Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в рассрочку: важные нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.
Рассрочка в новостройке
«Одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры в рассрочку возникает залог данной недвижимости, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре, поэтому продавцу не стоит переживать о потере своих квадратных метров. Обременение с недвижимости рекомендуется снимать исключительно после полного исполнения покупателем обязательства по оплате. Также при заключении договора необходимо составить календарь платежей, согласно которому будут вноситься денежные средства», — разъясняет Екатерина Кузьмина.
Чем рассрочка невыгодна покупателю?
Фактически покупатель должен выплатить застройщику стоимость квартиры за максимальные 2 года, в связи с чем размер ежемесячных платежей значительно превышает платежи по ипотеке.
«Если взять в ипотеку квартиру за 13 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 25 лет по ставке 6–7%, ежемесячный платеж составит в среднем 65–70 тыс. рублей. Если взять эту же квартиру в рассрочку на 2 года с таким же первоначальным взносом, ежемесячный платеж составит около 417 тыс. рублей», — комментирует Роман Соколов.
Кроме того, поскольку застройщику выгодно получение полной стоимости «здесь и сейчас», при покупке со 100% оплатой либо по ипотеке клиент может получить дисконт в пределах 2–7%. В случае рассрочки скидки, как правило, не предоставляются.
Отличия ипотеки и рассрочки на приобретение недвижимости заключаются в том, что покупателю не нужно брать справки с места работы о его платёжеспособности. Покупателю квартиры в рассрочку платежа понадобится всего лишь документ, который подтверждает его личность, то есть паспорт и первоначальный взнос, который обычно составляет от 10-50% от основной стоимости недвижимости.
При оформлении рассрочки кредитная история покупателя и моменты, связанные с трудоустройством не проверяются застройщиком, который и будет предоставлять вам рассрочку платежа на оформление покупки квартиры.
Рассрочка является упрощенным видом кредитования, поэтому не нужно поручителей, залогов движимого и недвижимого имущества. Она не связана с финансовыми рисками и прочими моментами. Не нужно никаких страхований жизни и всего того, что требует банк при оформлении ипотечного кредита.
Рассрочка бывает процентной и беспроцентной. В зависимости от условий и первоначального взноса, а также сроков, на которые покупатель планирует оформить рассрочку платежа будут предоставляться от застройщика условия. В случае, если будет предложена покупателю процентная рассрочка, размер ставок обычно такой же, как и в ипотечном кредитовании. В среднем на покупку недвижимости дают 12-12,5% годовых за рассрочку. В сравнению с ипотечным кредитом, укажем вам на средний процент ипотеки – в крупных банках ипотека под покупку недвижимости оформляется под 11-13% годовых.
Все больше предложений от застройщиков
Застройщики предлагают все больше всевозможных вариантов рассрочки. По словам Натальи Шаталиной, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», если до кризиса рассрочка мало применялась в проектах эконом- и комфорт-класса, то сегодня с помощью неё покупают 95% квартир массового сегмента в московском регионе. Эксперт также отмечает, что почти в 90% жилых комплексов застройщики предлагают беспроцентную рассрочку сроком от полугода до сдачи объекта.
Также покупатели жилья в массовом сегменте могут воспользоваться процентной рассрочкой, но на этом рынке она не пользуется большой популярностью.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая подтверждает, что на сегодняшний день практически во всех строящихся домах застройщики согласны предоставить рассрочку платежа без всякой дополнительной платы. Но, как отмечает эксперт, в докризисное время беспроцентная рассрочка практически не предлагалась.
Что касается проектов бизнес-класса, здесь все обстоит несколько иначе, говорит Шаталина. Хотя рассрочка – более привычный продукт для этого сегмента, но на сегодняшний день ее предлагают лишь в 80% новостроек. Здесь также наиболее популярна беспроцентная рассрочка – в 90% случаев у покупателей есть такой вариант. Кроме того, застройщики могут смягчить условия в индивидуальном порядке – как по периодичности оплаты, так и по срокам.
Обычно при приобретении жилья в рассрочку в клубных кварталах AFI Development необходимо внести первоначальный взнос в размере 50%. По словам Федора Ушакова, директора по продажам департамента жилой недвижимости компании AFI Development, рассрочка на 6 месяцев предоставляется без дополнительной платы. Если покупатель оформляет рассрочку до момента окончания строительства, ему придется каждый месяц уплачивать 0,5% от суммы задолженности.
Как рассказывает Владимир Каширцев, гендиректор компании «Азбука Жилья», при просрочке платежа по рассрочке покупателю грозят пени, штрафы и даже расторжение договора, при которой застройщик удержит некую сумму.
