Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема-передачи квартиры: рекомендации по составлению». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
Пepeдaчa квapтиpы coглacнo aктy пpиeмa-пepeдaчи
3aключитeльным этaпoм пpoдaжи являeтcя cocтaвлeниe нa имyщecтвo aктa пepeдaчи квapтиpы. Уcлoвия дaннoгo пepeвoдa пpaв дoлжны быть зapaнee coглacoвaны в дoгoвope и зaвepшeны пpи пoдпиcaнии пepeдaтoчнoгo блaнкa.
Пocлeдcтвиями пepeдaчи нeдвижимocти являютcя пpaвoвыe pиcки. Пocлe пoдпиcaния вышeyкaзaннoгo дoкyмeнтa вce oпepaции c имyщecтвoм пepeвoдятcя нa нoвoгo влaдeльцa:
- cтpaxoвыe cлyчaи или пpoиcшecтвия (пoжap, зaтoплeниe, oгpaблeниe и т.п.);
- oплaтa cчeтoв пo кoммyнaльным ycлyгaм.
B дoкyмeнтe пpи пoдпиcaнии тaкжe нeoбxoдимo oтpaзить cлeдyющиe мoмeнты:
- cocтoяниe пoмeщeний нa мoмeнт пpинятия;
- нaличиe тexники и oбopyдoвaния (мeбeли);
- пpиcyтcтвиe в квapтиpe cчeтчикoв кoммyнaльнoгo oбecпeчeния и т.п.
B cлyчae yтepи, yзнaть, кaк вoccтaнoвить aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo oбpaтившиcь нaпpямyю к oднoмy из yчacтникoв финaнcoвoй oпepaции. Oдни из экзeмпляpa coxpaняeтcя y пpoдaвцa/пoкyпaтeля и, ecли oни coxpaнили кoнтaкты для cвязи, тo мoгyт пoмoчь в yтpaтe.
Taкжe вoccтaнoвить aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы мoжнo cлeдyющим cпocoбoм:
- oбpaтитьcя зa вoccтaнoвлeниe в MФЦ;
- вoccтaнoвить зa плaтy в Pocpeecтpe.
BAЖНO — кoгдa пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пpoдaжe. Нoвoмy влaдeльцy жeлaтeльнo пoдпиcaть блaнк пocлe пoлнoгo ocвoбoждeния пoмeщeния oт coбcтвeнникoв, ee жильцoв и иx вeщeй.
Как составить акт приема-передачи квартиры для вторичной недвижимости?
Акт приема-передачи квартиры для недвижимости на вторичном рынке не имеет каких-то строгих требований. Его содержимое может быть составлено в простой форме, а каждая сторона получает по одному экземпляру готового документа. То есть, свой документ должен быть у покупателя и у продавца. Акт приема-передачи должен содержать определенные сведения, без которых он не является законным:
- Когда и где акт был составлен;
- Паспортные данные сторон (ФИО и другие сведения о продавце и покупателе);
- По какому адресу находится продаваемая квартира;
- Расход электричества и воды согласно текущим показаниям приборов учета;
- Точное описание состояния продаваемой недвижимости.
Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ
В судебных определениях ВС РФ ст. 556 ГК РФ практически никогда не являлась основной. Она упоминается в связке с другими, которые относятся к существу рассматриваемых дел. Одним из примеров, раскрывающих сущность акта приёмки, является определение по делу №5-КГ 14-24, которое рассматривалось 13 мая 2014 года. Интересующая нас статья была упомянута в нём в силу того, что коллегия сочла необходимым подчеркнуть её отношение только к сделкам купли-продажи, а данное дело касалось дарения.
Не играет ключевой роли статья и в том случае, если акт не составлялся.
Так, в определении по делу № 18-КГ14-50 от 3 июня 2014 года, коллегия ВС РФ отметила, что Президиум Краснодарского краевого суда неправильно истолковал сущность ст. 556 ГК РФ. Отсутствие акта приёмки не говорит о том, что правовые последствия от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации сделки не наступили. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, если какие-то сделки требуют государственной регистрации, то сделка считается заключённой с этого момента.
