Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Принудительный выкуп доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Основания для обращения в суд
Если договориться с владельцами о добровольной продаже доли квартиры не удалось, то единственный способ – выкупить имущество по решению суда. Однако перед обращение в органы правосудия необходимо определиться, а имеет ли ваше требование под собой законные основания? Необходима совокупность следующих обстоятельств:
| Основание | Пояснение |
|---|---|
| Размер доли жилого помещения незначителен | Этот пункт зависит не только от размера квартиры, например, 1/3 однокомнатной квартиры будет значительно меньше чем эта же доля в четырехкомнатной. |
| Фактически невозможно выделить натуральную долю | Так как выделении в натуре подразумевает организацию отдельного входа и наличие независимых коммуникаций, то такая процедура невозможна в большинстве квартир. |
| Отсутствие у владельца мизерной доли необходимости в проживании и нежелание управления своей долей | Это наиболее трудно доказуемый пункт. Например, если у человека нет другого жилья, то заставить его продать свою долю не сможет даже суд. А вот если владелец фактически не претендует на долю, проживает в другом месте, не оплачивает коммунальные платежи, то это и будет означать отсутствие у него имущественного интереса |
Алгоритм действий при принудительной продаже
Решение о принудительной продаже доли может принять районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Основание для подачи иска – возможность признания части незначительной и не использующейся по назначению хозяином. Для удовлетворения следует выполнить алгоритм действий пошагово:
- Этап досудебного урегулирования. Данный шаг не считается обязательным, но прибавит «очков» в пользу истца в глазах суда. Направление письма владельцу, формулирующего желание выкупа незначительной доли в квартире, сопровождающегося аргументацией о проведённой оценке, будет достаточным аргументом, свидетельствующем о попытке решения вопроса добровольно.
- Сбор доказательств относительно несоразмерности части и незаинтересованности владельца в использовании для проживания. В качестве доказательной базы целесообразно:
- представить информацию о наличии другого объекта недвижимости, сделав запрос и получив выписку из ЕГРН;
- предъявить расчётно-платёжные документы о расходах без участия «лишнего» собственника;
- инициировать свидетельские показания соседей, подтверждающие отсутствие хозяина в качестве проживающего лица на спорной территории.
- Составление и направление в судебную инстанцию искового заявления о принудительном выкупе доли в квартире. Оформлению документа следует уделить особое внимание, поскольку принудительная продажа доли способна нарушить охраняемые конституционные права на жильё.
- Ожидание вердикта и вступление в права владения. Если решение суда – обязать продать долю в квартире, то истцу необходимо:
- перечислить денежные средства продавцу;
- подать документы в Росреестр для переоформления права собственности и получить выписку из ЕГРН;
- переоформить лицевые счета в организациях жилищно-коммунального хозяйства на собственное имя.
Принудительный выкуп доли в квартире через суд (судебная практика 2019 в Москве)
Рассматривая требования совладельцев долей в квартирах о принудительном выкупе — о возмездной передаче доли другому собственнику, суды исходят из следующих правил.
Выкуп доли у участника общей долевой собственности может быть проведен по согласию между участниками общей собственности, а при не достижении согласия – по решению суда (статья 252 Гражданского кодекса РФ).
Важное условие статьи кодекса, которое создает препятствие для досудебного урегулирования вопроса – выплата стоимости доли возможно с согласия ее собственника (ч.4 ст.252 ГК РФ).
В большинстве ситуаций стороны договориться не могут, затем следует нарушение интересов одной из сторон, а дальше — суды.
В зависимости от ситуации, это выкуп доли через суд, расторжение сделки купли-продажи через суд, перевод на себя прав покупателя, признание дарения недействительным.
С одной стороны правила ст.
252 ГК РФ соответствует конституционному праву о защите частной собственности, с другой, остальные участники долевой собственности – такие-же собственники, и их право собственности (возможность пользования имуществом) ограничивается правами собственников других долей. Но часто, ограничения накладываются собственниками незначительной доли. И в последнем случае эта статья Гражданского кодекса РФ до настоящего времени создает сложно разрешаемые правовые ситуации.
