Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить сделку купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.
Восстановление договора купли-продажи
Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.
- Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
- Копия выдается лишь для ознакомления.
Регистрация перехода права собственности
В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ №218 от 13″.07.2015, все сделки по недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.
Регистрация права собственности — это акт признания и подтверждения права конкретного лица на квартиру или иной объект недвижимого имущества.
Переход права собственности фиксируется в Едином Государственном реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН). В эту электронную базу вносится информация относительно всех существующих и прекращенных правах на конкретный объект.
Регистрация права собственности происходит исключительно после подписания договора и финансового расчета между сторонами сделки.
Для регистрации необходимо предоставить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Документы можно подать двумя способами: через Росреестр (срок рассмотрения до 7 дней) или в МФЦ (срок рассмотрения до 9 дней). Следует учесть, что сотрудники МФЦ не регистрируют переход права собственника. Данное государственное подразделение по сути выполняет роль промежуточной инстанции, которая только принимает документы от заявителя и передает их далее по межведомственному каналу связи.
Если сделка оформляется через нотариуса, то юрист может самостоятельно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Покупатель также может передать документы на регистрацию в режиме онлайн. Однако в этом случае сторонам сделки нужно будет заверить договор купли-продажи электронными подписями.
Процесс регистрации прав завершается выдачей расписки о получении документов, которую выдает сотрудник Росреестра или МФЦ. В данном документе указывается конечная дата окончания процедуры.
Шаг 3. Оформление документов
Чтобы сделка состоялась, важно побеспокоиться о документах на объект недвижимости. Любые неточности в сборе официальных бумаг могут удлинить время сделки и отпугнуть покупателей.
Все документы для продажи квартиры делятся на обязательные и дополнительные. Их может запросить регистратор сделки, попросить покупатель или потребовать банк.
Документы, без которых нельзя заключить сделку купли-продажи:
- паспорта всех собственников квартиры (для детей — свидетельства о рождении);
- договор между продавцом и покупателем;
- разрешение опекунского совета — в случае, если есть несовершеннолетние собственники квартиры;
- согласие супруга или супруги — нотариально заверенный документ нужен, если недвижимость была куплена в браке;
- доверенность — если делами продажи занимается не собственник.
Дополнительные бумаги:
- свидетельство о праве собственности, если продавец стал собственником квартиры до 2016 года;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги;
- подтверждение отсутствия долгов по оплате коммунальных счетов;
- справка о том, что перепланировка сделана на законных основаниях.
Особенности оформления сделки
Договор купли-продажи может иметь свои особенности в зависимости от выбранного варианта расчетов, получения кредита, субсидии, материнского капитала (МСК) и других факторов.
Договор может быть:
- двух и трехсторонним (например, в случае покупки квартиры в ипотеку);
- с рассрочкой оплаты;
- с переоформлением ипотечного кредита на покупателя;
- с учетом субсидии или МСК;
- с обязательством продавца не только передать квартиру, но и завершить в ней ремонт к определенной дате;
- с отсроченной передачей квартиры новому собственнику (например, не сразу после регистрации договора, а спустя какое-то время).
Как заключать договор? Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых оформляется договор купли-продажи, а также особенности оформления в этих случаях взаимоотношений между покупателем и продавцом.
Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры
В договорах купли-продажи указывается источник средств (например, ипотека), порядок расчетов (деньги передаются через ячейку, аккредитив, переводом или наличными), а также полная стоимость недвижимости.
Продиктовано это тем, что покупатель обязан платить налог на доход, если в течение пяти лет с момента покупки квартиры решит от нее избавиться. Кроме того, в случае недействительности или расторжения вернуть больше, чем указано в нем, будет непросто.
Более того, соглашаясь на занижение действительной стоимости недвижимости в договоре, покупатель занижает и налоговую базу для исчисления вычета, который может получить после приобретения квартиры, говорит Елена Гладышева.
Факт передачи денег необходимо дополнительно фиксировать в расписке, еще лучше — оплачивать через банк, советует адвокат. Если оплата безналичная, подтверждением служит платежное поручение. Если квартира продается в кредит и расчет будет производиться в рассрочку, нужно обязательно указать порядок и сроки.
