Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Распределение долей в приватизированной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Раздел квартиры в долевой собственности
Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:
- Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.
Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.
- Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.
Наследование доли в приватизированной квартире
Еще один интересный вопрос в данном ключе: кто наследует долю в приватизированной квартире? Ведь долю в недвижимости, как любое имущество, находящееся в собственности, можно передать или получить по наследству.
Но если умирает один из участников общей собственности приватизированной квартиры, процедура несколько усложняется. Хотя и остается упрощенной по закону, даже если при жизни собственник не озаботился разделом общего недвижимого имущества и выделением своей доли, а далее завещанием.
Если претендентов по закону на наследование доли в недвижимости несколько, эта доля будет разделена между ними в равных долях. Если только кто-то не откажется от своей части в пользу другого/других наследников. А о том, как отказаться от доли в приватизированной квартире, полученной по наследству, лучше проконсультироваться со специалистами агентства Доли.ру.
Раздел квартиры без суда
Как уже было сказано выше, это наиболее предпочтительный способ выделения долей в приватизированной квартире. Он позволяет избежать долгих судебных прений, усугубления конфликтов между собственниками и других проблем.
В этом случае, все люди, претендующие на доли в жилой площади должны собраться вместе и высказать все свои претензии. После чего, путем договоренностей стороны приходят к компромиссному решению. Очень важно, чтобы в переговорах участвовали все собственники, иначе все соглашение может быть перечеркнуто подданным иском в суд.
Как разделить приватизированную квартиру по долям, если соглашение уже достигнуто о долевом участии? Во-первых, следует также обговорить условия использования квартиры. Если это необходимо, данные пункты нужно внести в соглашение. Нередко, когда спорными становятся комнаты общего использования. К ним относится ванная комната, туалет, кухня, кладовые и т.д. Лучше заранее обсудить порядок пользования данными помещениями, чтобы впоследствии избежать конфликтов.
Если собственниками квартиры являются дети, которые не достигли совершеннолетнего возраста, требуется сделать обращение в орган опеки. Он должен рассмотреть ваше заявление и подтвердить достигнутое вами соглашение о разделе имущества, включая долю, причитающуюся ребенку.
В связи с неотделимыми улучшениями жилья, можно не только просить увеличения доли, другим вариантом станет денежная компенсация за вложенные средства. В этом случае нужно будет инициировать оценочную комиссию, результаты которой станут основанием для компенсации.
Приватизация квартиры супругами осуществляется в совместную собственность и подлежит разделу после развода по ½ части для каждого. Если в суде один из супругов докажет свои вложения по улучшению жилищных условий из личных средств, то доли могут быть разделены в другом соотношении. О том, является ли приватизированная квартира совместно нажитым имуществом и как выделить в ней долю для супругов, мы писали тут.
Судом также учитывается согласие собственников на неотделимое улучшение одним из них.
Однако доказать согласие (несогласие) проблематично.
Если на момент приватизации были нарушены права гражданина, который впоследствии получил меньшую долю, либо не получил ее совсем, то ему лучше обратиться с иском о признании договора приватизации недействительным. В суде необходимо доказать нарушения допущенные в процессе приватизации.
Можно ли отсудить долю в приватизированной квартире? Если владельцами долей в квартире являются бывшие супруги или дети и их родители, может возникнуть необходимость получить какую-то часть в личное пользование. Отсудив её у противной стороны.
Решить вопрос передачи доли мирным путём в этом случае невозможно, поэтому фигурантам по делу придётся обращаться с иском в суд. Как отсудить долю в приватизированной квартире?
Действие возможно с выделенной долей. Поэтому если процедура выделения долей ранее не производилась, прежде всего, нужно сделать именно это. Затем собственнику необходимо подать исковое заявление в суд.
В качестве претензии заявитель может потребовать выделения доли в натуре или выплаты за неё денежной компенсации, в случае отсутствия технической возможности сделать это.
Основанием для подачи иска выделения доли должно служить право собственности на долю в квартире. Если есть законные обоснования для увеличения размера причитающейся доли, их нужно приложить к иску.
Необходимо также провести техническую экспертизу для оценки возможности выделения оспариваемой доли в натуре и получить официальное заключение по ней.
После сбора всех документов составляется исковое заявление в суд. На данном этапе целесообразно воспользоваться помощью квалифицированного юриста, чтобы избежать отклонения заявления по причине неправильного его составления.
Заявление с приложением и квитанцией об оплате госпошлины подаётся в суд по месту расположения объекта недвижимости.
По факту принятия иска к рассмотрению будет получено уведомление о назначении судебного заседания. Истцу предстоит обосновывать свои требования лично или через своего представителя (адвоката).
