Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок регистрации договора ипотеки в Росреестре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.
Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности
Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.
Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.
Нюансы и сложности при оформлении
Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.
Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.
Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.
Необходимые документы
Чтобы зарегистрировать ипотеку в Росреестре понадобится собрать документы по следующему списку:
- российские паспорта от всех собственников;
- заполненное заявление от лица, оформляющего ипотеку, и кредитора (оно подписывается в присутствии сотрудника из регистрирующей организации);
- ипотечное соглашение и все приложения к нему;
- договор купли-продажи;
- бумаги на покупаемую недвижимость, удостоверяющие права на нее продавца;
- кадастровый паспорт на объект;
- оценочный акт;
- выписка из домоуправления об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- закладная и приложение к ней;
- документальное одобрение из органов опеки (если одним из собственников будет несовершеннолетний гражданин);
- нотариальное согласие на реализацию жилья от супруга продавца;
- квиток о перечислении госпошлины.
Дополнительно могут потребовать еще ряд справок, что зависит от ситуации. К примеру, если покупается квартира в новострое, то застройщику необходимо предоставить:
- договор о долевом участии;
- акт ввода строения в эксплуатацию;
- технический паспорт на дом;
- акт передачи жилой площади собственнику;
- бумага, отражающая присвоение зданию индекса и адреса.
Если регистрации в Росреестре подлежит жилье, покупаемое на вторичном рынке, то обычно просят документы, относительно тех. состояния дома и проводились ли перепланировки в квартире.
Когда могут приостановить регистрацию
На практике бывают случаи, когда не удается с первого раза оформить право собственности на жилплощадь. Приостановить регистрацию квартиры могут в таких ситуациях:
- Заявитель подал неполный пакет документов;
- Информация об объекте недвижимости, указанная в документах, не соответствует действительности или является устаревшей;
- На недвижимость наложены обременения или ограничения права собственности;
- Ошибки в бланках;
- Госрегистратор не получил сведения об объекте и его владельце, которые запрашивал в других госорганизациях.
Какие документы представляются для государственной регистрации ипотеки в силу договора
Для государственной регистрации ипотеки в силу договора в регистрирующий орган представляются следующие документы (п. 1 ст. 53 закона о регистрации):
- заявления на государственную регистрацию; подаются совместно залогодателем и залогодержателем, либо залогодателем и управляющим залогом, либо нотариусом, удостоверившим договор залога;
- паспорта заявителей либо нотариально удостоверенные доверенности и паспорта представителей;
- договор залога недвижимости;
- закладная при ее наличии;
- договор, на основании которого возникло основное обязательство, обеспечиваемое ипотекой;
- договор управления залогом, если это предусмотрено договором залога недвижимости;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины.
Почему сотрудники государственного органа могут отказать
Часто бывает так, что заявитель предоставляет все бумаги, но сотрудники отказывают ему.
Это случается тогда, когда клиент:
- Приобретает объект в строящемся объекте. В этом случае перед взятием ипотеки вначале заявителю нужно пройти регистрацию ДДУ в Росреестре. После регистрации договора дду в Росреестре заемщик получает право на собственность, может переходить к оформлению договора с ипотекой. Но право на собственность он получает только после сдачи дома. Бумаги в государственный орган подают сами застройщики, но они могут специально затягивать процесс. Владелец жилья вправе сам собрать все документы, запустить процесс, узнать о сроках регистрации ипотеки в Росреестре.
- Регистрирует права на вторичное жилье. В данном случае ему нужно предоставить в государственный орган договор залога, закладную. После того, как недвижимый объект будет внесен в базу, он переходит в собственность заявителю. Но последний приобретает ограниченные права на пользование им.
Помните: подавать документы в государственный орган обязан лично владелец жилья. А если его оформляет несколько граждан, то во время процесса должны присутствовать все.
На сделке вместо владельца может присутствовать представитель. Но перед процедурой ему нужно оформить нотариальную доверенность.
Подытожим: регистрация ипотеки в Росреестре – это достаточно простая сделка.