Советы участникам сделки
Совет Продавцу
Здесь хочу сразу напомнить или сообщить, если кто не знает:)
Подготовка к сделке с недвижимостью должна быть достаточно быстрой. Если вы проделали успешно всю ту работу по рекламе, презентации объекта недвижимости, поторговались и пришли к устраивающей вас цене — берегите своего покупателя.
Старайтесь оформить сделку купли-продажи в кратчайшие сроки
Собственнику, который осуществляет реализацию жилья, необходимо перед подачей документов на регистрацию сделки купли-продажи в юстиции, проверить соответствие своих паспортных данных в Свидетельстве о праве собственности с реальными данными паспорта.
В случае, если нынешний собственник, менял паспорт, фамилию, прописку и т.д, то необходимо будет привести все данные в паспорте и Свидетельстве в соответствие, заплатив госпошлину в размере 200 рублей и оформив новое Свидетельство в юстиции.
Квитанция об оплате госпошлины берется та же самая, что и при оплате перехода права собственности.
Совет Покупателю
Чтобы не было недоразумений, расчет между новым собственником и продавцом квартиры, рекомендую производить в ближайшем отделении банка, посредством перевода денег с счета на счет или используя банковскую ячейку.
Я бы крайне не советовал покупателю и продавцу обменивать расписку на наличные денежные средства в самой юстиции — это чревато возможной потерей денежных средств, т.к. наше общество еще не совсем идеально в плане законопослушания, да и лишний раз будете провоцировать людей на кражу.
Не забывайте, что порядок расчета полного или частями, если это ипотека или сертификат), необходимо отразить в ДКП.
Где можно оформить, составить, где регистрируют договор
Составить договор можно одним из способов:
- самостоятельно;
- с помощью риелтора;
- с помощью юриста;
- у нотариуса.
Риелтор не должен иметь юридическое образование, поэтому в вопросах заключения договоров представитель агентства может быть некомпетентен. У риелтора обычно есть «заготовка» соглашения, которую он может отдать Продавцу и Покупателю, а заполняется документ уже непосредственно в юридическом отделе организации.
Проверка нотариуса более тщательна, а значит стороны в большей безопасности.
Если доверить оформление нотариусу, он проделает следующую работу:
- Выяснит обстоятельства совершения продажи. Оформит не типовой договор, а связанный с особенностями сделки с учетом интересов обеих сторон.
- Основываясь на собственном опыте, внесет пункты, необходимые для снижения риска расторжения соглашения.
Кроме перечисленного, нотариус может давать показания по поводу вменяемости, дееспособности лиц, так что оспорить документ будет невозможно.
Одно из преимуществ оформления сделки через нотариуса — возможность произведения расчетов через его специальный депозитарный счет.
Аналогичные услуги предоставляет юрист, с той лишь разницей, что поставить нотариальное удостоверение он не сможет. Однако при оказании помощи юристом чистота сделки будет гарантирована.
Регистрация перехода права собственности на квартиру
После достижения необходимых договоренностей и оформления документов, для перехода собственности от продавца к покупателю, требуется государственная регистрация права на квартиру.
Участники сделки могут отправиться в регистрирующие органы лично, через представителей или отправив документы по почте.
В обязательном порядке потребуется следующая документация:
- Заявление от обеих сторон.
- Документы, удостоверяющие личность.
- Доверенность представителя, паспорт.
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
- Кадастровый паспорт.
- Договор купли-продажи в трех экземплярах.
- Акт приема-передачи в трех экземплярах.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Помимо вышеуказанных документов, может понадобиться предоставление разрешения от органов опеки, согласия супруга.
Как происходит передача квартиры при продаже?
Завершающим этапом купли-продажи квартиры, можно назвать подписание акта приема-передачи жилья. Данный документ удостоверяет исполнение обязательства продавца по передаче недвижимости покупателю.
Передаточный акт составляется в простой письменной форме, а также может быть заверен нотариально. Данный документ должен содержать в себе следующие сведения:
- Место и дата составления.
- Данные продавца и покупателя.
- Номер и дата заключения договора купли-продажи.
