. В них должна быть указана вся информация о квартире: адрес, технические характеристики, инвентарный номер. В договоре прописывают сведения о документах, подтверждающих личность дарителя и одариваемого ребенка.
- Паспорта родителей несовершеннолетнего (его представителей).
- Нотариально заверенное согласие родителей в письменной форме.
- Свидетельство о рождении (при достижении 14 лет — паспорт).
- Разрешение остальных сособственников (при их наличии).
- Выписка из лицевого финансового счета.
- Свидетельство о собственности либо выписка из ЕГРП, подтверждающая права на объект недвижимости.
- Паспорт БТИ.
- Выписка из домовой книги.
- Справка из БТИ или другой организации – члена СРО об оценке стоимости недвижимости.
- Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.
- Квитанция об оплате пошлины (при необходимости).
Оформить дом на ребенка: плюсы, минусы и нюансы
Схема оформления договора долевого участия и в последующем прав собственности на ребенка зависит от возраста, и как следствие правоспособности гражданина. Дети в возрасте до 14 лет могут приобретать и продавать объекты недвижимости только с разрешения и с помощью официального представителя – родителей, законных опекунов, усыновителей или органов опеки. Для приобретения недвижимости присутствие ребенка в возрасте до 14 лет совершенно необязательно, в договоре прописывается, что в его интересах действуют официальные представители и за ними остается право подписи. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью только с письменного разрешения официальных представителей, которое отражается в договоре, при этом они имеют право подписи и могут самостоятельно отстаивать свои интересы. При этом в случае желания реализовать оформленное на ребенка жилье его официальные представители должны получить разрешение органов опеки. В соответствии со статьей 37 ГК РФ «опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.»
Обратите внимание => Кто имеет право на получение льгот учителям