Но чтобы она прошла еще проще и быстрее, заявителю нужно учесть следующие несложные требования:
- Внимательно прочитать бумаги. Если клиент не может сам с ними разобраться, то ему стоит связаться со специалистом. Он даст образец заявления на регистрацию ипотеки в силу закона, проверит правильность заполнения документов, ответит на вопрос о том, сколько дней длится регистрация права собственности при оформлении квартиры в ипотеку.
- Перед оформлением жилья в ипотеку стоит его проверить.
- Перед сбором документов стоит спросить регистратора о том, какие из них заявителю точно понадобятся во время регистрации, каков срок регистрации ипотеки в Росреестре. Это сэкономить время заявителя, избавит его от ошибок.
Далее — подача документов. Если банки заявляют, что для рассмотрения заявки им необходимо от 1 до 5 рабочих дней, не расслабляйтесь. Как показывает суровая практика: именно на этом этапе сроки затягиваются сильнее всего. Обычно объясняется это следующими причинами:
- Заемщик представил неполный пакет документов. Помните фразу «и прочие документы по требованию банка»? Вполне может статься, что уже после подачи заявки вам придется донести в банке свидетельство о браке, военный билет, справку из бюро кредитных историй и иже с ними.
- Документы представленные заемщиком содержат ошибки/опечатки. Собственно, если бухгалтер ошибся и в справке о доходах неправильно написал ваши инициалы, то вам всенепременно придется нести новую справку. И так — со всеми документами.
- Кредитному сотруднику не удалось связаться с заемщиком по поводу представленных документов. При этом ему не важно, видели вы пропущенный звонок из банка или нет. Неудачно позвонив два-три раза, специалист, скорее всего, оставит попытки до тех пор, пока заемщик не объявится сам.
А теперь давайте посчитаем. Предположим, что спустя 2 рабочих дня у кредитного работника наконец «дошли руки» до вашей заявки, он стал проверять документы и понял, что их не хватает или они содержат ошибки. Он решил известить заемщика о необходимости донести документ, но не дозвонился. Через положенные 5 рабочих дней заемщик замучался ждать ответа и объявился сам, но тут ему сообщили, что документов не хватило. 1-2 дня ему (заемщику) потребуется на то, чтобы собрать документы и принести их в банк.
Какие документы необходимы для регистрации ипотеки по договору
Вам потребуется тот же комплект документов, что и для госрегистрации прав на недвижимость. В данном случае в качестве документа, на основании которого будет проводиться госрегистрация, то есть правоустанавливающего документа, нужно представить договор об ипотеке ( ч. 1 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости).
В отдельных случаях потребуется представить дополнительные документы. Например, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то необходимо дополнительно представить (п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке):
- закладную и ее копию. Закладная должна соответствовать установленным требованиям;
- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Зачем нужна госрегистрация сделки при оформлении ипотечного кредита?
Регистрация ипотечного договора предусмотрена законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статья 20 закона пункт 2. Запись в реестре об обременении в пользу банка ограничивает распоряжение ипотечным жильем.
Заемщик не может без согласия кредитора продать свою квартиру или дом, передать в залог другому банку или обменять на иную недвижимость. В случае его внезапной смерти, если его жизнь не застрахована, долг перейдет наследником вместе с обременением.
Еще одна причина регистрации – дополнительная проверка правоспособности и дееспособности участников сделки. Росреестр проверяет возраст заемщика и его возможность подписывать договора, а также саму недвижимость, которая должна быть свободна от ареста, залога и не являться предметом судебных споров.
Какие документы нужны?
Для обращения в Росреестр необходимо собрать довольно большой пакет документов, подтверждающих факт сделки купли-продажи и оформление кредита. Перед подачей заявления и других бумаг придется также оплатить государственную пошлину.
От заемщика потребуется:
- копия паспорта;
- заявление от залогодержателя и залогодателя;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- договор об ипотеке и кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой;
- отчёт о независимой оценке объекта недвижимого имущества, если имеется закладная (о том, как проводится оценка рыночной стоимость объектов недвижимости, можно узнать);
- закладная и документы, названные в закладной в качестве приложения;
- разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают дети;
- нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки.
Договор ипотеки представляется не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после окончания процедуры возвращается правообладателю. Документы, которые указаны в приложении к договору также нужно предоставить в Росреестр.