- Характеристики передаваемого помещения (адрес, номер квартиры, общая площадь и т.д.).
- Отметка о том, что продавцом переданы ключи от жилья.
- Факт оплаты стоимости квартиры.
- Перечень оборудования, имущества, дефектов в состоянии объекта недвижимости.
- Указание на то, что у сторон отсутствуют какие-либо претензии друг к другу.
- Подписи продавца и покупателя.
Какие документы нужны?
Перед тем, как обратиться к нотариусу, необходимо убедиться в наличии минимального набора документов:
-
паспорта всех участников сделки (покупателей и собственников);
-
выписка из ЕГРН на продаваемую квартиру;
-
документ, на основании которого действующий собственник получил квартиру (к их числу могут относиться договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор участия в долевом строительстве, договор приватизации, договор мены, судебный акт);
-
выписка из домовой книги (содержит сведения обо всех гражданах, зарегистрированных в квартире);
-
согласие супруга на осуществление сделки, если он не принимает в ней участие;
-
согласие органов опеки на совершение сделки, если в числе собственников есть несовершеннолетние.
Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
Где подписывается договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит? Часто стороны подписывают договор прямо в банке, где арендована ячейка.
Перечень платных услуг, без которых сделку совершить невозможно, выглядит следующим образом:
- оформление сделки у нотариуса – цена за совершение сделок варьируется от 0,1 до 0,4% от общей суммы недвижимости;
- размер госпошлины – средняя стоимость составляет 2000 рублей;
- справка из БТИ — 500 рублей;
- оценка квартиры — 1300 рублей;
- плата за ячейку в банке — от 3 до 5 тысяч рублей;
- составление и регистрация соглашения составляют от 2 до 3 тысяч рублей.
В порядок купли-продажи квартиры могут добавиться юридическое сопровождение сделки, услуги риелтора.
Какие документы нужны для продажи квартиры в Украине?
Различают 2 вида договоров купли-продажи недвижимости – предварительный и основной. Цель предварительного документа – зафиксировать факт договоренности о купле-продаже недвижимости между конкретными лицами. Также предварительный договор письменно фиксирует факт внесения части суммы (задатка), поскольку без документального подтверждения вернуть деньги в случае отказа от сделки будет невозможно.
Оформляя предварительный договор, сторонам необходимо также указать в нем нюансы договоренности, а именно:
- цену квартиры, о которой было достигнуто соглашение;
- сумму обязательственного платежа (задатка);
- действия сторон в случае расторжения данного договора – отказа от покупки или продажи и порядок возврата задатка;
- срок подписания основного договора;
- срок (с указанием даты), который предоставляется продавцу для полного освобождения квартиры.
Прежде чем заключить договор, продавец должен выяснить у компетентного юриста или нотариуса, какие бумаги следует подготовить. Подготовленные заранее документы избавят продавца от возможных бюрократических проволочек и будут способствовать скорейшему завершению сделки с потенциальным покупателем.
Перечень необходимых документов для продажи квартиры может меняться в зависимости от вида документов, подтверждающих право собственности, количества, возраста и социального статуса прописанных в ней и семейного положения продавца. В стандартный список входят:
- документ о праве собственности на продаваемую недвижимость – договор купли-продажи, документы о получении в дар или обмене жилья, свидетельство о приватизации объекта недвижимости, свидетельство о праве на наследство, домовая книга и пр. – оригиналы документов;
- удостоверения личности и ИНН всех лиц, которые являются собственниками объекта недвижимости (для несовершеннолетних лиц – свидетельство о рождении);
- при наличии несовершеннолетних либо недееспособных лиц, имеющих право собственности на квартиру либо прописанных в ней, необходимо предоставить разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц;
- отчет об экспертной оценке имущества;
- технический паспорт на квартиру;
- если квартира приобреталась владельцем в действительном или уже расторгнутом на данный момент браке, то необходимо свидетельство о браке либо о разводе и согласие супруга/супруги на продажу недвижимого имущества;
- справка из ЖЭКа по форме №3 (о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире);
- при продаже жилья по доверенности – оригинал доверенности, паспорт и ИНН поверенного.