Татьяна Подкидышева предупреждает, что при нарушении срока внесения платежа закон обязывает дольщика уплатить застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, которая действует на дату исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа на каждый день просрочки. Но речь идет о покупке квартиры по договору долевого участия.
Если квартира покупается по договору купли-продажи, застройщик и покупатель сами определяют размер неустойки, отмечает Мария Литинецкая. Она говорит, что за просрочку платежа, как правило, назначается пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. Причем при одном только факте просрочки покупателя могут обязать выплатить дополнительный штраф в размере 10% от стоимости объекта, а у застройщика появляется право расторгнуть договор.
Заемщик может проявить инициативу и застраховаться на случай непредвиденных обстоятельств: рассрочка от застройщика не требует обязательного страхования, но при желании покупатель может воспользоваться услугами страховщиков.
По словам самих девелоперов, они охотно идут навстречу покупателю и в качестве варианта могут предложить ему переоформить рассрочку в ипотеку.
Евгения Акимова говорит, что IKON Development идет на такой шаг в 99% случаев, когда покупатель не может рассчитаться вовремя. Эксперт отмечает, что за три года работы видела только два случая, когда договор отсрочки пришлось расторгнуть. Причиной стали тяжелые жизненные обстоятельства, когда человек срочно нуждался в большой денежной сумме. Акимова говорит, что клиент получил все внесенные средства без каких-либо санкций.
Если клиент, взявший рассрочку, все же не выплачивает долг, девелопер может пойти на радикальные шаги и расторгнуть договор купли-продажи. При этом все ранее выплаченные деньги возвращаются на счет покупателя, а затем застройщик обращается в суд, чтобы взыскать неустойку по сумме штрафов по невыплатам.
На что следует обратить особое внимание в договоре о рассрочке платежа и его образец
Заключение договора – это самый ответственный этап при оформлении рассрочки у застройщика. Подписывать его, не вникая в суть написанного, ни в коем случае нельзя. Ведь в настоящее время развелось большое количество мошенников, из-за действий которых можно остаться без денег и без жилья.
Существует несколько моментов в договоре, на которые следует обратить самое пристальное внимание. К ним относится следующее:
- Сведения об организации, предоставляющей рассрочку. В соглашении должен быть указан именно застройщик, а не какая-либо иная компания.
- Величина первоначального взноса. Она должна быть обязательно отражена в договоре.
- Периодичность регулярных платежей. График должен быть составлен с учетом удобства погашения для покупателя, чтобы не было просрочек.
- Возможность увеличения суммы очередных платежей. Некоторые организации могут прописывать положение, согласно которому они вправе повышать размер платежей.
- Условия досрочного погашения. Застройщики в отличие от банков заинтересованы в том, чтобы им быстрее выплатили долг. Но если рассрочка оформляется под процент, то компания может быть против этого или применять штрафные санкции при погашении задолженности раньше срока.
- Момент, когда право собственности перейдет к покупателю. Застройщик может устанавливать разные условия перехода права, к примеру, после погашения полной суммы долга, после введения квартиры в эксплуатацию или после внесения первичного взноса.
- Ответственность за неисполнение обязательств по договору. В этом пункте важно обратить внимание на то, при каких именно обстоятельствах применяются штрафные санкции и каков размер неустойки и штрафа. Ведь фирма может прописать один из видов санкций – расторжение соглашения в одностороннем порядке и взимание денежной суммы при возвращении денежных средств покупателю.
- Возможность перевода обязательств по договору на другое лицо. Не все строительные компании это допускают. Но для заемщиков это важный пункт, так как в любой момент может случится так, что покупатель станет неплатежеспособным. Решить проблему поможет переоформление соглашения.
- Возможность перевести рассрочку в ипотечный кредит. Это также позволяет заемщикам подстраховать себя на случай ухудшения материального положения. Ведь банки предлагают более выгодные условия покупки жилья.
Данные положения важны для покупателя в первую очередь, так как он берет на себя обязательства по приобретению жилого помещения и должен учитывать все моменты сделки.
Как оформить квартиру в рассрочку?
Рассрочка может быть оформлена по договору долевого участия (ДДУ) или договору купли-продажи, в котором указывается график платежей и прописывается ответственность сторон. Во втором случае, когда покупка готовой квартиры по ДКП оплачивается в рассрочку, застройщики, как правило, оформляют на квартиру обременение, которое снимают только после полной выплаты задолженности. Для заключения любого из этих договоров клиенту достаточно иметь при себе только паспорт, СНИЛС и денежные средства на оплату первоначального взноса.