Рассматривая в 2016 году одно из дел о «принудительном» выкупе доли у участника долевой собственности (квартиры), Верховный Суд РФ описал общий принцип судебного принудительного выкупа доли квартиры.
При реализации такого крайнего способа разрешения споров суды обязаны устанавливать ОДНОВРЕМЕННОЕ наличие обстоятельств, с которыми законодатель в статье 252 Гражданского кодекса РФ допустил применение такой принудительной выплаты собственнику:
- когда доля собственника незначительна,
- доля не может быть реально выделена,
- собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
В каких случаях выплачивается компенсация за пользование долей в квартире?
Как правило, подобные вопросы решаются в судебном порядке. Взыскание компенсации за пользование долей возможно в том случае, если совместное проживание участников долевой собственности не представляется возможным. Например, если квартира состоит только из одной жилой комнаты и все собственники не могут в полной мере пользоваться помещением.
Также зачастую причиной судебных разбирательств о взыскании компенсации являются ситуации, когда доли собственников по площади не соответствуют размеру занимаемого ими жилого помещения. К примеру, если владельцу доли принадлежит 1/3 двухкомнатной квартиры, но при этом он занимает одну из комнат.
Законы России закрепляют на всей территории страны принцип неприкасаемости собственности. Данный принцип установлен в 35 статье Конституции. Пользуясь этим правилом, некоторые из владельцев, имея малозначительную часть в квартире, пытаются использовать ее в качестве рычага давления на остальных владельцев. Действия владельца микродоли могут заключаться в полном отказе от продажи своей части или же выставлении несоразмерной цены за нее.
Однако, в некоторых случаях, в соответствии нормам гражданского законодательства, невзирая на положения ст.35 Конституции, хозяин незначительной части в жилье, через суд будет обязан продать свое имущество другим совладельцам.
Права владельца имущества устанавливаются ст.288 ГК РФ. Исходя из этой нормы, собственник беспрепятственно может пользоваться и распоряжаться своей собственностью.
При этом довольно часто одним жилым объектом (квартирой, домом, комнатой) владеют сразу несколько человек. Такая собственность является долевой, ее понятие прописывается в 244 статье ГК. Хозяевами долей могут быть как родственники, так и посторонние люди, ставшие владельцами по той или иной причине:
- наследование;
- разделение имущества;
- приобретение доли.
✅ Порядок и процедура обращения в суд
Существует только один способ принудительного выкупа доли, и он подразумевает обращение в судебную инстанцию.
Дело относится к категории гражданских споров. Оно рассматривается в порядке искового судопроизводства и характеризуется наличием двух сторон — истца и ответчика. Первый выступает инициатором судебного разбирательства (заявляет исковые требования), второй — отвечает на них, отстаивая противоположную позицию в существующем споре.
Помимо истца, ответчика, судьи и юристов в деле могут участвовать:
- Представители сторон — законные или добровольные.*
- Свидетели — лица, объективно незаинтересованные в результатах дела, владеющие достоверной информацией касательно обстоятельств и предмета спора.
- Переводчики — если сторона разбирательства, представитель или свидетель не владеет русским языком либо ограничен в возможности говорить/слышать физически.
* — в роли законных выступают родители, опекуны, попечители несовершеннолетних и недееспособных (ограниченно дееспособных) граждан. Их присутствие в судебном процессе обязательно. Добровольные представители, напротив, назначаются совершеннолетними, полностью дееспособными фигурантами дела по желанию, если защищать собственные интересы лично для них по какой-либо причине затруднительно.
Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке
Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.
Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.
Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.
Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:
- Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
- Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
- Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)
При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.
К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.
Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.
Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли
Конечно, у сторон возникает спор относительно стоимости такой доли, и решить данный вопрос может только профессиональный оценщик.
Экспертиза стоимости имущества может быть назначена судом по ходатайству сторон, однако такую оценку может провести истец и до подачи иска. Заключение оценщика будет принято судом, если ответчик не оспорит данную оценку и не заявит ходатайство о назначении судебной оценки имущества.