Отсюда можно сделать вывод о том, что акт приёмки является вспомогательным документом, но для того, чтобы это доказать, некоторым лицам иногда приходится проходить длинную цепочку судебных разбирательств и доводить дело до ВС РФ.
Обязательно ли подписывать акт приема-передачи квартиры по ДКП.
По общему стандарту при отчуждении материальных и нематериальных объектов подписывать соглашение не обязательно. Однако для сделок с недвижимостью предусмотрена отдельная норма в ст. 556 ГК РФ. По ее положениям недвижимость переходит от продавца покупателю после составления и подписания акта приема-передачи или иного документа, свидетельствующего о передаче собственности.
Пункт о переходе имущества можно включить в сам договор. Здесь же, в договоре указывают обязанность покупателя принять жилище, а продавца – его передать в указанный срок, составить и подписать АПП. Стороны должны предусмотреть ответственность за нарушение данного пункта в виде штрафа или компенсации убытков. Если вторичная квартира продается без дополнительной собственности, достаточно указать, что ключи переданы в момент заключения сделки или ранее. Если помещение отчуждается с мебелью, в бланке договора необходимо указать ее наименования и количество.
Как происходит передача недвижимости.
Составление и подписание акта приема-передачи вторичной квартиры является завершением сделки купли-продажи. Стороны должны детального обсудить условия перехода права собственности, а затем завершить процедуру подписанием АПП. Покупатель осматривает помещение в присутствии продавца. Если вопросов к состоянию собственности и инженерных систем не возникает, покупатель принимает ключи и документы на квартиру по описи.
Подписывать передаточный акт не стоит до тех пор, пока продавец полностью не освободил жилплощадь от своего имущества. Закон не устанавливает точного срока, в течение которого он обязан это сделать. Поэтому бывший собственник и члены его семьи могут занимать проданную квартиру очень долго, лишая покупателя возможности пользоваться своей недвижимостью, а иногда и доводя до исков о принудительном выселении. Чтобы избежать подобных недоразумений, срок фактического освобождения стоит указывать в договоре.
Где можно взять примерную форму акта
В помощь как покупателю, так продавцу на вторичном рынке жилья, предлагаем акт приёма-передачи, образец которого можно легко скачать на нашем ресурсе. В него уже вбиты все данные, которые необходимо указать, завершая сделку при продаже квартиры.
Передаточный акт при купле – продаже квартиры, образец которого доступен на нашем ресурсе нельзя считать окончательной редакцией документа. Стороны сделки могут внести в него любые дополнения, которые посчитают нужным.
Они могут касаться состава передаваемых документов, вопросов относительно состояния жилья и т. д. Проект акта при этом желательно показать юристу или нотариусу, которые впоследствии будут сопровождать сделку.
Как мы видим, акт приёма-передачи квартиры необходим так же, как и основной договор. Он не только фиксирует факт перехода жилья к покупателю, но и содержит массу иной важной информации. Помимо того, что акт понадобится для регистрации прав, он может уберечь стороны от взаимных претензий.
Обязательно ли составлять акт приема-передачи?
ГК РФ прямо указывает на необходимость составления передаточного документа при заключении сделки купли-продажи. Если документ не будет составлен — квартира считается не переданной покупателю. После подписания акта собственник получает возможность пользоваться своим имуществом, а с продавца снимается обязанность по оплате коммунальных платежей.
Документ служит дополнительным доказательством того, что требования по договору купли-продажи выполнены, кроме того акт может помочь собственнику избежать некоторых рисков. При отказе продавца подписать передаточный акт или в случае выявления существенных недостатков в приобретаемом имуществе, покупатель вправе обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи и возвращении уплаченных денежных средств.
Если недвижимость приобретена по договору долевого участия, отсутствие передаточного акта является основанием для отказа Росреестра в регистрации права собственности.
Когда подписывается акт приема-передачи?
Документ, подтверждающий передачу помещения новому владельцу, завершает сделку. С этого момента к нему переходят обязанности по оплате коммунальных счетов, риски гибели имущества и т.д.