Деление квартиры на доли
Поделить квартиру на доли можно только в случае, если она находится в общей совместной собственности. Такая форма собственности возникает на имущество, приобретенное в браке.
Супруги приобретают квартиру и имеют право пользоваться и владеть совместным имуществом, не разделяя такое имущество на доли.
По общему правилу в случае развода супруги делят нажитое имущество поровну, если соглашением о разделе имущества или брачным договором не установлено иное.
Если не получается договориться мирным путем о порядке раздела имущества после развода, каждый из супругов имеет право обратиться в судебные органы за разрешением спора.
В соглашении или брачном договоре может быть установлен порядок пользования совместном имуществом после развода. Таким образом, у одного из супругов может быть предусмотрена доля в совместно нажитой квартире больше, чем у другого.
Если в период брака у семьи появились дети, то может быть пересмотрено распределение долей в пользу супруга, оставшегося с детьми.
Также разделить квартиру, находящейся в совместной собственности, необходимо в случае использования материнского капитала при покупке квартиры. В этом случае доли на эту квартиру разделяются между всеми членами семьи, в том числе и между несовершеннолетними детьми.
Виды собственности на жилье: долевая приватизация
Собственность на жилье может быть двух видов:
- Частная собственность (общая, индивидуальная). Порядок приватизации квартиры в частную собственность предполагает владение определенным недвижимым имуществом конкретного лица. Может являться имуществом одного собственника (индивидуальная), как физического или юридического лица, так и двух и более лиц (общая). К общей собственности относятся, например, жилые помещения, являющиеся собственностью государства или муниципалитета. Общая собственность предусматривает деление имущества на равные доли, к примеру, если речь идет о собственности супругов, которые купили недвижимость во время брака (статья 256 ГК РФ).
- Совместная собственность (общая или долевая). К данному виду собственности относится общая собственность, не предполагающая деления на доли. Как правило, совместная собственность возникает, например, при покупке и приватизации квартиры супругами. Если семья проживает в квартире, являющейся по закону долевой собственностью, владеть и пользоваться таким жильем разрешается по согласия всех совладельцев, при отсутствии такого согласия, право на пользование недвижимым имуществом можно получить в судебном порядке.
В случае долевой приватизации деление квартиры осуществляется в равных долях с учетом интересов всех участников, в том числе и интересов несовершеннолетних детей. Выделение доли ребенка в приватизации квартиры является обязательным условием, нарушение которого повлечет за собой безусловный отказ в выдаче соответствующего разрешения органами опеки и попечительства и, соответственно, дальнейший отказ в приватизации. В случае отказа одного из членов семьи принять участие в долевой приватизации квартиры, отказавшийся должен представить заверенный у нотариуса соответствующий документ. Далее доля отказавшегося будет делиться между остальными членами семьи. Лицо, ранее уже принимавшее участие в приватизации квартиры, должно представить подтверждающие данный факт документы.
Порядок определения долевой собственности регламентируется ГК РФ и рядом других законодательных актов.
Основные нюансы выдела доли согласно ГК РФ:
- Каждый участник долевой собственности имеет право на выделение доли из общего имущества.
- Имущество в долевой собственности может быть разделено по добровольному соглашению.
- Соглашение может быть изменено в будущем при согласии всех участников долевой собственности.
- Если таковое соглашение не было достигнуто, участник имеет право требовать реализации своих имущественных прав в судебном порядке.
- Один из собственников имеет право на получение денежной компенсации от других участников, если выделить долю в натуре не представляется возможным из-за нанесения ущерба другим участникам или по причине законного запрета.
- Денежная компенсация возможна только при согласии участника, за исключением отдельных случаев.
- Собственник имеет право на денежную компенсацию несоразмерности выделенного имущества.
- Доли участников признаются равными, если иное не предусмотрено законом.
- Доля в натуре выделяется только при технической возможности.
Сама процедура состоит из двух основных этапов:
- Определение долей. Если собственники смогли сделать это добровольно, они подписывают соглашение. В противном случае придется обращаться в суд. Соглашение подписывают все участники договора. В дальнейшем он может быть изменен при общем согласии. Документ можно заверить у нотариуса, но делать это необязательно.
- Государственная регистрация прав собственности в Росреестре.
Для государственной регистрации потребуются такие документы:
- Паспорта всех собственников. Для несовершеннолетнего ребенка – свидетельство о рождении. Для всех детей нужно сделать отдельные копии свидетельств о рождении.
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Добровольное соглашение. По одному экземпляру для каждого из участников сделки, один дополнительный экземпляр для хранения в Росреестре.
Продажа квартиры в долевой собственности
Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.
Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса. Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедиться в отсутствии нарушения чужих прав. Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.