При принятии иска к своему производству судья принимает меры по обеспечению иска и выносит соответствующее определение, согласно которому истец должен перечислить на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ денежную сумму, равную рыночной стоимости выкупаемой доли имущества. Квитанция о перечислении средств на депозит Управления судебного департамента приобщается к делу.
Поскольку самостоятельно установить реальную стоимость доли истец не сможет, рекомендуется проведение досудебной оценки имущества.
В любом случае, в случае удовлетворения заявленных истцом требований все расходы по оценке (как досудебные, так и судебные, в том числе, если были проведены обе оценки) лягут на плечи ответчика.
Продажа доли в квартире: ЗАКОН
Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.
Вторая особенность. Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).
Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.
Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.
Принудительный выкуп доли в квартире
Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможен принудительный выкуп доли в квартире через суд в рамках раздела имущества, находящегося в долевой собственности. Также статьей предусматривается выдел доли и порядок выплаты компенсации.
Однако, данная статья ГК РФ не говорит о том, имеет ли право суд заставить гражданина продать долю в квартире. Учреждение по закону может обязать собственников выплатить собственнику компенсацию выделяемой доли. Проблему о выделе подобной доли имеет право обозначить только сам собственник. То есть собственники не могут заявить требование о выделе доли другого собственника.
Согласно недавней трактовке Верховного суда (Определение по Делу №78-КГ16-36), один собственник может лишить права собственности на долю другого, заставив его продать часть квартиры и выплатив за нее компенсацию. Для того, чтобы сделка о принудительном выкупе незначительных долей состоялась, у собственника должны быть законные условия и основания на нее. О том, как осуществить принудительный выкуп доли в квартире через суд, и пойдет речь в сегодняшней статье.
Вселение в квартиру с долей через суд
Иногда возникают моменты, когда вселение на долю в квартире становится невозможным из-за обостренного конфликта между владельцами частей. Выходом в такой ситуации будет обращение в суд.
Вселение при помощи суда осуществляется в следующем порядке:
- Обращение в судебный орган по месту нахождения квартиры;
- Предоставление документа, подтверждающего право собственности, а также паспорта заявителя;
- Оформление искового заявления. В нем указывается название органа, куда он направляется, данные заявителя, основание для написания иска (документ на право собственности), отражается суть конфликта и непосредственно причина обращения – необходимость вселения;
- Рассмотрение судом поданных документов и заявления. При необходимости могут затребовать дополнительные бумаги и произвести опрос свидетелей;
- Вынесение решения;
- В том случае, если решение выносится в пользу заявителя, в присутствии судебных приставов он имеет право вселяться в объект недвижимости.
Предлагаем ознакомиться Санитарно гигиенические требования к квартире
При подаче заявления необходимо собрать все требуемые документы и правильно отразить суть проблемы по невозможности въезда в квартиру – в таком случае решение будет вынесено в более короткие сроки.
Признание доли незначительной и ее последующий выкуп
Можно ли считать себя полноценным хозяином квартиры, если право собственности разбито на доли? Может ли хозяин самой большой доли спать спокойно? Что делать, если появились собственники, обладающие микродолями? Какие у них есть права и можно ли оформить всю квартиру на себя? Как можно принудительно выкупить доли в квартире?
Эти вопросы могут остро встать перед каждым, ведь долевая собственность может возникнуть на любое неделимое имущество. Наиболее актуально это для недвижимости, в частности квартир; о них и поговорим.
Если Вы или Ваша семья являетесь собственником большей доли в квартире и хотите получить квартиру в единоличную собственность – обращайтесь, я сумею Вам помочь. Позвоните по телефону 8 (915) 000-36-16 и мы договоримся о встрече, где я отвечу на все Ваши вопросы.
Закон защищает любую собственность. По Конституции никто не может быть лишен своей собственности кроме как по решению суда.
Но всем знакомы ситуации, когда один владеет большей долей, а другой – незначительной. Разве справедливо, что тот у кого маленькая доля так же может пользоваться квартирой, жить в ней, регистрировать там своих детей?