Не рекомендуется подписывать передаточный акт до момента, пока прежние жильцы не освободят его полностью. Этот срок обычно оговаривается в ДКП. Если он не установлен, то жильцам дается разумный период времени, в течение которого возможно освободить квартиру. Обычно это один месяц.
При передаче документов на оформление перехода права собственности на квартиру в МФЦ могут запросить договор купли-продажи вместе с передаточным актом. Поскольку законодательством не установлено требование к подписанию акта, то и сделать это можно до момента обращения за регистрацией. Логично, что покупатель передал всю сумму за жилье продавцу и готов принять его, зафиксировав документально.
Если же не обязывают прикладывать акт приема-передачи в пакет документов, то стороны вправе подписать его уже после завершения регистрационных действий.
Обратите внимание! Отдел по работе с клиентами работает строго по предварительной записи по телефону 8 (812) 603-28-38 по будням с 9:00 до 19:00. Записаться на прием можно на любой будний день (при наличии свободных мест) на ближайшие 14 календарных дней, не считая дня обращения.
Отдел по работе с клиентами предоставляет информацию по следующим вопросам, касающимся купленной Вами квартиры:
- Информирование о ходе строительства возводимых объектов, сроках сдачи, постановке объектов на кадастровый учет;
- Информирование о зачислении денежных средств и выдача актов сверок взаиморасчетов по договору долевого участия/договору купли-продажи;
- Выдача документов после государственной регистрации;
- Оформление актов взаиморасчетов при изменении площади квартиры после обмеров ПИБ;
- Оформление дополнительных соглашений к договорам долевого участия;
- Прием и регистрация входящих заявлений;
- Оформление согласий на уступку прав по договору долевого участия;
- Восстановление утраченных документов;
- Оформление и выдача справок;
- Оформление соглашений о досудебном урегулировании спора;
- Оформление основных договоров купли-продажи (если ранее был заключен предварительный договор купли-продажи);
- Подписание актов приема-передачи к договорам купли-продажи.
Для чего требуется документ
Для регистрации в Росреестре обязательно потребуется акт приема-передачи жилого объекта в новостройке. Его необходимо предъявить в органы Федеральной налоговой службы для получения налогового вычета, либо по месту работы гражданина. Если в соглашении есть данные об отчуждении собственности, то при покупке квартиры акт не нужен. Однако следует все же составить такой документ. Благодаря ему можно уточнить такие моменты как:
- Состояние квартиры – недостатки, наличие дверей и окон, предметов мебели, сантехники.
- Согласие сторон, т. е. отсутствие претензий относительно состояния помещения.
- Предметы бытовой техники, мебели и имущества, передаваемые в собственность покупателя вместе с квартирой.
- Показания счетчиков: электрических, газовых, учета воды, тепловых.
При безвозмездном пользовании
Иной раз владельцы квартир, уезжающие на указанный в соглашении срок, предпочитают оставить жильё «под присмотром» у родственников или знакомых. В таких случаях требуется передавать имущество.
Стороны – ссудодатель и ссудополучатель составляют акт, в котором даются перечнем характеристики жилья, наличие мебели и прочих вещей, которые разрешаются к использованию ссудополучателем на протяжении периода отъезда хозяев. Он прилагается к договору с указанием сроков.
В тексте договора прописываются требования сторон друг к другу, в соответствии, с чем имущество передаётся владельцу по возвращении в прежнем состоянии. В случае порчи – материальное взыскание возлагается на ссудополучателя.
Не составленное подтверждение на временное безвозмездное получение имущества, не предоставляет права требования возместить ущерб.
Как и в какие сроки передается квартира по акту?
Сроки передачи жилого помещения согласно сроков, установленных передаточным актом? Фото № 4
Срок для исполнения обязательства по передаче (принятию) квартиры оговаривается сторонами в положениях договора. Этот момент может совпадать по времени с заключением сделки или наступать позднее. При их несовпадении стороны договариваются о встрече в установленный день и приезжают в саму квартиру. Покупатели снова производят ее осмотр, проверяют долги по платежам за квартиру.