Однако покупателю следует внимательно ознакомиться с условиями договора: как правило, по его условиям, за задержку платежей по рассрочке могут взиматься штрафы. Помимо этого, строительная компания также может расторгнуть заключенный договор в одностороннем порядке в том случае, если покупатель перестал погашать задолженность. Если в случае с ипотекой покупатель может рефинансировать кредит или воспользоваться ипотечными каникулами, то в случае с рассрочкой клиент может остаться и без ранее выплаченных денег, и без жилья.
Как купить новостройку в рассрочку от застройщика – порядок
Покупка квартиры в рассрочку без переплаты в новостройке осуществляется по ДДУ. К нему прикладывается график платежей. Данный документ снижает вероятность продажи объекта повторно. Потенциальным покупателям предлагается недвижимость, возводимая на основании полного пакета разрешительных документов. Строительная компания имеет права собственности на землю под новостройкой. Застройщиком соблюдаются действующие градостроительные нормы и правила. Покупатель защищен от продажи нелегальных объектов.
Законодательно не предусмотрен перечень бумаг для купли квартиры в рассрочку 15 лет или другой срок. Необходимо взять паспорт и идентификационный номер налогоплательщика. Застройщик вправе потребовать бумаги, подтверждающие финансовую состоятельность, но в большинстве ситуаций они не нужны.
Первый взнос составляет не менее 20-50% стоимости жилья в новостройке или 80% от цены квартиры в рассрочку между физическими лицами. Платежи могут вноситься ежемесячно или ежеквартально. До оформления сделки рекомендуется просчитать собственную платежеспособность с учетом первого и очередных платежей. Условия детально оговариваются в договоре купли квартиры в рассрочку. Рекомендуется предусмотреть:
- особенности передачи прав инвестору;
- возможность заселения в квартиру в рассрочку от собственника до полного погашения долга;
- штрафы при регулярной и однократной просрочке;
- досрочная оплата всей стоимости жилья;
- условия расторжения сделки при невыполнении обязательств сторонами;
- порядок начисления процентов, если они предусмотрены договором;
- первоначальный взнос, срок рассрочки, график выплат, стоимость квартиры-вторички в рассрочку.
Как продать квартиру, купленную в рассрочку
Жилье до сдачи не является объектом недвижимости. Продажа квартиры купленной в рассрочку, осуществляется посредством оформления договора уступки прав покупателю. Согласно сделке инвестор обменивает на денежные средства свои права на жилье, имеющиеся перед застройщиком. Права и обязанности относительно этой квартиры полностью переходят к покупателю.
Важно! По уступке продажа доли квартиры в рассрочку допускается на любом этапе строительных работ только до оформления акта приема-передачи. Данное право регламентировано 214-ФЗ. После получения прав собственности жилье подлежит реализации только по сделке купли-продажи.
Для продажи квартиры с рассрочкой платежа инвестор вправе обратиться к риелтору. Застройщик со своей стороны проверяет подлинность документов, согласует право уступки и вносит покупателя в реестр продаж. При оформлении уступки покупатель должен убедиться, что за данной квартирой не числятся долги, недоплаченные суммы, которые в будущем могут стать причиной конфликта с застройщиком. Следует помнить, что по уступке все долги по объекту от инвестора переходят к покупателю.
Что предложат девелоперы: рассрочка под проценты и без, срок – до окончания строительства. Но все индивидуально
Условия предоставления рассрочки девелоперы сильно пересмотрели в последние годы. Еще в 2016 году, на фоне снижения ипотечных ставок, застройщики стали заменять процентную с небольшим первоначальным взносом (порядка 30%) рассрочку на беспроцентную, но с первоначальным взносом не менее 50-60%, вспоминает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. «Собственные гарантии застройщика в этом случае возрастали. Интересно и то, что в ряде случаев застройщики размер первоначального взноса привязывали к цене квартиры. Например, при покупке в рассрочку однокомнатной квартиры нужно выплатить сразу 50% ее стоимости, двухкомнатной – 40% стоимости, трехкомнатной – 30%. Таким образом, в абсолютных величинах размер первоначального взноса был почти равен», — говорит эксперт.
Как уже было сказано выше, в подавляющем большинстве ЖК массового сегмента рассрочка сегодня предоставляется беспроцентно, то есть фактически покупатель не переплачивает за приобретенный объект.
Беспроцентная рассрочка действует, к примеру, в проектах ГК «А101». Чем больше первоначальный взнос, тем на более длительный период девелопер готов «растянуть» оставшиеся платежи: на 6 месяцев при первоначальном взносе в 20% или на 12 месяцев при первом взносе в 50%. Есть в проектах «А101» и рассрочка под проценты – 10% годовых (в этом случае и срок рассрочки увеличивается до 1,5 года при первом взносе в 20%).