Заявления от заемщика и банка представляется в одном экземпляре. При подаче документов при себе необходимо обязательно иметь копии всех перечисленных документов.
Важно! Регистрация ипотеки осуществляется одновременно с регистрацией права собственности заемщика, купившего квартиру или дом.
Как происходит процедура в Росреестре?
Зарегистрировать ипотеку в силу закона можно на основании совместного заявления залогодателя (заемщика) и залогодержателя (банка-кредитора).
Для нотариально заверенного ипотечного договора госрегистрация может осуществляться при обращении заверившего соглашение нотариуса.
Примечание! Госрегистрация ипотеки в силу закона возникает в случаях приобретения жилья в рассрочку или с использованием кредитных средств.
После проведения мониторинга всех представленных документов регистратором и проверки законности сделки (например, при наличии в составе собственников на недвижимость детей дополнительно необходимо представить письменное согласие органов опеки) информация фиксируется в реестре и сведения заверяются подписью и печатью.
Прохождение процедуры государственной регистрации – доказательство возникновения ипотеки.
Зачем и где регистрировать ипотеку?
Порядок регистрации ипотеки чётко определён федеральным законом № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года. Закон возлагает на Росреестр обязанности по фиксации обременений. В регионах эту службу представляют территориальные органы Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии. Росреестр занимается также и регистрацией договоров дарения, купли-продажи, аренды, приватизации недвижимости, участия в долевом строительстве.
Зачем регистрировать ипотечные обязательства? Ответ прост — это требование закона. Перед данной процедурой человек обычно производит оценку и страховку имущества, которые являются обязательными требованиями при выдаче кредита или займа. Государственная регистрация договора ипотеки является заключительным звеном в цепи действий по приобретению недвижимости в кредит.
Как регистрируется ипотека в Росреестре
- Проведение государственной регистрации ипотечных обязательств ранее было разрешено только по месту нахождения недвижимости, на которую оформляется обременение. Сегодня благодаря внедрению электронной базы данных подавать пакет документов можно в любой филиал Росреестра.
- Регистрация обременения объекта недвижимости подлежит оплате. В случае ипотеки в силу закона госпошлина не предусмотрена. Если процедура выполнялась без участия нотариуса, уплачивается пошлина за проведение регистрации ипотечного договора с физлицом. Если же участники сделки воспользовались услугами нотариуса, деньги переводятся на счёт нотариальной конторы.
- В качестве объектов договора ипотеки не могут выступать:
- земельные участки, у которых площадь меньше зафиксированных законодательством норм;
- земельные наделы, принадлежащие муниципальным и государственным организациям;
- объекты, установить стоимость которых невозможно.
- Регистрация закладной по ипотеке в Росреестре осуществляется одновременно с предоставлением других документов.
- Если пакет документов был подан для регистрации прав, Росреестр обязан выполнить процедуру за 7 рабочих дней со дня приёма бумаг.
- На проведение кадастрового учёта отводится 5 рабочих дней.
- Если нужно провести и регистрацию, и учёт одновременно, потребуется 10 рабочих дней.
- При подаче заявления и документов через МФЦ срок увеличивается на 2 рабочих дня.
Порядок действий следующий:
- Для начала осуществляется сбор всех необходимых документов.
- После этого нужно выбрать банк и программу ипотечного кредитования.
- Когда с кредитором и способом займа все определенно, подается заявление-анкета в филиал банка. При этом прилагается полный пакет документов.
- Кредитный комитет рассматривает заявки и исходя из полученных данных принимает решение – предоставлять ли займ.
- Если банк одобряет заявку, то заемщик может приступить к поиску квартиры, стоимость которой уже согласована с финансовым учреждением.
- После того как квартира найдена, необходимо произвести оценку стоимости. Для этого могут привлекаться сторонние организации.
- Если банк одобряет выбор, то между покупателем и продавцом заключается сделка купли-продажи.
- Далее необходимо сделать запись в ЕГРП, то есть зарегистрировать сделку. Нужно собрать дополнительные документы и предоставить их в компетентные органы.
- Страхование может осуществляться как до, так и после регистрации ипотеки.