Далее обычно следует подписание акта и передача ключей. Это благоприятный сценарий развития событий. Однако бывает иначе, когда продавец уклоняется от своевременного исполнения обязательства. В этом случае покупатель при желании может договориться с ним о новом сроке для передачи квартиры.
Это интересно: Производство алюминиевых профилей как бизнес
Например, если их встреча не состоялась по объективным причинам, если уклонение начинает носить злостный преднамеренный характер, он вправе отказаться от исполнения сделки со своей стороны. Ответственность за несвоевременную передачу жилого объекта в новостройках шире.
Недовольный дольщик может требовать определенной компенсации за доставленные неудобства. Он может потребовать ее выплаты в претензионном письме. Если оно остается без ответа или удовлетворения, то можно обратиться к помощи суда. При этом в суде можно требовать не только выплаты неустойки, но и компенсации за моральный вред.
Общая информация, функция акта
Вопросы процесса купли-продажи и аренды регулируются Гражданским кодексом. В ст. 556 и ст. 655 говорится о том, что передача объекта недвижимости должна осуществляться посредством подписания передаточного акта или иного подобного документа. То есть законодательство обязывает стороны составлять такой документ.
Причина в том, что договор лишь указывает на намерение участников сделки совершить ее, а акт является как бы заключительным этапом в проведении сделки. Кроме того, подписывая этот документ, арендатор или покупатель заявляет, что состояние квартиры ему известно и никаких претензий к продавцу или арендодателю он не имеет.
Акт купли-продажи квартиры — первичный документ бухгалтерского учета. На основе его бухгалтер одной организации списывает объект с учета, а другой — принимает на баланс.
Важно! Заполненный бланк хранится вместе с договором и платежными бумагами, информация о нем фиксируется в журнале регистрации входящих документов, если в компании ведется такой документ.
Образец передаточного акта к договору
Передаточный акт составляется в 2-х экземплярах, по одному на каждого участника сделки, а если недвижимость покупается по ипотеке, то дополнительно оформляется еще один для банка. Документ оформляется в произвольной форме в письменном виде. Регистрировать документ не нужно. По желанию сторон документ может быть заверен нотариусом.
В акт приема-передачи обязательно должны быть включены:
- наименование документа;
- дата и место составления;
- паспортные данные участников сделки;
- информацию об отсутствии претензий;
- ссылка на договор купли-продажи с указанием его номера и даты составления;
- подписи продавца и покупателя с расшифровкой.
Что такое акт приема передачи квартиры при покупке
Акт приема-передачи – это не самостоятельный документ, а, фактически, приложение к договору покупки-продажи жилья. Они всегда связаны и не могут существовать отдельно друг от друга. Подписанный сторонами сделки документ такого типа указывает на то, что покупка-продажа недвижимости завершена и у покупателя с продавцом нет претензий друг к другу.
Составляется такой акт в свободной форме, но всегда должен быть привязан к договору. Если его составляет нотариус, рекомендуется, чтобы и акт составлялся им же. Особых и жестко фиксированных требований и условий нет.
Такие документы разделяются на те, которые оформляются при покупке квартиры в новостройке и те, которые составляются при приобретении жилья на вторичном рынке. Они во многом схожи, однако имеют и некоторые различия.
Для чего нужен акт приёма-передачи квартиры
Документ обладает доказательным значением. Акт подтверждает фактическую передачу жилья новому владельцу и свидетельствует о том, что абсолютно все взятые на себя обязательства участниками сделки выполнены в полном объёме, и стороны не имеют друг к другу взаимных претензий.
До момента подписания акта вернуть всё на круги своя в случае возникновения спорной ситуации достаточно просто, а вот уже после заключения соглашения даже в судебном порядке расторгнуть сделку будет крайне затруднительно.
Но, как показывает практика, несмотря на это доподлинно известное «скользкое» обстоятельство большинство участников рынка, как самостоятельных, так, увы, и профессиональных, не уделяют должного внимания этой ключевой стадии отчуждения недвижимого имущества.