По словам руководителя управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрия Цветова, в 2015 году вариантов рассрочки было меньше, а ставки по процентной рассрочке – выше (за три года они снизились с 15% до 10%).
Сегодня процентная рассрочка на рынке осталась только в двух вариантах, говорит Наталья Шаталина из «МИЭЛЬ-Недвижимость». Первый – это краткосрочная под небольшой процент, порядка 2-3% годовых. Так как ставки являются крайне низкими, то не конкурируют с ипотечным кредитом. Второй вариант – процентная рассрочка до 12 месяцев либо до срока госкомиссии в ряде случаев. Процент при этом максимально приближен к ипотечным условиям на рынке. «В этом случае покупатель получает довольно выгодный процент, но без недостатков, свойственных ипотеке, то есть нет оплаты комиссий, временных затрат на сбор документов и пр.», — отмечает Наталья Шаталина.
Срок, на который застройщики готовы предоставить рассрочку под проценты, как и в случае беспроцентной рассрочки, в подавляющем большинстве ограничен датой передачи покупателю квартиры по акту приёма-передачи, указанной в ДДУ. То есть 100% стоимости квартиры должно быть выплачено до подписания акта приема-передачи квартиры, потому что этот акт является подтверждением выполнения всех обязательств застройщика перед покупателем квартиры по договору долевого участия, объясняют в Capital Group. После этого покупатель может начать оформлять квартиру в собственность, направив соответствующие документы в Росреестр. Таким образом, по подсчетам «ИНКОМ-Недвижимости», при покупке жилья на старте строительства клиент может рассчитывать максимум на 24-26 месяцев рассрочки.
В дорогих сегментах девелоперы готовы и на более длительную рассрочку – под проценты и нет. Но пока покупатель не внесет последний платеж, квартира будет находиться в собственности застройщика. «Например, в квартале «Символ» покупатель может взять рассрочку сроком до 5 лет, и ставки при этом достаточно комфортны – от 4%. Длительная рассрочка зарекомендовала себя как эффективный инструмент продаж в бизнес-классе, и сегодня по некоторым проектам выдача ключей состоится раньше окончания выплат», — объяснили в «Дон-Строй Инвесте».
Что означает рассрочка квартиры
Понятие «рассрочка» по смыслу аналогично ипотечному кредиту, но имеет существенные отличия. При оформлении ипотеки недвижимость передается в залог кредитору, в роли которого выступает банк. Заемщик до полного погашения долга имеет право пользоваться имуществом при условии своевременного внесения взносов по кредиту. При нарушении графика платежей кредитор имеет право продать недвижимость в счет погашения своих затрат.
При покупке квартиры в рассрочку схема оформления и права участников соглашения другие. Главное отличие – договор заключается непосредственно между участниками сделки, продавцом и покупателем. Третья сторона, банк, не участвует в соглашении, соответственно, размеры платежей при покупке квартиры в рассрочку меньше, чем при ипотечном кредите. Покупатель вносит первоначальный взнос в размере 10-50% от стоимости жилья, остальную сумму вносит поэтапно по составленному графику.
Что значит купить квартиру в рассрочку?
Все точно так же, как и с приобретением любой техники / мебели. Вы оформляете договор и вносите часть суммы сразу. Остальные 30%, 40%, 50% или больше «раскидываются» на 2-3 года.
Средства для погашения задолженности вы вносите не в банк, а непосредственно продавцу (будь то застройщик на первичном рынке или физлицо на вторичном).
Семья Ивановых решила приобрести недвижимость от застройщика. Стоимость однокомнатной квартиры составила 1 500 000 российских рублей. Застройщик указал, что 30% нужно внести сразу (т.е. при оформлении договора купли-продажи). Оставшиеся 70% компания готова рассрочить на 24 месяца (2 года). Это значит, что Ивановы должны будут выплачивать застройщику по 41 667 рублей в месяц (1 000 000 задолженности / 24 месяца = 41 667 рублей в месяц).
Выгода в том, что отсутствуют проценты и дополнительные платежи (как правило). Но при заключении договора нужно быть осторожными.