В договоре купли-продажи должны быть указаны все собственники-продавцы. При необходимости там можно прописать и конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате сделки.
Раздел между супругами
Совместная собственность предполагает право обоих супругов на раздел по взаимному согласию или через суд. Участие в приватизации предусматривает равность прав мужа и жены, зарегистрированных на жилплощади. По условиям брачного договора или в судебном порядке может быть определен иной способ распределения долей.
В каких долях делится квартира
При отсутствии особых споров и притязаний судья обычно выносит просто решение, как поделить квартиру. Он делит ее по целым долям: по 1/2 каждой стороне или 1/3 одной стороне и 2/3 другой. Количество выделенной жилплощади может зависеть от следующих факторов:
- Взносов каждого из бывших супругов в приобретение будущего жилья. Например, один супруг все время работал, а второй не спешил трудоустроиться. Несмотря на то что в приобретение квартиры он, может быть, не вложил ни копейки, с точки зрения закона при разводе он имеет право претендовать на свою долю в жилплощади. Кстати, если супруг не работал по объективным причинам: находился в декретном отпуске или являлся инвалидом 1 и 2 группы, то судья с большей вероятностью присудит этой стороне половину квартиры.
- С кем остаются дети. Если истец сумеет доказать, что увеличение жилплощади необходимо для нормального физического и психологического состояния здоровья, то судья, задумываясь, как поделить квартиру, скорее всего, пойдет навстречу исковым требованиям. Но основания должны быть серьезными: например, больше шансов имеет многодетная мама или мама, ухаживающая за ребенком-инвалидом.
- Какова была первоначальная доля. Обычно при разводе судьи редко учитывают этот фактор, если только у одной из сторон никогда не было доли.
Как разделить квартиру на доли
Как уже было указано, раздел возможен в двух вариантах: заключить соглашение о разделе между собственниками либо обратиться в суд с иском. Условия соглашения могут предусматривать следующие положения:
- в праве на жилое помещение выделяются равные доли для каждого из участников;
- в общем праве устанавливают неравные доли (например, 60 % жене и 40% мужу);
- распределение не должно нарушать имущественные интересы ни одной из сторон, полное лишение прав не допускается.
С момента регистрации данного документа в органах Росреестра на квартиру будет установлена общая долевая собственность.
Если же принято решение о сохранении квартиры в долевой собственности, то при таком режиме есть определенные недостатки:
- согласием остальных собственников жилья нужно заручиться в случае, если вы хотите провести ремонт или сделать установку кондиционера;
- без остальных владельцев и их согласия невозможно прописать в квартире членов своей семьи, да и собственную прописку провести будет затруднительно;
- продажа целой квартиры будет возможна только при согласии всех собственников на совершение сделки, принудительное отчуждение чужих долей законом не допускается. Если они отказываются от вашей части, то уже можно искать покупателя на стороне;
- сдать свою часть квартиры по договору аренды без согласия собственников невозможно;
- в случае неурегулированных проблем по задолженности кредитор вправе требовать выделить долю в квартире в судебном порядке в счет погашения долга.
Если с остальными владельцами в части объема долей не удается договориться, то следует обратиться в суд.
Своим решением суд разделит квартиру на доли в натуре, при этом учтет сохранность жилья в целом. Если такой раздел осуществить невозможно, то собственники могут рассчитывать на выплату компенсации, равнозначной по стоимости принадлежащей части.
На сколько долей можно разделить квартиру?
Данный вопрос законодатель отдает на усмотрение самого собственника. То есть, в данном случае действует принцип свободы распоряжения своей собственностью. Собственник вправе разделить свое имущество на 2,4,10,100,1000 и т. д. долей. Никаких ограничений не установлено.
Однако, определение долей в недвижимом имуществе, с точки зрения возможности последующего распоряжения своей долей, нецелесообразно.
Важно! Подарив или продав свою долю любому лицу, владелец теряет право собственности на эту долю. То есть, распорядиться возможно уже будет только своей долей. Конечно, другой долевой собственник не сможет продать долю без предварительного уведомления другого совладельца. Однако, эта обязанность хорошо обходится в практике, путем дарения части доли третьему лицу с последующей продажей.
Ведь неприятно будет жить в квартире или частном доме с чужими людьми и при недостижении соглашения относительно порядка пользования имуществом, его придется устанавливать в судебном порядке.
То есть, определение долей в недвижимости всегда сопряжено с риском ненадлежащего исполнения или неисполнения обязанностей по владению, пользованию, распоряжению долей другим долевым собственником.
Итак, в настоящей статье мы рассмотрели нюансы раздела недвижимого имущества на доли, заключения соответствующего соглашения и возможные препятствия при желании осуществить отчуждение доли.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.