Про квартирное рейдерство все также наслышаны. Телеканалы регулярно обращаются к историям, когда собственники незначительных долей делают невыносимой жизнь своим соседям, пользуясь тем, что формально они тоже собственники и имеют все соответствующие права. Арсенал их средств весьма разнообразен: от изощренных приемов психологического террора до откровенного насилия.
Такие ситуации чаще всего возникают, когда доля в квартире распределяется между наследниками. Кто-то из них уже имел право собственности на часть квартиры и проживал в ней, а кто-то приобретает незначительную долю в праве собственности.
Как выкупить долю в квартире через суд?
Для выкупа доли в квартире через суд участник должен получить компенсацию за свою долю в общем имуществе. Когда компенсация будет получена, тогда участник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Прежде чем идти в суд, можно попробовать договориться с собственником доли о продажи им соответствующей доли. Кроме устных разговоров, стоит направить письменное предложение собственнику доли продать долю за конкретную сумму.
При невозможности договориться о выкупе доли, необходимо определить, является ли доля незначительной, которую хочет лицо выкупить. Если доля незначительная, то действовать по алгоритму, который приведен выше.
При подготовке иска, в нем необходимо указать следующую информацию:
- название суда, в который будет предъявлен иска
- информация об истце, с указанием его ФИО, адреса, номера телефона
- информация об ответчике, с указанием его ФИО, адреса, номера телефона и если известны, то указать дополнительные сведения о дате и месте рождения, месте работы, и один из идентификаторов, к которым относится СНИЛС, ИНН, серия и номер паспорта
- цена иска
- название документа – исковое заявление
- в тексте иска излагаются обстоятельства, в связи с которыми истец обращается в суд с иском, указывается, каким образом нарушены или нарушаются права истца ответчиком, какими доказательствами подтверждаются доводы истца. Мотивировка иска будет зависеть от того, какие требования заявляются истцом, например, прекратить право собственности на долю ответчика, выплатить компенсацию ответчику, признать право собственности за истцом и др. Если истец предпринимал действия, чтобы мирно разрешить этот вопрос, то на это необходимо указать в иске
- в резолютивной части формулируются конкретные требования истца
- в перечне приложений отражаются документы, которые прикладываются к иску
- в конце иск должен содержать подпись истца или его представителя по доверенности
Помощь адвоката в Екатеринбурге
Вопросы, связанные с выкупом доли в квартире, имеют свои нюансы, в которых разбираются адвокаты нашего бюро. При обращении к нам Вы можете рассчитывать на следующие виды юруслуг:
- изучение Вашей ситуации, с учетом представленных документов, и консультацию по Вашему делу
- подготовка предложения о выкупе или продаже доли
- ведение переговоров по вопросу выкупа, продажи доли
- подготовка иска в суд
- подготовка отзыва на иск
- представление интересов доверителя в суде
- обжалование решения суда
- оказание иной юрпомощи в рамках разрешения спора по выкупу, продажи доли в квартире
Какая доля в квартире может быть признана незначительной
Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.
Незначительной доля может быть признана только при выполнении сразу трех определенных условий:
| Условие | Примечание |
|---|---|
| Уклонение владельца доли от ее управления и обслуживания, отсутствие необходимости в этом конкретном жилье | Если собственник части квартиры не участвует в ее ремонте (материально или физически), не оплачивает коммунальные платежи, не отвечает на предложения о ее выкупе, мене и т.д., фактически проживает в другом месте, имеет полноценную недвижимость, где и живет постоянно. Именно этот пункт наиболее сложно доказуем |
| Малый размер (в процентном соотношении) | Если один из совладельцев имеет в собственности, например, 1/16 однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м, а второй 15/16, то естественно, что использование жилья первым собственником будет ущемлять права второго. Так как фактически первый сможет претендовать только на 1,875 кв.м объекта недвижимости. |
| Невозможность выделить натуральную долю из общей площади | Выделение части жилья в натуре подразумевает под собой фактическое преобразование одного объекта недвижимости в два самостоятельных. То есть необходимо наличие двух отдельных входов, коммуникаций, лицевых счетов и т.д. |
Если не будут соблюдены все эти три условия в совокупности, то доля в квартире несмотря на ее небольшую площадь признана незначительной быть не может.