Перечислим основные преимущества:
- фиксированная цена квадратного метра при расчете первого взноса;
- зафиксирована цена 1 м2 в течение первого года выплат или при уплате от 50% стоимости;
- чтобы купить квартиру в новостройке в рассрочку, не требуется поручительство, не нужно доказывать платежеспособность;
- штраф при просрочке применяются редко;
- отсутствие переплаты либо она минимальна;
- доступность всем клиентам, включая лиц с подпорченной кредитной историей;
- отсутствуют дополнительные затраты по страхованию титула, жизни клиента и рисков;
- чтобы купить квартиру без первоначального взноса в рассрочку, не нужен залог;
- при финансовых трудностях у покупателя возможен возврат всех платежей;
- лояльность, скидки при погашении раньше срока;
- допускается заселение в период проведения расчетов.
Как купить новостройку в рассрочку от застройщика – порядок
Покупка квартиры в рассрочку без переплаты в новостройке осуществляется по ДДУ. К нему прикладывается график платежей. Данный документ снижает вероятность продажи объекта повторно. Потенциальным покупателям предлагается недвижимость, возводимая на основании полного пакета разрешительных документов. Строительная компания имеет права собственности на землю под новостройкой. Застройщиком соблюдаются действующие градостроительные нормы и правила. Покупатель защищен от продажи нелегальных объектов.
Законодательно не предусмотрен перечень бумаг для купли квартиры в рассрочку 15 лет или другой срок. Необходимо взять паспорт и идентификационный номер налогоплательщика. Застройщик вправе потребовать бумаги, подтверждающие финансовую состоятельность, но в большинстве ситуаций они не нужны.
Первый взнос составляет не менее 20-50% стоимости жилья в новостройке или 80% от цены квартиры в рассрочку между физическими лицами. Платежи могут вноситься ежемесячно или ежеквартально. До оформления сделки рекомендуется просчитать собственную платежеспособность с учетом первого и очередных платежей. Условия детально оговариваются в договоре купли квартиры в рассрочку. Рекомендуется предусмотреть:
- особенности передачи прав инвестору;
- возможность заселения в квартиру в рассрочку от собственника до полного погашения долга;
- штрафы при регулярной и однократной просрочке;
- досрочная оплата всей стоимости жилья;
- условия расторжения сделки при невыполнении обязательств сторонами;
- порядок начисления процентов, если они предусмотрены договором;
- первоначальный взнос, срок рассрочки, график выплат, стоимость квартиры-вторички в рассрочку.
Дальняя родственница ипотеки
Рассрочка на рынке недвижимости – это способ покупки жилья, при котором оплата вносится частями. При этом по сравнению с ипотекой, которая тоже предполагает поэтапные выплаты за жильё, рассрочка имеет сразу несколько важных преимуществ:
— При оформлении рассрочки не нужны справки о доходах.
— Не нужно оформлять страхование жизни и недвижимости.
— Купленная в рассрочку квартира не становится объектом залога как при ипотеке.
— Рассрочка может быть беспроцентной (обычно это касается краткосрочных программ).
Однако, есть и нюансы, которые могут рассматриваться как минусы по сравнению с ипотекой:
— Рассрочка оформляется на более короткий срок: если ипотечные сроки могут доходить до 20-30 лет, то рассрочка предоставляется максимум на время до конца строительства, т.е. на 1-2 года, а чаще всего – на 3-6 месяцев. Впрочем, из этого правила сегодня бывают очень интересные исключения.
— Из-за небольших сроков получается большой ежемесячный платёж.
Иными словами, рассрочка хоть и «родственница» ипотеки, но очень дальняя, и ситуации, когда она подойдёт, тоже значительно отличаются от ипотечных.
Рассрочка рассрочке рознь
Все программы рассрочек, которые предлагаются сегодня на рынке новостроек, можно разделить по двум параметрам:
1. По стоимости: процентные и беспроцентные.
2. По сроку: краткосрочные и долгосрочные.
Условия предоставления рассрочки, как правило, зависят от размера первоначального взноса. Для получения беспроцентной рассрочки потребуется первоначальный взнос от 50% до 70%. Покупателям с меньшим взносом – от 30% до 50% – доступны программы рассрочки с процентной ставкой в рамках 2% на остаток суммы и/или 15% годовых.
Что касается сроков предоставления рассрочки, они редко превышают срок возведения дома, однако есть и исключения. «Специалисты нашей компании зафиксировали наиболее длительную рассрочку, предоставляемую на 8 лет при минимальной процентной ставке, причём в почти достроенном доме», – замечает Владимир Каширцев («Азбука Жилья»).
«Из всех новостроек, реализуемых нашей компанией, программы рассрочки платежа представлены в 70% объектов, – говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – При этом в 64% тех проектов, где рассрочка имеется, предлагается сразу несколько ее типов, чтобы покупатели смогли выбрать наиболее удобный и выгодный вариант: беспроцентную короткую или более длительную, но с начислением процентов».